什么是优先购买权 承租人如何行使优先购买权

很多承租人不知道对于所租房屋，自己是享有优先购买权的，就更谈不上如何行使自己的优先购买权。下文将从什么是优先购买权，如何行使优先购买权方面为您解答相关问题。

什么是优先购买权

承租人的优先购买权是指出租人出卖租赁房屋，或者协议折价、变卖抵押的租赁房屋偿还债务时，承租人在同等条件(主要指价款、付款方式、担保状况等条件)下享有优先购买的权利。

出租人出卖租赁房屋的，应在提前通知承租人，如果是拍卖的，应提前五天通知承租人，承租人在接到通知后15日内作出是否予以购买的决定。

出租人无履行上述的通知义务的，与第三人签订的房屋买卖合同有效。同时，房屋办理了过户登记的，如果第三人是善意的(对乙的优先购买权不知情)，第三人取得房屋的所有权，承租人只能要求出租人承担损害赔偿责任;如果第三人是恶意的，即使办理过户登记，第三人依然不能取得房屋所有权，承租人依然享有优先购买权。

承租人如何行使自己的优先购买权

承租人优先购买权作为一种强制缔约请求权，其目的在于保证承租人可以相对优先地取得租赁物的所有权，是指特定人以法律规定或约定而享有的，当出卖人出卖其标的物给第三人时，得以同等条件优先于第三人而购买的权利；其追求的主要是生存和安全的价值，是一种对基本社会秩序的维护，维护稳定既有经济秩序，充分发挥财产的使用效能，而非对出卖人所有权的限制。

《城镇房屋租赁合同解释》第22条规定，出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。

最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第24条，对出租人履行通知义务后，承租人优先购买权的期限进行了规定，其中第3项规定，出租人履行通知义务后，承租人在15日内未明确表示购买的，在15日届满后，承租人主张优先购买权的，人民法院不予支持。由此可见，出租人履行通知义务的，承租人在接到通知后15日内未行使优先购买权的，视为放弃优先购买权。同时，结合司法实践，如果出租人未履行告知义务，自出卖人出卖房屋届满1年的，承租人优先购买权亦归于消灭。这不仅有利于鼓励承租人积极行使自己的权利，也利于维护出租人与第三人交易秩序的安全。