支付违约金就可以解除合同?

原创
2017-05-09  房产律师...

郑重声明:严禁抄袭、违者必究!

很多房屋买卖合同当事人认为合同中约定了违约金(一般是房屋总价的20%),只要一方支付了违约金就可以解除合同:这是一种误解

 

合同解除权分为约定解除【《合同法》第九十三条:当事人协商一致,可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。】和法定解除【《合同法》第九十四条:有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。

 

一、解除权的性质

解除权属于形成权,可因单方的意思表示而使法律关系发生、变更、消灭。合同当事人只有有合同解除权,才能够行使解除权解除合同;没有解除权的一方当事人不可以解除合同。至于违约金,是守约方解除合同后要求违约方给予的赔偿。违约金是违约损害赔偿的预定,是为了守约方在解除合同后能够以最高效的方式获得损害赔偿;违约金不是合同当事人行使合同任意解除权所附的条件,即并非合同当事人只要支付违约金就可以解除合同

 

二、解除权的产生

1、约定解除的解除权的产生

约定解除的解除权的产生比较简单,即符合合同约定的条件即产证。如《上海市房地产买卖合同》中一般会约定买房人逾期付款超过15日的,卖房人有权解除合同。如果买房人逾期付款超过了15日,卖房人就享有了合同解除权,并且不会因为卖房人没有立即主张而消灭(不能因为卖房人没有立即行使合同解除权即推定卖房人放弃了合同解除权)。

 

2、法定解除权的产生

法定解除权的产生也比较简单,即只要符合《合同法》第94条任何一项的条件,法定的合同解除权即产生。

 

三、异议期的问题

《合同法》第九十六条规定:“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的,依照其规定。”《合同法解释(二)》第二十四条规定:“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议,但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的,人民法院不予支持;当事人没有约定异议期间,在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的,人民法院不予支持。最高人民法院研究室对《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释()》第二十四条理解与适用的请示的答复(201364日法研〔201379号):“……当事人根据合同法第九十六条的规定通知对方要求解除合同的,必须具备合同法第九十三条或者第九十四条规定的条件,才能发生解除合同的法律效力。……20141125最高院院长信箱《关于如何理解与适用合同法解释(二)第24条问题的答复》第一条:合同法司法解释二第24条规定:“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议,但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的,人民法院不予支持;当事人没有约定异议期间,在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的,人民法院不予支持。”如果合同当事人一方在不具有解除权的情况下,向对方发出了解除通知,对方在本条规定的异议期经过后才向人民法院起诉提出异议的,人民法院是否支持,无论是在学术界还是在各地法院的审判实践中均存在争议。肯定的观点主张,本条适用的前提是主张解除合同的一方应具有解除权,否则,对方提出异议的权利不受异议期的限制,本条不适用,人民法院对解除异议的诉讼请求仍应支持;否定的观点主张,异议期限经过,异议权不再受法律保护,此时无论解除合同的一方是否具有解除权,对方当事人均无权再对合同解除提出异议,故对此种情形下的异议诉请,人民法院不应支持。以上两种观点,均具有一定的理论依据和现实基础,根本差别在于对异议权的性质、异议期限经过的后果等认识不同。对此,最高法院将在进一步研究论证的基础上,以司法解释、司法政策或典型案例等形式,明确提出相应的意见,以统一裁判尺度。即法律对于没有合同解除权者行使合同解除权,过了异议期后合同是否被解除没有给出明确答复。但是在法理上,无合同解除权者行使合同解除权,即便异议期过了,合同也不能被解除。最高院(2013)民一终字第18号判决认为没有合同解除权者行使合同解除权,即便过了异议期,合同也未被解除;最高院(2013)民申字第2018号判决则认为没有合同解除权而行使合同解除权,过了异议期,合同被解除。

 

 

 

 

附毛某某、汪某某与金某某房屋买卖合同纠纷案

 

