浅谈小区停车位的法律归属

GXF360 2017-07-24

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浅谈小区停车位的法律归属

丛珊

（523100 东莞理工学院城市学院广东东莞）

摘要：城市发展进程中，汽车数量的增长已经过度饱和，汽车的停放尤其是在小区内的停放问题不但作为小区居民关注，也引发了社会的广泛关注。本文从法律的角度对小区停车位的归属进行了探讨，介绍了小区停车位的几种类型以及理论界关于小区停车位归属的不同看法，分析了我国立法对小区停车位归属的规定及存在问题，并且结合立法不足提出了完善立法的建议，旨在通过本文研究，促进关于小区停车位归属的立法进步。

关键词：小区停车位；《物权法》；归属

一、小区停车位及相关理论

1.小区停车位及类型

我国《物权法》对小区停车位概念有明确的规定，是指在建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库。从这一定义上可以看出小区停车位既包括车位也包括车库，其具体类型大体包括五种：小区内陆面上的停车位、小区地下停车位、首层架空停车位、楼顶平台停车位、人防工程改造的车库。

2.关于小区停车位归属的理论争议

由于近年来在实践中关于小区停车位归属谁的问题产生了许多案件，因此理论界也开始关注对这一问题的理论研究，由于观点不同产生了理论上的争议，在此笔者主要对两种不同的观点进行介绍。一种观点认为小区停车位应当归建设的开发商所有，当然这里不包括法律规定开发商应当建设的部分，只是对于超出部分理应归建设车位的开发商，这一说法并不严谨，也缺乏法律依据。另一种与之对立的观点认为小区停车位应当为业主共有，所有业主完成了对小区房屋及土地的使用权，作为附着在土地上的停车位也应当包括在内，这一说法有利于保护业主的权利，但是也存在着弊端，对于开发商来说可能不会积极的建设停车位，同时业主共有也会影响停车位的流通和使用。

二、我国立法对小区停车位的规定及存在的问题

1.《物权法》等对小区停车位归属的规定

《物权法》出台时就对小区停车位问题进行了规定，之后的司法解释中也有关于小区停车位归属的规定，《物权法》第七十四条在归属上分不同情况作出了不同的权属确定：首先确定了要满足业主需要，其次规定了出租、出售、附赠等约定方式，最后对占用小区内业主共有道路或其他场地停放汽车的归业主共有。从目前的立法上来看对小区停车位的权属按照不同情况进行了规定，具有重要的进步意义，但仍然存在着不足。

2.我国立法中关于小区停车位归属存在的问题

（1）物权法对小区替停车位的权属规定首先就规定了应当满足业主的需要，这体现了对业主权利的保护，但是“满足业主需要”应达到何种程度，如何衡量和操作却没有相关的依据，立法规定笼统。尤其是当前各地小区都呈现出对停车位的需求量大的局面，可谓是供不应求，因此已经不是首先的问题了。

（2）缺乏约定情形考虑。上文提到物权法规定小区停车位可以通过约定形式确定归属，但是对于可能出现的约定不明情形立法中并没有涉及，而现实是没有约定或者约定不明的情况十分普遍，尤其是当前开放商享有合同内容上的主动权，很多业主都是没有看明条款的情况下就签订了合同，这种对业主不利约定如何处理立法中也没有规定。

（3）其他场地规定不明确。物权法中明确了占用业主共有道路或其他场地停放汽车的车位属于业主共有，但是对于其他场地并没有进行明确也没有相关司法解释，虽然学术界对其他场地进行了不同观点的解释，但由于观点各异，同时也不具有立法效力，使得实践中这一问题十分棘手。

三、完善小区停车位法律归属的建议

1.完善业主优先权的规定

立法对小区停车位的权属规定中最先想到的就是“首先要满足业主的需要”，但是如何做到首先，业主“需要”又是多大程度的需要，有无时间限制都没有明确。笔者认为首先满足业主需要实际上是一种优先权，是小区业主对车位的优先购买和使用权利，但是在优先购买和优先使用问题上还需要进一步完善，尤其是优先使用，要明确相关的准则，确定优先使用的期限、范围等。

2.明确约定不明情形处理

在小区停车位的权属问题上，约定权属的情况越来越多，法律也允许进行约定，但是实践中存在着没有约定的情形，也存在着更多约定不明的情形，例如对于小区内开发商与业主没有约定权属的停车位，应当按照有利于业主权益的原则推定为业主所有，因为业主作为合同一方处于弱势地位，对于开发商提供的格式合同条款应当按照不利于制定一方的原则进行解释也是符合立法精神和要义的。

3.细化不同类型小区停车位的归属

从目前物权法及司法解释的规定来看实际上也是想对不同类型的停车位进行不同的权属规定，只是过于笼统，尤其是在法律条文中对其他场地没有进行解释说明，影响了法律的适用。立法中应当将小区停车位进行细化，详细区分不同类型的停车位或者占用不同场地的停车位，并确定其归属，宝库对业主共有的停车位应当在确定归属的同时指出如何使用，对于开发商在地下或者首层架空建设的停车位也要确定开发商的权利，因为开发商付出了高昂的成本。

越来越多住进楼房的家庭拥有私家车，有的甚至拥有多辆，这样在小区内的停车位问题就越来越引人关注，通过立法来确定权属是十分必要的。同时笔者认为还应当积极的发挥业主委员会的功能，在停车位问题上积极的帮助业主维权，还要探索对小区停车位进行登记的制度建设，从根本上解决小区停车位的权属争议问题。