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近年来，随着上海、北京等国内一线城市地铁体系的日益完善，武汉、哈尔滨、沈阳、大连、杭州、成都、西安等22个二线城市将规划新建至少79条地铁线路，合肥地铁也在此大好形势下整装待发，大步迈向“地铁时代”。而依托城市地铁而形成的商业项目也日趋增多，在香港、日本等商业发达地区对地铁商业越来越倚重的情况下，更多的人群开始关注地铁商业的价值潜力。 国内陆铁商业亟待革新形态多样蕴含巨大商业价值 1971年，北京第一条地铁投入运营。在经历了将近40年的发展时间，我国地铁取得了很大的发展和进步，地铁商业的价值魅力也越来越受到人们的重视。但面对国外已经成型的地铁商业而言，我们还处于一个初级发展水平。目前，我国地铁商业的现状主要表现在以下几个特点： 一）地铁建设比较晚，发展速度快，地铁商业发展潜力大。目前上海、北京地铁运营里程数均进入了世界前十行列，其中上海市只有15年的发展历程，就已经成为世界地铁运营里程排名第二，可见发展速度之快。 好玩过瘾，中国区仅安卓能玩 广告  纵观国际一些大都市，我们也可以一窥究竟：纽约地铁营运线路总长居世界首位，日营运量达到2000万人次，地铁商铺年营业总收入目前已超过120亿美元；东京地铁仅便利店的年销售额目前就快接近370亿日元，整个地铁商铺的年销售总额近1000亿日元。而这些城市地铁商业的租赁价格，也都比原来翻了数倍。由此可见，地铁商业的价值非常诱人。在我国各大城市地铁修建的大好形势下，地铁商业所带来和蕴含的商业价值必将迎来一段投资热潮。 二）地铁站点商业开发率低，地铁商业价值没有充分挖掘。从上海已经开通的地铁运营情况看，一条地铁线站点数一般在20个左右，但真正有地铁商业的站点并不多。 比较一些其他城市地铁商业的发展，这些商业多集中在城市原有的商圈内，商圈带动地铁商业共同繁荣，地铁拉动沿线商业发展的作用还没有充分显现，地铁带动城市商业发展形成新商圈的不多。 三）地铁商业大多为大众化的消费和服务类的低档商业。地铁商业依附于地铁所带来人流的特点，决定了其商业的定位是大众化、非高档、时尚化。过去人们是为消费而出行，现在变成因出行而购物，在地铁商业中人们的消费习惯也发生了变化。 从我国目前地铁商业经营范围看，地下商业经营范围一般分为四大类：第一类是即时性消费商品，包括报刊杂志、点心饮品等；第二类是便利性商品或服务，包括冲印店、洗衣店、银行、西饼店、旅行社和便利店等；第三类是流行性商品，诸如手机、MP3、CD、VCD碟、流行软件等电子类消费品以及服装饰物等类别：第四类是咖啡店、饮品店、快速餐饮店等。 四）站厅零星网点、地下商场或商业街、地铁出入口商业是我国地铁商业发展的主要形式。 从我国地铁商业发展的形势看，主要有三大类型：一是地铁站厅内部零星的商业网点，主要以即时消费商品为主。二是地铁的地下商场或商业街，一般经营流行性服饰、皮具和其他中低档商品，比如上海迪美广场“香港名店街”、广州“流行前线”等。三是拓展地铁连线优势打造的大型地铁商业项目。这类商业大多都与地铁通道相连接，使出入地铁站的客流可以直接通过对接通道进入购物中心。也就是说，商业项目可以通过与地铁口无缝对接、有机结合，依靠地铁口的交通便利性，带来巨大客流，从而带动地铁周边商业的发展，形成一个辐射力很强的购物中心。比如上海的港汇广场、广州的天河城广场等。 目前，伴随着合肥地铁一号线的动工，紧挨地铁一号线、正着力修建的胜利广场欢乐城项目，是合肥首个大规模地下商业空间开发项目，也是合肥首个地下商业综合体，这种形式就属于第三种类型。欢乐城项目通过与地铁一号线无缝对接，每天接纳将近50万人流，并连接火车站商圈与元一商圈，建成后有望成为合肥商业发展新的亮点，成为我市地下商业的先行者和领跑者。城市化进程推动地铁建设向前发展，地铁商业迎来发展良机 中国城市化水平的逐年提高直接带动了各个领域的发展，包括轨道交通。未来一段时期，大城市的交通拥堵会进一步凸显，并向中等城市蔓延；交通基础设施投融资体制将继续深化改革、放宽准入限制，在稳定财政性融资基础上，市场化融资渠道不断拓宽，促进交通基础设施建设的资金会持续增加，这将有利于加快地铁的建设与发展。 为此，全国各地具备规模经济的相关城市，对轨道交通的建设进行了规划。现有北京、上海、广州、重庆、武汉、沈阳、成都、杭州、西安、苏州等大中城市，规划建设轨道交通线路50多条，匡算总长度1697公里，约需要各种轨道交通车辆8000~10000辆，总投资额5786亿元。我国将成为世界上最大的轨道交通建设市场，如此大的地铁建设规模，带来的商业发展潜力是非常庞大的。 