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导读 ：NOI对比：引入传统商铺 VS 引入联合办公 时下，越来越多的联合办公进入了购物中心。 信息采集及制图：克而瑞咨询 联合办公在快速扩张的过程中，拥有一定空间和区位优势的购物中心成了一个不错的选择。而对购物中心而言，这笔买卖究竟划算不划算呢？ 日前，小编有机会参与到易居沃顿之龙湖虹桥天街项目分享会，对购物中心引入联合办公的NOI（净运营收入）有了进一步的认识。小编今天来扯点数据的。 聊NOI之前，先说下项目背景：
内部长这样 虹桥天街B馆4-6层最先打算引入传统商铺，得房率在50%左右。 原先4-6F设计与3F的结构相同 后期重新定位，确定引入联合办公业态。 NOI对比 A：引入传统商铺 B：引入联合办公 进入正题： 两种处理方式下，NOI的差异在哪里？ 主要包括租金收入、物业管理费收入、物业管理支出。咱们一一来看： 1.租金收入对比 租金收入的相关标准： （1）租金收入的计算基础是租赁面积，非建筑面积（公摊面积不计入）； （2）商场的得房率越低，租赁面积就越低。租赁面积=得房率*建筑面积 （3）租赁收入=租赁面积*单位租金 单位租金：A>B（因为B承租面积大） 租赁面积：A<> 租金总收入：A ≈ B 虹桥天街运营人员表示：两者的租金收入相差无几。 2.物业管理收入对比 物业管理收入的收取标准： （1）面积越小的商户，单位物业管理费越高； （2）物业管理费以建筑面积为基础，公摊面积计入 B面积大，物业管理费总收入较低 A的单个商铺面积小，物业管理费相对较高 物业管理总收入：A > B 3.物业管理支出对比 物业管理支出的构成：主要包括水电煤以及相关的人工成本 联合办公的运营时间长于一般购物中心（10am-10pm），加之一些加班的情况，水电煤的支出将更多，同时需要物业管理员工更早上岗。 物业管理总支出：A <> 整体来看，引入联合办公的NOI要低于传统商铺。那么购物中心为何要引入联合办公？ 消化灰色空间 最早国内购物中心引入联合办公是借鉴美国旧金山Westfield Mall引入Bespoke办公店的形式。 Bespoke位于购物中心的四楼，占地35000平方英尺。其办公店和一般的联合式、服务式办公室或者创业孵化器不同在于，这里是前店后办公。旨在让将高科技与线上零售相结合，将网上出售的商品放到实体店中让消费者能直接看到、触摸并实地测试全新的电商产品。 简单说来，就是电商新产品的试用店。 这种创新的组合不仅让电商公司与市场直接接触，对消费者来说也是具有很强的吸引力的。 在 Bespoke 办公店中有非常多的创业公司，比较知名的有产品推荐平台Product Hunt、众筹网站Indiegogo，和个人定制鞋设计商Shoes of Prey等等。 办公店除了前店外，“后办公”空间内包括创业办公室、发布会场、休闲放松区等。 固定办公区 封闭的会议室
发布会大型的会场，最多可以容纳1200人，办产品发布会
休息放松区 Bespoke前店后办公的模式，实现了购物中心和联合办公的双赢局面，创造了巨大的价值。但国内，目前还没有哪家实现前店后办公，主要的目的是消化灰色空间。 4类购物中心选择引入联合办公 引入联合办公的购物中心八成有以下特点： 1. 购物中心规模过大，需要消化一些空间 2. 购物中心容积率高，楼层过高导致难以向上引流 3. 购物中心所在区域发展相对不成熟（如新区），存在较大风险，项目养商期较长 4. 购物中心所在区域相对成熟但供应过剩，而该项目招商运营处于劣势 存在以上情况的购物中心，会把引入联合办公作为消化灰色空间的选择之一。 而本文分析的虹桥天街就存在以上的一些特点，项目地处上海虹桥商务区核心区，交通优势明显，但区域尚不成熟，客流规模小。该区域入驻商业均看好3-5年后的发展前景，因此这段周期内招商运营风险较大，品牌商家也大多呈观望态势。 以虹桥天街对面的瑞安虹桥天地为例，项目自2015年底开业，开业招商率仅为50%，截至目前招商率增长至80%，可见招商难度。 虹桥天街作为后进者，商业规模达25万平米，招商难度可想而知。引入一展空间，成功消化1万平米空间，开业出租率超90%，同时配合集团新兴业务的孵化，也不失为一条出路。 |
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