|
回答这个问题，要先算比帐，我们都有这个常识，利润=销售总额-成本，那这个利润就同时由销售价格和成本决定，首先开发商不是搞慈善的，不会做亏本买卖，作为一个成熟的开发商，他们有专门的预算部门，成本核算部，营销部，设计部....这些名目繁多的部门通过协同合作把一个项目从立案到最后售罄，你说开发商到底赚了多少钱，这个只能是个大概的百分比。说句公道话，价格是开发商定的，那他的利润多少就要看他的良心了。 毕竟在开发过程中成本占了太多，里面有几个大头， 第一个大头就是土地款，这可不单是开发商拍卖时举牌的那个价格，地买到了还要交契税、交红线外市政配套费、还有水、电、气、热、教育等的增容费用。土地款是大头 第二个大头是前期费用。主要是： 1、勘察费：勘察方案的设计和咨询，水文、地质、文物和地基勘察费，地形、管线测量费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、施工放线费等； 2、设计费：项目所有工程类的规划与设计费用，以及与设计成果有关的各类研究、审查、评审费用。包括项目立项后的设计招标费、总体规划设计、单体设计费、景观设计费、管线设计费、改造设计费、图纸审查费、制图、晒图费，规划设计模型制作费，方案咨询及评审费； 3、报批报建费：向政府部门缴纳的行政性及经营性收费，比如报建费、证照费、建筑工程质量监督费、人防异地建设费、规划管理费、审图费、消防审核费、抗震审核费、环境评估费、红线复核费、白蚁防治费、招标监督服务费、墙改基金、散装水泥基金、文物勘探发掘费、工程定额测定费、新型建筑材料专项基金、劳动保险费、建设项目工程质量监督备案手续费等等； 4、三通一平费：比如场地平整、临时道路、临时用电、临时用水等等；包括红线内给水、排水、电力、燃气、通信等管线拆除或安装费用。 5、临时设施费用：临时办公室建造及装饰费用，如为租用则列为租金；临时围墙、围栏设计、建造、装饰费用；施工用临时占道费、临时借用空地租费，或为工程进行而修建的临时的建筑物、构筑物、设施的费用等。 6、咨询顾问费：招标代理费、房地产评估费、环境影响评估费、沉降观测费、防雷检测费、土壤氡气检测费、桩基检测、材料检测、保温检测、人防通风检测、水质检测、房屋面积预测费用、房屋面积实测费用等。 前期费用一般是400-500元/平方米。这是按照可售面积分摊的成本，下同。小区规模大些的，成本略低些。反之则高些。 第三个大头是主体建筑安装工程费，这才是我们俗称的盖房子的费用，也有几部分组成： 1、地基与基础工程：地基处理，基坑开挖及边坡支护、降水，桩基础工程等； 2、主体建筑安装工程：结构与初装修、室内给排水、室内供暖、室内燃气、室内电气、室内通风空调、弱电系统、室内消防等； 3、电梯及扶梯； 4、外装饰工程：门窗，涂料，面砖，保温，幕墙，栏杆，百叶，各类入户门，防火门等等。 5、精装修工程：室外精装修工程、室内公共部位精装修工程、室内精装修工程）。 6、其他分包工程； 一般在一二线城市，主体建筑安装工程费用一般是4000-5000元/平方米。成本控制能力很优秀的能做到3500-4000元/平方米。当然，这个成本根据小区的品质定位而发生变化。上不封顶。 第四个大头是基础设施费，主要是： 1、室外给排水系统，还有雨污水系统、中水系统、水泵房等； 2、室外采暖系统：管道系统、热交换站、锅炉房； 3、室外电气工程：供配电设备及安装、室外强电管道及电缆敷设、室外弱电管道埋设、有线电视系统、通讯等系统、智能化系统、远程抄表系统； 4、燃气系统：室内室外的管道系统、燃气站等； 5、室外消防系统； 基础设施费用一般是400-500元/平方米。 第五个大头是环境工程费，主要是： 1、绿化：苗木、草坪等； 2、园建及设施：土方造型、室外道路工程费、地面铺装、小区入口大门、小品、雕塑、景观亭、棚架、观景平台/亲水平台等； 3、康体设施：儿童游乐设施、零星设施/背景音乐等； 4、水景设备及灌溉系统； 5、照明：路灯、景观照明、泛光照明系统等； 6、围墙。 7、红线外园林建造费； 按可销售面积，环境工程费用一般是200-300元/平方米。当然，也会因为小区的品质定位而发生变化，上不封顶，一棵奈良的数百年罗汉松就得上百万。 第六个大头是公共配套设施费，主要是： 1、社区设施费用：居委会/文化活动站、社区警务站、社区健康服务中心、车站等； 2、教育设施费用：幼儿园、小学、中学等； 3、会所； 4、室外游泳池及泳池设备； 5、室外球场； 6、架空层； 7、垃圾转运站； 8、物业、设备用房； 9、人防/非人防车库 公共配套设施费用一般超过1000元/平方米；成本最大的是地下车库，根据有些项目对车位比要求和对人防配建要求不同而不同。 