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承租商铺继而转租无法办证合同解除,
法院审理认为，因被告无法提供办理营业执照所需的场地使用证明材料，致使租赁合同的目的不能实现，被告应退还原告押金及商场转让费
【案情回放】
上诉人（原审被告、反诉原告）：陈某
被上诉人（原审原告、反诉被告）：肖某
2002年4月3日，陈某与深圳市龙岗区某某村经济发展有限公司签订了一份《某百货商场租赁协议书》，约定由陈某租赁龙岗区某某村经济发展有限公司某某村百货商场，主要用于经营百货，租赁期限为10年（即从2002年12月1日起至2012年12月1日止）。2005年7月25日，陈某与肖某签订了一份《租赁协议书》，约定由肖某向陈某租赁惠×百货商场（即前述《某百货商场租赁协议书》项下的商场）用于经营百货等，租赁期限为7年零2个月（即从2005年10月1日起至2012年12月1日止），租赁面积约1400平方米，每月租金6万元，于每月15日前交清当月租金，逾期交纳，出租人陈某可按日3‰收取滞纳金，逾期2个月，出租人陈某有权单方面解除协议，并应由承租人肖某赔偿陈某所造成的经济损失。承租人肖某应于协议签订前一次性支付陈某12万元作为合同押金，租赁期间如承租人无违约行为，此押金在租赁合同期满双方办理交接手续完毕后5日内退还承租人，押金不计息。协议第六条第二项约定：陈某应保证所交付的房屋在租赁期间的使用权由承租人肖某行使，不存在其他权益人干扰阻止的障碍。第七条还约定：出租人陈某须提供承租人肖某在办理执照中所需的场地使用等有关手续材料。陈某提供现有的电梯1台、中央空调2台、柜机3台、发电机2台给肖某使用，合同期满后肖某需保证完好无损退回陈某，如有损坏需按市价赔偿。租赁期满将房屋按陈某要求清理后交付给出租人陈某，租赁期间添附的装修及其他不动产一并无偿交由出租人所有。协议第八条约定在租赁期间任何一方要解除协议，应提前3个月以书面形式通知对方，并征得对方的同意，否则，毁约方应赔偿对方因此而造成的一切经济损失以及余期的回报。
协议签订后，承租人肖某依约向出租人陈某支付了租赁押金12万元，并对商场进行了相应的装修改造。肖某于2005年7月25日向陈某出具了一张欠条，内容为：“兹有肖某欠惠×商场转让费人民币31万元。此转让费应在惠×商场交付使用前付清，否则原惠×租赁合同失效。”2005年9月18日陈某向肖某出具了一份收款收据称“今收到原惠×装修设备转让费31万元”。陈某又于同年9月29日在上述欠条上作注：“此款已收清，并已开具收据，原欠条作废。”陈某称转让给肖某的设备包括灯光、照明、部分货架，双方未办理清点交接手续，且陈某不能提供所称转让设备的发票。在租赁协议履行过程中，肖某因陈某未按协议约定向其提供所需要的场地使用手续材料（场地产权证明、租赁合同的登记备案、消防验收证明等），经向陈某发函交涉未果，于2006年3月2日搬离商场，并于同年3月13日诉至龙岗区人民法院，请求法院判令解除肖某与陈某所签订的《租赁协议书》，并由陈某返还租赁押金12万元、商场转让费31万元，赔偿肖某装修损失30万元，并承担本案诉讼费用。陈某于2006年4月14日向龙岗区人民法院提起反诉，请求判令肖某支付其拖欠的租金12万元，赔偿因违约给陈某造成的经济损失和余期回报72万元，返还擅自拿走的属于出租人陈某的3台柜机、2台发电机，并承担本案诉讼费用。
2006年3月15日，陈某收到肖某交邮的一份《解除合同通知书》，内容主要为肖某以陈某的行为无法让其实现合同目的为由，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，通知陈某从即日起解除双方的租赁协议，并依法保留进一步追究陈某法律责任的权利。陈某于当日发函答复肖某称系肖某单方终止合同，已严重侵害了陈某的利益，陈某保留对肖某进行追诉的权利。另外，肖某与陈某均认可双方所签订的租赁协议无继续履行的可能，因该商场已被某某村委收回。在一审审理期间，肖某认可尚未支付陈某2006年2月份的租金，并表示愿意将陈某的柜机和发电机交给陈某，但双方未实际办理交接手续。
【争议焦点】
31万转让费是何种性质
原、被告双方争议的焦点为：一、被告应否退还原告租赁押金12万元；二、被告收取原告的31万元究竟为被告转让原告的商场装修设备转让费还是纯粹的商场转让费，是否应向原告返还；三、原告是否应支付被告2006年2、3月的租金12万元，是否应赔偿被告主张的经济损失和余期回报72万元；四、原告对被告的柜机3台、发电机2台的占有，是依据双方所签租赁协议实施的保管行为还是侵权行为，应否向被告返还？