案情简介:2015年6月11日,被告作为甲方、两原告作为乙方订立房屋买卖合同,约定双方通过上海我爱我家房屋租赁置换有限公司上南路第一分公司居间介绍,由乙方受让甲方自有的水电路XXX弄XXX号XXX室房屋,建筑面积53.26平方米,价款1,482,000元。合同第六条写明,甲、乙双方确认,在同年9月11日之前,双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续;第九条第三款写明,乙方未按合同“付款协议”约定期限付款的,应当向甲方支付违约金,违约金应按照乙方逾期未付款日万分之四计算,违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。逾期超过15日后乙方仍未付款的,除乙方应向甲方支付15日的违约金外,甲方可单方面解除合同。甲方单方面解除合同的,应当书面通知乙方,乙方承担违约责任,违约金为该房屋总价款的20%。甲方可以从乙方已付款中扣除违约金,余款返还乙方,已付款不足违约金的,乙方应在接到书面通知之日起10日内向甲方支付;第十条第三款写明,甲方未按合同约定的期限将房地产(包括房地产交接及权利转移)交付给乙方,应当向乙方支付违约金,违约金应按照乙方已付款日万分之四计算,违约金自本合同应交付房地产期限之第二日起算至实际交付之日止。逾期超过15日后甲方仍未交付的,除甲方应向乙方支付15日的违约金外,乙方可单方面解除合同。乙方单方面解除合同的,应当书面通知甲方,甲方承担违约责任,违约金为该房屋总价款的20%。甲方应在接到书面通知之日起10日内退还乙方已支付的房款,并支付违约金;第十一条写明,本合同补充条款与正文条款不一致的,以补充条款为准。合同补充条款(一)第1条写明,甲、乙双方应于同年6月30日前至相关房地产交易中心办理审税手续;第2条写明,待乙方办妥贷款手续后且甲、乙双方税费审核完毕7个工作日内至房地产交易中心办理过户手续;第3条写明,甲方于乙方房屋贷款放入甲方账户后7日内将房屋交付乙方,交付标志为双方签订物业交验单(房屋交接书);第4条写明,甲方承诺于双方办理房屋产权过户手续前,向房屋所在地的公安机关办妥原有户口的全部迁出手续;第7条为有关乙方贷款的特别约定,1、贷款产生的费用由乙方自行承担。若乙方的实际购房贷款不足申请的额度,则任何不足的部分均由乙方在该房屋于房地产交易中心办理产权交易过户手续当日,且于交易中心出具以乙方为权利人的该房屋的《收件收据》前直接支付给甲方。2、乙方于付足贷款首付款后10日内备齐贷款资料办理银行贷款申请手续。若乙方未按约定及时办理贷款手续,则甲方有权单方面解除合同,乙方按合同第九条第三款之约定违约金比例承担违约责任;第12条写明,双方若有任何一方未按照合同规定全面履行义务,则甲方应按合同第十条第三款之约定违约金比例承担违约责任,乙方应按合同第九条第三款之约定违约金比例承担违约责任。合同附件三“付款协议”写明,1、乙方于同年6月10日支付甲方定金2万元,该定金在签订合同当日自动转为房款的一部分;2、乙方于同年6月30日之前或当日,将房款73万元直接支付甲方,甲方向乙方出具收款凭据;3、待房地产交易中心出具以乙方为权利人的该房屋的《收件收据》后当日,由乙方将部分房款计人民币212,000元直接支付甲方,甲方向乙方出具收款凭据;4、乙方于双方至房地产交易中心办理过户手续,且交易中心出具以乙方为权利人的该房屋《上海市房地产权证》后,以银行发放贷款的方式将房款50万元支付甲方;5、待本交易经房地产交易中心审批完成(即房地产交易中心出具以乙方为权利人的该房屋《上海市房地产权证》)且甲、乙双方对该房屋进行交接并签署物业交验单后当日,乙方将尾款2万元直接支付甲方,甲方向乙方出具收款凭据;6、甲、乙双方协商一致各自承担交易过程中产生的税费,并于办理过户当日自行向相关税务机构缴纳。同年6月10日,两原告支付被告定金2万元。同月30日,两原告支付被告房款73万元。7月上旬,两原告在办理公积金贷款过程中发现,毛某某账户漏缴2014年11月至2015年2月的公积金,遂与其所在单位交涉,单位于9月2日补缴完毕。9月3日,被告完成户籍迁出。9月19日,两原告与上海市公积金管理中心、建行上海自贸试验区分行订立住房公积金个人住房抵押借款合同,以涉案房屋作为抵押物,借款金额327,000元,借款期限15年,借款日期以银行放款凭证为准。9月29日,两原告公积金贷款审批完成。同日,被告向两原告发出通知函,认为两原告未在同月11日前办理转让过户手续,后至同月26日的15天缓冲期内,仍未办理,根据合同第九条第三款的规定,两原告已构成违约,告知两原告解除合同。两原告于10月1日收函后,即于次日复函被告,不同意解除合同,要求在十一假期后办理过户手续。10月9日,两原告再次函告被告,要求在同月20日前办理过户手续。交涉无果,两原告遂于10月23日诉至本院。审理中,因两原告申请,本院依法裁定查封涉案房屋。两原告就其申请的担保,及履行合同的付款能力,向本院交纳保证金405,000元。

 

 

裁判原文节选【案号:上海市虹口区人民法院(2015)虹民三(民)初字第2275号 】本院认为,本案所涉房屋买卖合同系两原告与被告的真实意思表示,为有效合同,双方应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。根据合同关于补充条款与正文条款不一致的,以补充条款为准,以及合同“付款协议”的规定,两原告与被告办理过户手续的时间为两原告办妥贷款手续后且双方税费审核完毕7个工作日内,两原告亦无发生逾期付款的违约行为,故被告9月29日通知函解除合同的理由不能成立,该通知函不具有解除合同的法律效力。毛某某账户漏缴公积金,此为毛某某意志以外的原因所致,不能认定为两原告本身未备齐贷款资料。两原告发现后,亦及时消除了该贷款障碍,使得贷款审批得以通过。现被告主张两原告未按期备齐贷款资料,已构成根本违约,被告依约可以解除合同的理由,本院不予认可。据此,对于被告的全部反诉请求,本院依法均不予支持。现就本案查明事实及审理情况,本案所涉房屋买卖合同能够履行完毕,实现合同目的,故双方当事人均应继续履行相应义务。两原告要求被告支付违约金依据不足,本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条的规定,判决如下:一、确认被告金某某2015年9月29日解除房屋买卖合同的行为无效;二、原告毛某某、汪某某和被告于本判决生效之日起10日内共同申请办理本市虹口区水电路XXX弄XXX号XXX室房屋过户手续,将房屋产权人转移登记为两原告。交易过程中产生的税费各自承担;三、两原告于房地产交易中心出具《收件收据》当日支付被告房款385,000元;四、两原告于取得房屋产权证之日起30日内支付被告房款327,000元;五、两原告于履行第四项付款义务完毕之日起7日内与被告共同办理房屋交接手续,并于办理完毕当日支付被告房款2万元;六、驳回两原告其余诉讼请求;七、驳回被告的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或者其他义务的,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息或者支付迟延履行金。本案本诉案件受理费11,480元,减半收取为5,740元,财产保全申请费5,000元,反诉案件受理费2,945.44元,均由被告负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第二中级人民法院。

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