第七个大头是开发间接费，主要是： 1、工程管理费：现场管理费、工程监理费、预结算编审费、造价咨询费、安全监督费、工程质量监督费、施工合同外奖金、工程保险费等； 2、集团管理费：有的项目有，有的项目没有。有的项目算在管理费里面了，不管有没有列支，集团的管理成本总是需要分摊的。 3、营销设施建造费：售楼处建造及装修费用、样板房建造及装修费用、临时停车场等；有时候这钱被算到营销费里了。 4、物业管理完善费：物业维修基金、物业启动费、其他专项基金等； 5、开发借款的资本化利息等； 开发间接费用一般是100-200元/平方米。 第八个大头是不可预见费。不可预见费用一般是200-300元/平方米。 综上，开发成本里面，除去土地款，一般盖房子的各种成本合计在6000-7000元/平方米。 当然，如果加上精装修，就不止这个数了，还要再加上1000-6000/平方米不等，上不封顶。一台Gaggenau的冰箱可能就要七八十万。 是不是就这些成本了？nonono，还有期间费用，它也有几个大头： 第一个大头，就是营销费用：广告费、推广活动费、促销活动费用、集团品牌宣传推广费、销售物料、资料费、售楼处及示范单位费、销售佣金、策划及咨询费、物业管理费等等；一般是总销售金额的3%； 第二个大头，就是财务费用，包括利息支出（减利息收入）、汇兑损失（减汇兑收益）以及相关的手续费等。 财务费用一般是600-700元/平方米。视公司规模、资金紧张程度、基础利率变化而变化，上不封顶，这钱要是领导打裸条借来的，成本更高。 第三个大头，就是管理费用，主要指集团总部及各开发公司行政、财务、人事等行政管理部门，为组织和管理房地产开发经营活动而发生的各项费用。一般是总销售金额的3%； 售价-各种以上的成本，是不是就是开发商赚的利润呢？ 不是。 还有一个大头，税。 千万不要认为，税是开发商交的，其实天底下所有的税，都是消费者交的。 以前要交销售额5%的作为营业税。城建税及附加税为这5%的11%，现在营业税改增值税了，说是为企业减负，可以用总包等各类公司给的增值税发票进行冲抵，但是有些企业税负是增加的。以前是销售额的5.55%，现在估计要超过6%。 土地增值税，增值额未超过扣除项目金额50%的部分，收取30%，增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，收取40%；增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分50%；增值额超过扣除项目金额200%的部分，收取60%； 那扣除项目多些，是不是增值税就能少交点呢？图样图森破，这个“扣除项目”，都给你规定好了，比如营销费+管理费，我们都按照6%来做预算，但是税务局只给你算5%，比如财务费用，你从基金公司或者其他金融机构融资成本比较高，税务局也不认，他们只认基础利率。虽然有些开发商土地拿的早，差价的虽多，但一大半都被国家拿走了。 还有一个是企业所得税，即扣除所有成本、增值税税金后，利润的25%，需要缴纳企业所得税。 我们拿一个有5万平方米楼板价5万/平方米的项目试算一下，如果预计一年后上市，售价预计卖8万/平方米，毛坯交房，开发商扣掉土地成本后的开发成本按照6000元/平方米，营销费加上管理费是4800元/平方米，增值税按照6%计算，也是4800元/平方米。财务费用我们按照600元/平方米来计算。因为增值额没有超过50%，因此按照30%的扣除数，开发商需要交纳土地增值税5850元/平方米，这样这个项目的各类成本，就是72050元/平方米，再扣掉25%的所得税，就是1988元/平方米。80000元/平方米的销售价里，土地成本50000元/平方米，三大税12638元/平方米，当然，有盈利才会有土地增值税和所得税。这个项目净利润在3亿元左右，总销金额为40亿元，因此利润率在7.4%。这已经很好了，全国经济普查报告上说，房地产行业的利润率普遍在5.4%-6.5%。一个楼盘，从拿地到交房，需要3年时间，交完房，利润才能结转。做一盘40亿的生意，3年时间赚3个亿。你觉得利润率很高么？所以利润多少就要看开发商的良心了。 |
|
|
来自： smiller2016 > 《20170224》
