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合同无效的房屋登记实务问题 发布时间 2016-10-31 15:39:11 来源：《中国房地产》2016年第10期 当事人持人民法院生效判决书，要求登记机关依据法院作出的买卖合同无效的判决，将诉争房产变更登记到原产权人名下，应如何处理？业界有两种观点，观点一认为作为变更登记原因文件的买卖合同被判决无效，登记自然无效，登记机构应该依合同无效的生效法律文书办理登记；观点二认为合同无效的判决与登记效力没有直接关系，不能直接作为变更登记的依据。 一、合同无效的常见情况及产生原因 根据《合同法》第五十二条之规定，合同无效的法定情形主要分为以下几种情况（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（2）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（3）以合法形式掩盖非法目的；（4）损害社会公共利益；（5）违反法律、行政法规的强制性规定。而具体到房屋买卖合同方面，在实践中可以大致归纳为几种情况。 1.借名购买经济适用房等保障性住房的 经济适用房等保障性住房是国家提供给特殊低收入人群的一种社会保障措施，不符合购房资格的借用他人身份购买经济适用房等保障性住房，变相侵害了其他有资格购房者的合法权益，损害了社会公平，属于对社会公共利益的侵害，应属无效。 2.无或者限制民事行为能力人签订的房屋买卖合同 《民法通则》第十二、十三条规定，无民事行为能力人应由其法定代理人代理其民事活动；限制民事行为能力人应由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人同意。而签订房屋买卖合同明显属于超越限制民事行为能力人的年龄、智力相适应的民事活动，如无法定代理人的认可应属无效合同。 3.开发企业无预售许可销售期房的 根据《房地产管理法》第四十五条规定，我国实行商品房预售许可制度，对于销售未竣工商品房的，必须取得销售的行政许可方属合法。因此，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 4.非本农村集体成员购买集体宅基地上的房屋的 《土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》规定，禁止擅自通过“村改居”等方式将农民集体所有土地转为国有土地。禁止农村集体经济组织非法出让、出租集体土地用于非农业建设。改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。可以看出，因为农村宅基地的所有权归属集体所有，权利人只有使用权，如果任其无限制地转让，有可能侵害集体的利益。即使在2016年最新实施的《农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法》中，也未对此做出突破，而且在大量的司法实践中，均认定为无效合同。 5. 房屋买卖权属有纠纷 《城市房地产管理法》第三十八条规定，有权属纠纷的房屋的不得转让。笔者认为，在实践中应该限缩为排除恶意买卖的规定。因为我国对物权的规定不完全和德国登记制度一致，有个善意取得的规定，鉴于目前对于什么情况下属于权属有纠纷没有一个明确的法律规定，实践中一般可以分为三种情况：无证或者非所有权人房屋的买卖；有查封；异议登记的房屋买卖。对于卖方合法建造但尚未办理物权登记的，虽然根据《物权法》第三十一条不发生物权效力，但是其合同根据《物权法》第十五条之规定还是有效合同。 而对于无权处分、无权代理或者非所有权人买卖的，则应当根据《物权法》第一百零六条的规定，受让人依照规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照规定来判断，如果属于恶意买卖的，可以认定为无效合同，如果属于善意的，则不宜认定为无效合同。如果是违法建筑的买卖，在发生纠纷诉讼时还没有取得合法建设手续的，应当认定为无效合同。 《城市房地产管理法》第三十八条属于管理性规范，不必然导致合同无效，但如果是买卖双方当事人在明知房屋被查封，合同目的不能达成情况下签订的合同应属无效。此种情况下，多为法院执行制造障碍或者是虚假转移房屋，应符合《合同法》第五十二条“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的无效情形。 