【裁判结果】被告退还商场转让费及押金
一审法院依法判决如下：一、确认原告肖某与被告陈某之间的《租赁协议书》自2006年3月15日解除；二、被告陈某于本判决生效之日起10日内返还原告肖某押金12万元；三、被告陈某于本判决生效之日起10日内返还原告肖某商场转让费290282.56元；四、原告肖某于本判决生效之日起10日内支付给被告陈某租金9万元；五、准许原告肖某放弃要求被告赔偿装修损失30万元的诉讼请求；六、驳回原告肖某的其他诉讼请求；七、驳回反诉原告陈某的其他诉讼请求。
一审宣判后，陈某不服，上诉至深圳市中级人民法院。经二审法院补充查明，涉案租赁物是龙岗区某某村经济发展有限公司的，由上诉人承租后转租给被上诉人用于商业经营，该房屋未领取房产证书。二审法院依法判决：驳回上诉，维持原判。
【裁判理由】被告无法提供办证证明,
原告有权依法解除合同
关于争议焦点一，法院认为，本案原、被告均认可双方间的租赁协议已解除，只是对解除的时间有分歧。一审法院根据双方当事人的意思表示，确认双方间的租赁协议自2006年3月15日即已解除。原告要求被告返还所交的合同押金并无不当。
关于争议焦点二，法院认为，结合原、被告双方租赁协议签订时原告出具给被告的欠条、被告在欠条上的批注，以及被告未能提供有效证据证明其实际转让给了原告价值31万元的装修设备，法院认定被告收取原告的该31万元为商场转让费，并非装修设备费。考虑双方租赁协议解除的时间及原告实际承租使用被告租赁物的期限，法院认定原告可以要求被告返还已支付而未实际租赁使用期间（从2006年3月16日起至2012年12月1日止）的商场转让费290282.56元，故一审法院对原告要求被告返还未超过该数额部分的商场转让费予以支持，超过部分予以驳回。
关于争议焦点三，法院认为，原告认可未交2006年2月份的租金给被告，同时因双方间的租赁协议自2006年3月15日解除，原告还应向被告支付2006年3月份半个月的租金。被告要求原告支付2006年3月份全月的租金缺乏事实根据和法律依据。鉴于原告因无法实现合同目的，依法行使了合同解除权，被告要求原告赔偿其主张的经济损失和余期回报72万元缺乏事实根据和法律依据，法院不予支持。
关于争议焦点四，原告在行使合同解除权，撤离所承租商场的同时对被告的柜机3台、发电机2台的占有，是依据双方所签租赁协议实施的保管行为，并非被告主张的侵权行为，原告应退还给被告。但鉴于原、被告双方在签订和履行租赁协议的过程中未能确认柜机和发电机的具体品牌、型号及当时交付使用时的新旧程度，法院在审理中又难以查明，对此双方可另行处理。另，原告在审理过程中自愿放弃要求被告赔偿装修损失30万元的诉讼请求，系在法律规定范围内对自己诉讼权利和民事权利的处分，法院予以准许。
二审法院经审理后认为，本案的争议焦点主要有两个：一、被上诉人是否有权解除租赁合同；二、上诉人收取的31万元是商场转让费还是商场装修设备转让费。
关于被上诉人是否有权解除租赁合同。二审法院认为，依据双方签订的租赁合同第七条的约定，上诉人须提供被上诉人在办理执照时所需的场地使用等有关手续材料。经查明，涉案租赁物是龙岗区某某村经济发展有限公司的房屋，未取得房屋产权证书，因此客观上上诉人是无法为被上诉人提供办理营业执照时所需的场地使用的有关证明材料（场地产权证明、上诉人与某某村委的租赁合同的备案登记、消防验收证明等）。故二审法院认为，上诉人客观上无法按照合同的约定为被上诉人提供租赁场地使用证明等有关证明材料，致使当事人之间租赁合同的目的不能实现，被上诉人依法享有法定的解除租赁合同的权利。由于本案被上诉人行使的是法定解除权，不属于租赁协议中约定的协议解除权，所以被上诉人依法只需将解除租赁合同的意思表示传达到上诉人就可实现单方解除租赁合同的效力，因此一审法院认定租赁协议自2006年3月15日被上诉人将解除合同通知书通知到上诉人之日起解除是正确的。另外，鉴于被上诉人已经依法行使了合同解除权，上诉人要求被上诉人赔偿其主张的经济损失和余期回报72万元缺乏事实依据和法律依据，二审法院均不予支持。
