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12日上午，济南市章丘区迎来今年第二次土拍，这也是420限购政策后章丘首轮土拍，9宗居住用地和3宗住宿餐饮用地受到开发商激烈争夺。其中埠村办事处驻地地块溢价率高达401%，原南皋埠村土地楼面价高达6415元/平米，刷新章丘土地价格。 此次章丘土拍热度很高，备受瞩目，而6415元/平米的楼面价也终于刷新章丘区的土地价格，与去年济南市区的几块高价地一样，此次土拍后更多的人关注的是今后这些地块上修建的房屋房价是多少，日益攀升的地价将来一定会导致高房价吗？ 楼面价是指土地价格除以该土地的允许建筑面积，每个土地在获得时，基本都有容积率规定，框定了该土地建筑的面积。楼面价表明了该项目在销售时，单位售价中所包含的土地成本。楼面价的计算公式为：楼面价=土地总价格/建筑总面积，其中建筑总面积=土地总面积*容积率。 楼面价表明了该项目在销售时，单位售价中所包含的土地成本。而商品房的终售价包括了楼面价，开发商在拿地的时候支出的土地价格会作为商品房终售价的参考标准之一。尽管房价成本是个揭不开的谜，但不得不承认，楼面价是这个成本之谜的关键。 楼面价主要与土地价格和规划容积率两个指标相关。因此，楼面价成为未来商品房售价的重要参考标准之一。 楼面价是影响房价的关键因素，但房价成本除了土地成本，还包括前期费用、建筑安装成本、资金成本、营销费用、税金等多项费用。此外，未来商品房的价格，同样还取决于市场的需求、供给、地块、区域规划等。一定程度上，楼面价并非是房价的充要条件。 一般来说，土地成本可以占房屋成本的三分之一，所以楼面价高，基本上意味着房价就会较高。如果要打破这层关系，那么就需要开发商后续在融资成本降低、税费成本降低、赢利空间压缩等方面做文章，否则地价持续攀升，必然会带来房价的持续上涨。 此次章丘土拍之后，已经造成了开发商土地成本的提升，该地区未来房价的上升可能已经成为一种必然趋势，不过就目前章丘区的平均房价来说，这个楼面价拿下的土地将来修建的房屋价格也应该不会太过突兀。 |
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