对于有异议登记的，根据《最高人民法院关于适用〈物权法〉若干问题的解释（一）》第十五、十六条之规定可以判断，如果购房人明知不动产登记簿上记载着有效的异议登记仍然购买的，应当认定为非善意，如果此种买卖符合《合同法》第五十二条规定损害了国家、集体或者第三人利益的情况下，则该买卖合同应属于无效合同。 二、买卖合同无效后的法律后果 根据《合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。具体到房屋买卖中可能导致的后果如下。 一是房屋已经交付的应当返还房屋，原产权人应该返还购房款以及相应的利息损失。部分情况下可能有例外情形，如上海市第二中级人民法院（2014）沪二中民二（民）终字第2385号等判决的观点，如果房屋买卖合同已经履行完毕，且买房人已经实际占有了该房屋或者再次出售给另外一个非农户籍者，合同虽被确认无效，但是房屋实际占有人不负返还的责任。当然，如果再次购买该房屋的是该房屋所在地农村集体经济组织成员，由于其是有购房资格的，因此其可以合法拥有该房屋的所有权。因此，合同无效也不必然要返还房屋的。另则，如果房屋经过了装修或者加层改建等，也对法院是否判决返还房屋或者对于返还价款的计算会有不同的影响。 二是未取得预售许可销售商品房导致合同无效的，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。 三是买卖房屋上还设立有抵押担保的，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。依据此规定，在房屋买卖合同被确认无效或被撤销、解除的情况下，银行按揭贷款合同可以解除。该司法解释第二十五条规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。据此规定，银行按揭贷款合同因房屋买卖合同失效而被解除的，出卖人应将购房贷款返还给银行，将房款本息返还给购房者。 四是买卖房屋在案件审理中可以确定为第三人财产的，当合同被判决无效后，应该返还给第三人。 五是涉及到违法犯罪行为的，则应受到行政或刑事处罚。这也是维护健康有序经济秩序的重要措施，避免产生过度的经济纠纷。 三、无效合同的登记处理方式 在现有的有关房屋登记的法律法规中，并没有对于房屋买卖合同无效后登记如何办理的明确规定。而从前面的分析来看，合同无效及其后果具有多元化的特征，如果在生效法律文书中并没直接明确如何办理相应登记而直接办理的话，极易造成新的登记错误。 从《物权法》第十五条的规定来看，对于合同效力和登记效力是区分开的，故而不能直接得出合同无效必然导致登记无效的结果。对于合同无效导致要办理相应登记的，有以下几种模式。 1.双方申请模式 因为合同无效的判决不属于《不动产登记暂行条例》第十四条规定之可以单方申请的生效法律文书，因此如果买卖合同双方协商一致的，可以持合同无效的生效法律判决文书，按照普通程序双方共同申请办理转移登记给原产权人。 2.登记机构主动撤销模式 根据《房屋登记办法》第八十一条之规定，如果无效合同的判决书可以证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证书或者公告作废。虽然目前根据国家安排，不动产登记由国土部门负责，并且出台了相应的登记规章，但是笔者认为原《房屋登记办法》并未作废，如果属于房屋登记的也可以作为一个特别法予以引用。 3.协助执行和履行法定义务模式 买卖双方无法达成一致的，可以通过返还原物的民事诉讼来处理，也可以通过对登记机构的行政诉讼，此时登记机构则需要根据相应的法院判决文书描述的内容来进行相应的登记。如是民事诉讼要求登记机构协助登记的，一般会描述为将某某的房屋所有权变更为某某名下，此时办理单方申请的转移登记；如果是行政判决，一般会根据《行政诉讼法》第七十条之规定描述为“撤销被告某某登记机构作出的为某某颁发房屋所有权证之行政行为”。此时应该依法撤销该登记，恢复到前一手的登记状态。 可以看出，法院判决合同无效的，并不必然导致登记无效，而且无效的原因和后果形式多样，应当针对不同的情况办理相应的登记。实务中有当事人咨询，可建议采取合同无效附带返还财产的诉讼请求或者行政诉讼要求撤销登记附带民事合同无效的模式来处理，以便减少诉累和后续的麻烦。
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