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很多人买房时出于种种原因喜欢把自己的未成年子女列为买房人，产证上也就有了未成年人的名字。这在法律上应当视作对未成年子女的赠与，未成年子女因此而享有了一定份额的房屋产权。在出售该产证上有未成年子女名字的房产时需要注意很多事项。
一、需要法定代理人的代理 《民法通则》第十二条规定：“十周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人，可以进行与他的年龄、智力相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。不满十周岁的未成年人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。” 出售房屋是非常重大的民事法律行为，未成年人（无论是无民事行为能力人还是限制民事行为能力人）都不得单独行使，一般都需要法定代理人的代理或同意。
《民法通则》第十四条规定：“无民事行为能力人、限制民事行为能力人的监护人是他的法定代理人。” 简单地讲，未成年人的监护人是他的法定代理人。《民法通则》第十六条第一款规定：“未成年人的父母是未成年人的监护人。”因此，未成年人的父母是他的法定代理人。未成年人的父母以未成年人的名义对外签署的合同由未成年人承担民事责任——法律后果由未成年人承担。
监护权属于亲权的范畴，不因离婚而发生变更。父母约定某一方离婚后不再享有监护权的约定是无效的，不管法院判决哪一方抚养孩子（或者孩子跟随哪一方生活），父母双方都享有孩子的监护权。根据法律规定，监护人是法定代理人。因此，离婚的父母都享有孩子的监护权和法定代理权。从这个角度讲，出售有未成年人名字的房产时最好是未成年人的父母均签字。但是，司法实践中，往往只要有父母的一方代签字就能够确认协议的效力。鉴于对这个问题没有明确的法律规定，因此如果卖房人中有未成年人且只有未成年人的父亲或母亲代签字，买房人有权催告另外一位法定代理人代签字，否则就可以撤销合同。【《合同法》第四十七条规定：“限制民事行为能力人订立的合同，经法定代理人追认后，该合同有效，但纯获利益的合同或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应而订立的合同，不必经法定代理人追认。相对人可以催告法定代理人在一个月内予以追认。法定代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。”】因为房产买卖是重大的交易行为，所涉金额很大，未成年人的一位法定代理人未签字，该合同的效力就可能有问题，就对买房人的利益造成巨大的威胁，买房人为了防范风险有权催告未成年人的另外一位法定代理人追认（代签字），如其拒绝代签字或通过其他方式追认，则买房人有权撤销该合同。
注：《民通意见》第21条规定了取消监护权的情形【夫妻离婚后，与子女共同生活的一方无权取消对方对该子女的监护权，但是，未与该子女共同生活的一方，对该子女有犯罪行为、虐待行为或者对该子女明显不利的，人民法院认为可以取消的除外。】，《关于依法处理监护人侵害未成年人权益行为若干问题的意见》第35条规定了撤销监护资格的情形【被申请人有下列情形之一的，人民法院可以判决撤销其监护人资格：（一）性侵害、出卖、遗弃、虐待、暴力伤害未成年人，严重损害未成年人身心健康的；（二）将未成年人置于无人监管和照看的状态，导致未成年人面临死亡或者严重伤害危险，经教育不改的；（三）拒不履行监护职责长达六个月以上，导致未成年人流离失所或者生活无着的；（四）有吸毒、赌博、长期酗酒等恶习无法正确履行监护职责或者因服刑等原因无法履行监护职责，且拒绝将监护职责部分或者全部委托给他人，致使未成年人处于困境或者危险状态的；（五）胁迫、诱骗、利用未成年人乞讨，经公安机关和未成年人救助保护机构等部门三次以上批评教育拒不改正，严重影响未成年人正常生活和学习的；（六）教唆、利用未成年人实施违法犯罪行为，情节恶劣的；（七）有其他严重侵害未成年人合法权益行为的。】。
二、出售未成年人的房产份额需为未成年人的利益 《民法通则》第十八条第一款规定：“监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。” 该强制性规定旨在保护被监护人的合法权益，应当理解为效力性强制性规定，监护人违反该规定出售房产的合同应属无效。因此，关键就是要看监护人（父母）出售子女的房产是否“为被监护人的利益”。从现在的司法判例来看，如果未成年人的监护人将未成年人的房产卖掉，未成年人不可以仅仅据此主张房屋买卖合同无效，也不能仅仅以房屋可以“安身立命”而卖房所得价款容易流失或贬值，或者房价在上涨为由主张房屋买卖合同无效，而要举证证明监护人出售其房屋不是为了其利益，或者存在（与买房人）恶意串通损害其利益，或者存在其他的违反法律行政法规效力性强制性规定的事由。
三、一些细节上的事项 除了上面的一些原则性的注意事项外，一些细节上的事项也需注意。如，房产证上有几个人的名字就要写几个人的名字，尤其需要注意的是未成年人的名字也要写在卖房人（甲方）处。签字时要写上某某代某某。
附甲与乙房屋买卖合同纠纷案