关于上诉人收取的31万元是商场转让费还是商场装修设备转让费的问题。二审法院认为，关于这笔款项性质的认定应根据当事人提供的证据来认定。当事人对该事实提供的证据有一张欠条和一张收据，欠条和收据关于这笔款项的性质载明的不一致，从被上诉人给上诉人出具的欠条上注明的内容来看，这笔款项应是商场转让费。虽然上诉人在开给被上诉人的收据上写明收到涉案商场装修设备转让费31万元，但上诉人未能提供有效证据证明其实际转让给被上诉人价值31万元的装修设备，且上诉人又于此后在上述欠条上注明：“此款已收清，并已开具收据，原欠条作废。”而上诉人又未能提供证据证明被上诉人除出具上述商场转让费性质的欠条之外，双方还存在其他债权债务关系，因此，一审法院认定31万元款项为商场转让费是正确的，二审法院予以维持。
关于上诉人要求被上诉人返还柜机3台、发电机2台的问题。二审法院认为，被上诉人依据租赁协议占有了上述物品，在解除合同后应返还这些物品。但鉴于双方当事人在签订和履行租赁协议的过程中未能确认上述柜机和发电机的具体品牌、型号及当时交付使用时的新旧程度，一审法院在审理过程中又难以查明，因此，一审法院在无法确定应返还的具体柜机和发电机情形下，作出让当事人另循途径解决的处理，并无不妥，二审法院予以维持。
【法官手记】租房前应查明,
房屋产权状况
一、关于房屋产权状况及使用功能的审查问题。通常在房屋租赁中需要对房屋产权状况的两个方面进行审查，一是出租方是否对房屋拥有合法的出租权利，具体而言，即租赁房屋是否为合法建筑，出租方是否为房屋的合法产权人，或者出租方是否获得房屋合法产权人的出租或者转租的授权；二是要审查房屋的使用功能，尤其是一些以经营为目的的承租方一定要审查房屋是否具备商用功能。
作为出租方，所出租的房屋一定须为合法建筑，拥有合法的产权证明，即拥有房屋合法的出租权才能对外出租，尤其是出租方在转租或者是以自己名义代为出租的情形下，一定要取得合法房屋产权人的书面同意或者授权后，才能对外出租。另外，出租方要使出租的房屋符合合同约定的使用用途，为了避免此方面纠纷，出租方可在租赁合同中写明房屋的法定使用功能。作为承租方，在签订租赁合同的时候，首先要对出租方是否有权出租房屋进行审查，然后还要根据自己的使用用途来审查房屋的法定使用用途是否符合自己的需求及合同的约定。因为房屋产权如果存在问题，可能会导致合同无效或被撤销、被解除等法律后果，这样会给出租方和承租方带来经济损失和许多纠纷。
在本案中，依据双方签订的租赁合同第七条约定，上诉人须提供被上诉人在办理执照时所需的场地使用等有关手续材料，但由于涉案租赁物是龙岗区某某村经济发展有限公司的，由上诉人承租后转租给被上诉人用于商业经营，而该房屋未领取房产证书，因此客观上上诉人是无法为被上诉人提供办理营业执照时所需的场地使用的有关证明材料。故二审法院认为，上诉人客观上无法按照合同的约定为被上诉人提供租赁场地使用证明等有关文件材料，致使当事人之间租赁合同的目的不能实现，在此情形下，被上诉人享有法定的解除租赁合同的权利，所以被上诉人依法只需将解除租赁合同的意思表示传达到上诉人就可实现单方解除租赁合同的效力。上诉人因此承担不利的法律后果。
二、关于租赁转让费的性质明确问题。在现实租赁关系中，部分租赁双方当事人会在租赁合同中或租赁合同之外，约定承租人支付一定数额的租赁转让费，该转让费系何性质的费用，在合同履行完毕或合同被解除后如何处理，双方约定不明，待双方就租赁合同产生纠纷时，该笔费用是否需返还也随之会产生争议，因此租赁转让费性质的明确及在合同履行完毕或合同被解除后如何处置的约定，则非常有必要。
本案中，上诉人主张31万元转让费是商场装修设备转让费，是物的转让费，即物的对价，因此，与租赁合同本身无关，无需返还。被上诉人则认为该笔款项是商场转让费，是承租涉案商场的接手费，是在租金之外，另行收取的费用，无合法依据，应予返还。从被上诉人给上诉人出具的欠条上注明的内容来看，这笔款项的用途应是商场转让费。对于上述转让费，如果当事人在订立合同之初即予以明确该费用的性质，以及合同履行完毕或合同被解除后，该转让费如何处置，则可以避免许多不必要的麻烦，甚至可以避免通过诉讼途径解决纠纷，减少讼累。
三、关于合同解除的法律后果。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案因为上诉人不能为被上诉人提供符合租赁合同约定的产权方面的证明，致使租赁合同目的无法实现，被上诉人因此享有并行使了法定的解除权，发生租赁合同解除的法律效果，即租赁合同终止履行。从本案处理结果来看，当事人在订立合同时或在合同履行中，对于一方交给另一方使用的物品，如有书面材料予以明确并办理相应交接登记，则出现问题时就会有依据，可避免不必要的纠纷，无需再次耗费时间和精力另循途径解决，从而一次性彻底解决问题。
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