截至目前，全国获得批准和已作出规划建设轨道交通的城市共计达32个。已作规划但未确定建设数量的城市有：济南、南昌、长沙、福州、昆明、常州、无锡、厦门、宁波、青岛，共计11个城市。合肥目前在建的一号线已经动工，地铁二号线的审批工作也正稳步进展中，合肥地铁商业的发展机遇或将就此到来。 地铁沿线形成新的城市中心，推动城市商圈升级 地铁能够带动站点周边商业、商务、居住、娱乐设施集中，形成新城市中心。地铁在改变人们出行方式的同时，也带动了站点周边商业的不断扩大，带动城市生活、商务、商业、娱乐设施向轨道站点集中，在站点周边形成以居住为主，商业、办公、娱乐等配套齐全的新城市中心。在国外，几乎所有区域化商业中心都依托轨道交通而建，因为轨道交通能带来巨大而稳定的人流。通过轨道交通的枢纽地位形成新城市中心，刺激区域发展。在我国的上海、北京、深圳等大城市，随着中心城区人口的不断增多，依托轨道交通，将发展更多的卫星新城。以上海为例，2020年基本建成如松江新城、嘉定汽车城、南汇海港城、浦东机场空港城等11个新城和朱家角、新场、浦江、安亭、枫泾等22个中心镇。 地铁的建设，能够带动大型购物中心沿线聚集发展。据统计，城市地铁沿线经过商业中心、居住社区等各功能区域，无论处于哪类区域的购物中心，只要与地铁接壤，都能够呈现区域商业中心的繁荣景象，地铁带动购物中心发展已成为不争的事实。在国外，几乎所有区域化购物中心都必须依托地铁而建，因为地铁可以聚集人流量。如纽约的曼哈顿、东京的银座、巴黎的香榭丽舍大街、伦敦的牛津街等；国内如上海新客站、人民广场、陕西南路、徐家汇等四大有名的地铁商圈，其“国际核心地铁商城”之称长盛不衰。香港沿着地铁网络分布的大约30个购物中心，约占香港购物中心总数的五分之三，此结果充分显示出香港地铁对购物中心开发的影响，地铁成为了香港购物中心项目不可或缺的元素。 地铁能够促进城市商圈升级，形成地铁商圈。轨道交通所带来的聚和扩散功能，以地铁为中心，周边必将聚集一系列的诸如餐饮、购物、休闲等商业业态，并且随着商业体量的不断扩大，将逐步形成了特色鲜明的轨道商业圈。以上海为例，上海地铁商圈引导时尚潮流 “地下经济”发源于1993年的徐家汇地铁站。一个小小的服饰店曾创下超过8000元的单日营业额纪录。随着地铁1号线逐渐成为上海交通的主动脉，地铁商场也沿着地铁站点的延伸向四处蔓延，并形成了四大有名的地下商圈。通过地铁一号线的带动，合肥的“胜利广场欢乐城”能够与火车站商圈、元一商圈共同构成新站区的商业集群，区域发展优势明显。 地下与地上商业联动互补，未来投资潜力巨大 通过地下、地上商业互补经营，形成餐饮、娱乐、购物一站式消费。作为世界上不多的几条盈利地铁之一，香港地铁立体化的开发模式是其成功的一个主要因素。香港地铁不但实现了站与站的无缝对接，更实现了站与“商”的无缝对接。香港地铁与商场的连接非常紧密，如铜锣湾的地铁站就连接了站口的几大商场，而青衣站的站口更是一座商业联体，充分利用地下空间，可谓是上三层、下三层，餐饮、购物、娱乐都能在地铁站里完成。 在一些城市新规划的地铁项目中，通过合理利用地下空间，建造地下步行街、商业街和多功能地下广场，就近满足城市人口出行、商业活动和娱乐休闲。位于北京崇文门商圈的国瑞城崇外购物中心途经崇文门地铁5号线，再加上原有的地铁2号线，优越的地理位置对商家来讲可谓炙手可热。由于商场大部分置于地下，所以将使用大量的鲜明颜色作为招牌激发顾客购物的激情，地下与地上形成了很好的互动发展。 地铁带动沿线物业升值，地铁商业将成为新的黄金投资热点。以上海、北京、广州和深圳为核心的长三角、珠三角以及环渤海城市群构成了中国房地产市场的主体。迅猛推进的城市化进程中，城市的中心区、老城区往往人口密集，交通便利，商业物业面临一地难求的格局。以上海为例，外环以内的600平方公里城区已经处于人口过度饱和需要向城郊扩散的状态。经济可以持续增长，外环以内的商业物业却难以增长，这就意味着市场的紧缺。然而地面建筑已经饱和，商业物业只好向地下空间发展。在这一背景下，伴随着地铁建设的突飞猛进以及城市功能的日趋完善，地下商业迎来了前所未有的大发展。在住宅投资受到抑制下，商业地产成为关注的重要产品，作为地下商业的投资，未来一段时间里，可以有效的实现保值增值的目的。 可以预见，伴随着这股地铁浪潮所带来的影响，未来的地铁商业将展现出巨大的升值潜力，并以多种形态、新型业态的方式，展现无与伦比的“诱人”前景。 |
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