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房地产开发成本明细36条(太全了)

 wmj208 2018-05-03

要核算开发产品的成本,必须明确开发产品成本的种类和内容。房地产开发成本都有哪36项你造么?

一、为取得土地开发使用权而发生的各项费用

1.政府地价及市政配套费

支付的土地出让金、土地开发费,向政府部门交纳的大市政配套费、交纳的契税、土地使用费、耕地占用税,土地变更用途和超面积补交的地价。

2.合作款项

补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等。

3.红线外市政设施费

红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、管线铺设费、接口补偿费。

4.拆迁补偿费

有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出,安置及动迁支出,农作物补偿费,危房补偿费等。

二、开发前期准备费(前期工程费)

指在取得土地开发权之后、项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平”等前期费用。主要包括以下内容:

5.勘察设计费

规划费:方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费。

设计费:施工图设计费、修改设计费、环境景观设计费等。

其他:可行性研究费、制图、晒图、赶图费、样品制作费等。

6.报批报建增容费

项目整体性报批报建费:项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费。

7.“三通一平”费

8.临时设施费

三、主体建筑工程费(建安工程费)

指项目开发过程中发生的主体内列入土建预算内的各项费用。主要包括:

9.基础造价

包括土石方、桩基、护壁(坡)工程费,基础处理费、桩基咨询及检测费、降水。

10.结构及粗装修造价

主要包括砼框架(含独立柱基和条基等浅基础)、砌体、找平及抹灰、防水、垂直运输、脚手架、超高补贴、散水、沉降缝、伸缩缝、底层花园砌体(高层建筑的裙楼有架空层,原则上架空层结构列入裙楼、有转换层结构并入塔楼)。

11.门窗工程

主要包括单元门、入户门、户内门、外墙门窗、防火门的费用。

12.公共部位精装修费

主要包括大堂、电梯厅、楼梯间、屋面、外立面及雨蓬的精装修费用。

13.户内精装修费

主要包括厨房、卫生间、厅房、阳台、露台的精装修费用。

四、主体安装工程费(建安工程费)

14.室内水暖气电管线设备费

15.室内设备及其安装费

16.弱电系统费

五、社区管网工程费(基础设施费)

17.室外给排水系统费

18.室外采暖系统费

主要包括管道系统、热交换站、锅炉房费用

19.室外燃气系统费

主要包括管道系统、调压站。

20.室外电气及高低压设备费

21.室外智能化系统费

六、园林环境工程费(基础设施费)

指项目所发生的园林环境造价,主要包括:

22.绿化建设费

包括公共绿化、组团宅间绿化、一楼私家花园、小区周边绿化支出;

23.建筑小品

雕塑、水景、环廊、假山等;

24.道路、广场建造费

道路广场铺设、开设路口工程及补偿费等;

25.围墙建造费

包括永久性围墙、围栏及大门;

26.室外照明

室外照明电气工程,如路灯、草坪灯;

27.室外背景音乐

28.室外零星设施

儿童游乐设施、各种指示牌、标识牌、示意图、垃圾桶、座椅、阳伞等。

七、配套设施费(公共配套设施费)

指房屋开发过程中,根据有关法规,产权及收益权不属于开发商,开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。主要包括以下几类:

29.在开发小区内发生的不会产生经营收入的不可经营性公共配套设施支出,包括居委会、派出所、岗亭、儿童乐园、自行车棚等;

30.在开发小区内发生的根据法规或经营惯例,其经营收入归于经营者或业委会的可经营性公共配套设施的支出,如建造幼托、邮局、图书馆、阅览室、健身房、游泳池、球场等设施的支出;

31.开发小区内城市规划中规定的大配套设施项目不能有偿转让和取得经营收益权时,发生的没有投资来源的费用;

32.对于产权、收入归属情况较为复杂的地下室、车位等设施,应根据当地政府法规、开发商的销售承诺等具体情况确定是否摊入本成本项目。如开发商通过补交地价或人防工程费等措施,得到政府部门认可,取得了该配套设施的产权,则应作为经营性项目独立核算。

该成本项目下按各项配套设施设立明细科目进行核算,如:

a.游泳池:土建、设备、设施;

b.业主会所:设计、装修费、资产购置、单体会所结构;

c.幼儿园:建造成本及配套资产购置;

d.学校:建造成本及配套资产购置;

e.球场;

f.设备用房:配电房、水泵房土建及装修费;

g.车站建造费:土建、设备、各项设施。

八、开发间接费

开发间接费核算与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出;以及项目营销设施建造费。

33.工程管理费

34.营销设施建造费

35.资本化借款费用

包括直接用于项目开发所借入资金的利息支出、折价或溢价摊销和辅助费用,以及因外币借款而发生汇兑差额。因借款而发生的辅助费用包括手续费等。

36.物业管理完善费

包括按规定应由开发商承担的由物业管理公司代管的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金;以及小区入住前投入的物业管理费用。

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