 甲、乙两人于2015年2月登记结婚。当年5月，甲在A小区购得一套住房。2016年3月，甲申请房屋所有权登记并领到不动产权证书，登记簿和不动产权证书均记载为单独所有。2016年4月，甲将该房通过B中介转让给丙并签订了房屋买卖合同，甲与丙在登记机构申请转移登记时，登记机构工作人员以该房产是夫妻共有为由，要求乙到场。随后，甲雇请了一位与乙长相相似之人并携其和丙一同到登记机构申请转移登记。转移登记完成后，丙领取了不动产权证书，随即，丙用该房屋在C银行办理了抵押贷款，并与C银行申请办理了抵押权登记手续。2016年5月，乙将登记机构告上法庭，以登记机构办理转移登记手续时程序不当为由，要求撤销丙的转移登记。一审人民法院经过审查，认为登记簿上记载为单独所有，登记机构在办理转移登记手续时要求乙到场，属于登记程序违法，并据此撤销了丙的转移登记。此判决得到了终审法院的维持。 《物权法》第16条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。质言之，一般情形下，不动产登记簿的记载具有合法性、真实性和有效性。据此可知，本案中，登记簿记载的房屋所有权人为甲，且甲对房屋单独享有所有权，表明甲对该房屋单独享有所有权具有法律上的效力。《物权法》第39条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。据此可知，本案中，对房屋单独享有所有权的甲将该房屋转让给丙，是依法行使其房屋所有权中的处分权能，无须包括乙在内的他人同意或配合。 《不动产登记暂行条例》第14条规定，因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。据此可知，买卖不动产申请转移登记的，由买卖双方共同申请登记。因此，本案中，房屋的单独所有权人甲是合法的卖方，其与买方丙共同申请转移登记，登记机构应当受理。案例中，虽然登记机构要求与房屋买卖无关的他人（甲雇请的人）参与申请转移登记，但作为买卖双方的甲、丙也共同申请了转移登记，符合规定，即登记机构办理转移登记时程序不存在违法情形，故人民法院认定登记机构办理转移登记时程序违法于法无据，做出的撤销转移登记的行政判决错误。至于登记机构要求不属于房屋买卖当事人的他人参与申请转移登记，加重了行政相对人的负担，有不当使用职权之嫌，但属于另外的法律关系。 《行政诉讼法》第94条规定，当事人必须履行人民法院发生法律效力的判决、裁定、调解书。 本案中，登记机构该怎样履行人民法院生效的撤销丙的转移登记的行政判决？《物权法》第19条规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。据此可知，本案中，人民法院撤销丙的转移登记的行政判决已经生效，表明登记机构的登记行为错误，由此记载在登记簿上的内容也是错误的，故应当通过更正登记予以纠正。 《不动产登记暂行条例实施细则》第81条规定，不动产登记机构发现不动产登记簿记载的事项错误，应当通知当事人在30个工作日内办理更正登记。当事人逾期不办理的，不动产登记机构应当在公告15个工作日后，依法予以更正；但在错误登记之后已经办理了涉及不动产权利处分的登记、预告登记和查封登记的除外。由此，一般情形下，登记机构据此规定办理更正登记时，若在错误登记之后已经办理了涉及不动产权利处分的登记、预告登记和查封登记，应当中止办理。 但本案中，登记机构是履行人民法院生效的行政判决书课以的纠正自己错误登记的义务，虽然也属于发现不动产登记簿记载的事项错误的情形，却不受此约束。然而，登记簿记载的处分登记、预告登记和查封登记的权利人的合法权益必须得到保护，即更正登记办结后，无论登记机构，还是相关当事人，根据自己的错误情况对这些权利人承担相应的责任，当然，这也属于另外的法律关系。登记机构具体办理更正登记时，应当书面通知丙在30个工作日内办理更正登记。若丙配合，自无可言，若丙不配合，则登记机构应当将更正登记事宜予以公告，满15个工作日后，予以更正登记，将房屋所有权更正回转移登记前的状态，即更正登记在甲的名下。至于乙对该房屋如何主张权利，则应当通过与甲的协商或申请仲裁、民事诉讼等方式解决。而丙应该向甲追偿，保护自己的权益。 《行政诉讼法》第90条规定，当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为确有错误的，可以向上一级人民法院申请再审，但判决、裁定不停止执行。该法第92条规定，各级人民法院院长对本院已经发生法律效力的判决、裁定，发现有本法第91条规定情形之一，或者发现调解违反自愿原则或者调解书内容违法，认为需要再审的，应当提交审判委员会讨论决定。该法第93条规定，地方各级人民检察院对同级人民法院已经发生法律效力的判决、裁定，发现有本法第91条规定情形之一，或者发现调解书损害国家利益、社会公共利益的，可以向同级人民法院提出检察建议，并报上级人民检察院备案；也可以提请上级人民检察院向同级人民法院提出抗诉。 据此可知，对人民法院已经发生法律效力的错误的判决、裁定，当事人可以通过以下途径申请再审：一是向对做出生效判决的人民法院有管辖权的上一级人民法院申请再审；二是与做出生效判决的人民法院院长沟通、汇报，争取其将案件提交该院审判委员会讨论决定后再审；三是可以向当地人民检察院申请抗诉，若抗诉成功则进入再审程序。 综上所述，人民法院生效的以程序违法为由做出的撤销转移登记的行政判决错误，登记机构应当根据自身实际情况，启动申请再审程序，主张自己的权益，在办理不动产登记业务时，必须严格遵守法律、法规和规章设定的程序。 |
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