案情简介：2010年1月19日，乙作为甲方、甲作为乙方签订《协议书》，约定“一、上海市某镇某路某弄某号601室现产权出售合同上的名字为乙，但该房购房费已由甲代为支付，满五年后将到房地产交易中心将产权变更为甲所有。二、五年后过户的契税将由乙方甲承担交纳，甲方一律无关。三、现有的预售合同、发票依据存根和房屋钥匙等将由乙方甲保管，丢失自负。……九、违约条款：1、按房产证上的交易日不将此房产权转让给乙方，五年期满后，甲方按照该房的现行市价作为违约金在五年期满后3个月内全部支付给乙方。2、如乙方违约，五年期满后拒绝接受该房产权，则乙方放弃追讨已支付的购房款。”等。同日，甲通过中国工商银行向乙名下帐户支付人民币18万元(以下币种均为人民币)，并由戊、乙出具收条。之后，上海市某镇某路某弄某号601室房屋（以下简称系争房屋）交由甲使用至今。 原审另查明，乙与丁原系夫妻，系丙的父母，双方于2005年9月5日离婚。后乙与戊结婚，但双方于2011年12月13日离婚。戌、庚、丁于2005年5月27日与上海某建设发展有限公司签订《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》，被拆迁人为戌、庚、丁（户）。2008年11月28日，乙、丙与上海某经济发展有限公司就系争房屋签订《上海市商品房预售合同》，系争房屋于2009年4月23日被核准登记在乙、丙名下。
裁判原文节选： 一审【案号：上海市浦东新区人民法院（2012）浦民一(民)初字第12618号】依法成立的合同受法律保护。2010年1月19日签订的《协议书》中出卖方明确为乙一人，在签订该协议时系争房屋的权利人已经相关部门核准登记为乙、丙，且协议第一条中亦可明确签订协议时，甲已经阅看过乙购买该房屋的合同，即使甲未对该房屋产权登记状况进行核对，从乙购买系争房屋的合同也可明确房屋购买人为两人。虽然甲称乙系丙的母亲，作为法定代理人其有权代表丙作出处分，但从合同形式而言，合同出卖方已经明确为乙一人，即便乙身份确属丙的法定代理人，其在合同上的签名亦仅代表其本人，而不能以其在合同上签名即推定合同出卖方为乙及丙，且从合同内容也无法看出丙系该合同当事人。故2010年1月19日签订的《协议书》系甲与乙签订，该协议甲与乙的真实意思表示，合法有效。但系争房屋实际权利人为乙、丙。丙的法定代理人已明确表示不同意出售系争房屋，故乙与甲就系争房屋买卖而签订的《协议书》因缺乏房屋权利人之一丙的同意而客观上无法履行。原审法院就此已依法向甲进行释明，但甲坚持其诉讼请求，故对于甲要求办理系争房屋过户手续的诉讼请求，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十条第一款第一项之规定，原审法院于二〇一二年十月二十二日作出判决：驳回甲的全部诉讼请求。案件受理费人民币4,450元，由甲负担；财产保全费人民币1,570元，由甲负担。
二审【案号：上海市第一中级人民法院（2012）沪一中民二（民）终字第3390号】本院认为，依法成立的合同，是当事人真实的意思表示，对当事人均具法律约束力。2010年1月19日，甲与乙签订的买卖系争房屋之《协议书》，是双方当事人真实意思的表示，合法有效。虽系争房屋产权登记在乙、丙名下，且《协议书》上的房屋出售方也为乙一人，但在签订该《协议书》时，甲查看了乙提交的系争房屋之房地产权证及户口簿，故甲对系争房屋的产权人为乙、丙应属明知。此时，丙尚未成年，乙提供的户口簿记载乙为戊之妻，丙为戊之养子或继子，加之乙、戊均在该《协议书》及购房款收条上签字确认，故本院认为，甲有正当理由认为乙有权代表丙与甲签订《协议书》。签约当日，甲已支付乙除3万元尾款外的购房款，系争房屋的商品房预售合同、房地产权证及发票存根依据亦由乙交付甲保管，且甲已于2010年7月入住系争房屋并居住于内至今，该《协议书》系当事人真实的意思表示，对丙同样具有约束力，乙、丙应依约履行相应的合同义务。被上诉人丙以其未同意出售系争房屋为由提起的抗辩，本院不予采信。《协议书》第一条约定满五年后，双方将系争房屋产权过户至甲名下，结合《协议书》第九条约定的内容及系争房屋房地产权证记载的“配套商品房，自登记日起5年内不得转让”的内容，可以认定，协议双方之所以约定签约五年后过户，乃是基于当时的售房政策之规定，实质上是以系争房屋按政策规定可以办理过户手续的时间为当事人共同办理系争房屋过户至甲名下手续的时间，现相关的售房政策发生变更，系争房屋按规定已经可以办理转让手续，故甲有权要求乙、丙依合同之约定办理相应的过户手续。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第十二条、《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销上海市浦东新区人民法院（2012）浦民一(民)初字第12618号民事判决； 二、乙、丙于本判决生效之日起十日内，协助甲办理上海市某区某镇某路某弄某号601室房屋产权登记过户至甲名下的手续； 三、驳回甲的其他诉讼请求。 一审案件受理费人民币4,450元，财产保全费人民币1,570元，二审案件受理费人民币4,450元，合计人民币10,470元，由被上诉人乙、丙、戊负担。 本判决为终审判决。 |
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