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如果要问，济南这两年哪儿的新房最多，那一定是西客站片区。而且，不仅是过去两年，现在以及未来两年，西客站片区仍然会是济南新房投放量最大的片区之一。 前段时间，我们驱车从北园高架进入西客站，那一片片拔地而起的高楼就如魔幻世界。未来一两年，这里还会有更多的高楼崛起。目前，在西客站片区，各开发商大都有很多土地尚未进入开发。所以，如果你想在西客站片区买房，不要光听开发商忽悠说快没房了，它们大都还有大量土地没开发呢，未来一两年内不用担心房源问题。 总体规划 西客站片区，是在一张白纸上画出的蓝图，整体规划呈现组团、分区的特点，它的整体布局是一站、两轴、五中心： 解释一下：一站，就是高铁站，不多说了；两轴，东西轴自高铁站向东延伸，南北轴是沿着腊山河延伸；五中心，是沿着东西轴布局的五个中心（都在图中了）。 西客站片区东西轴的规划，高大上！ 目前，在“五个中心”里，高铁枢纽中心已经形成，文化中心也有了雏形，但商业、金融商务、会展中心，还远没有成熟。而且，观察君对西客站片区金融商务中心不看好。济南已经有CBD了，再加上汉峪金谷，这些商务产品够济南消化一段时间了。西部的商务中心，前景暗淡。曾号称是济南第一高楼的恒大国际金融中心项目迟迟没有实质动工，就是风向标之一。 在“五个中心”南北两侧，有大量的住宅用地。为方便大家看房、买房，济南楼市观察今天就带大家去看看这些住宅的总体格局。 四大注意点 西客站片区整体环境较好，无污染源。需要考虑的有四点。 一、高铁线路、R1线的噪音污染、辐射污染。 最有可能受此影响的住宅是齐鲁大道东侧的项目。齐鲁大道距离西侧高铁线路有300来米，另外R1线从齐鲁大道下面穿过。 观察君从齐鲁大道上路过，没有感觉到高铁的声音。而且在未来，齐鲁大道西侧还要建商业商务项目，会进一步隔离噪音。但如果你打算在此买房，还要进一步考察，尤其是晚上夜深人静时（现在高铁运营时间已经延长到晚上十一二点，未来会进一步延长）。R1线在地下穿过，估计不会有噪音污染。可能会有部分小伙伴担心辐射。 二、腊山河水系景观的维护问题。 我们以前说过，水系景观的维护很重要，维护不好，景观会变成污水沟。不过，我们对于腊山河的维护还是有信心的，那是济南的脸面。 三、周围配建的变电站、污水处理厂。 这个在清源路北侧、腊山河西路西侧一片比较集中，其他地方也比较多，但很散，上图吧： 另外，给大家说一下学校的问题。 现在，西客站教育配套尚待完善。目前建成的学校，一个是西北角的饮马小学、礼乐中学，按照片区划分，济水上苑、恒大雅苑、中建锦绣城的孩子在这里上学；一个是东南角的大金小学、育华中学，金科城的孩子会在这里上。其他新建小区，将在业主入住后确定在哪儿上学，其中绝大部分是配建的新学校。 三大片区 重点来了，详细说楼盘。 济南西客站的住宅，自北向南可以分为三大片区：清源路以南、青岛路以北的北部片区；青岛路以南、威海路以北的中间片区；烟台路以南、经十路以北的南部片区。 摸不清东西南北的小伙伴，看下图： 北部片区（以下内容可参考上图看） 北部片区的位置较偏，所以价格相对也较低，产品以刚需为主。 最东边的绿地新里香榭丽公馆。这个项目被实验中学（高中部）分为东西两部分，目前在售的东边部分，产品包括，90㎡两居、100㎡、110㎡、136㎡三居，均价6900元/平。西边部分尚未开盘。 绿地项目往西，一路之隔的是鑫苑世家公馆。这两个项目产品定位相同，贴身PK：在鑫苑世家公馆售楼处，绿地新里香榭丽的户型也被贴出来，被鑫苑置业顾问点评其不足。鑫苑世家公馆地块在售的是一期，只占整个地块北部的一小部分。已经是尾盘。 鑫苑世家公馆南边，是山东高速的项目。这个项目还没开盘。去年甚至一度传出消息，山东高速要将这个项目转手，后来因为价格没有谈妥搁浅。 鑫苑世家公馆再往西，该片区的一个高档项目，龙湖名景台，由重庆龙湖地产开发，在业内口碑较好。项目在售的是95-132平两室三室，主推125平、132平三室，价格在8800-9500之间， 龙湖的西边，是济水上苑，开发商是西城投资开发集团，是济南市政府下属公司。济水上苑分为南北两部分，目前在售的是南部分，属于准现房，今年上半年就能陆续入住。户型有90的两居，120至160的三居，均价7000元/平。北部什么时候开盘未知。 济水上苑的西南侧，是恒大雅苑，目前住宅已经售罄。 中部片区 这一部分，是西客站片区核心的地段。楼盘，主要有两大开发商。恒大的，有四个楼盘，恒大世纪广场、恒大金碧新城、恒大翡翠华庭、恒大天玺。这四个楼盘定位不一样，前两个侧重于刚需，后两个是豪宅。 其中，恒大世纪广场在售75-109平两室三室，均价8000元/平；恒大翡翠华庭在售140-230㎡的三室、四室，均价8400元；恒大天玺在售户型为180-264㎡四室，均价9500元/㎡。 另一大开发商是中建，有两个楼盘，分别是中建锦绣城和中建锦绣蘭庭，这两个楼盘定位差距不大。在这两个楼盘之间、腊山河以东，有一个商业项目，就是鼎鼎大名的“印象济南”项目。 印象济南，开发商也是西城投资开发集团，项目业态号称将覆盖“七十二工坊、国学园、主题乐园、酒店客栈、酒肆茶坊、老字号美食街、娱乐街等”。预计今年上半年开盘。规划图不错： 除了恒大、中建的住宅项目，这个片区还有几个住宅项目：荣宝御园、大尧风华盛景、海亮艺术华府。 荣宝御园开发商是山东荣宝斋文化投资置业，它背后三庆置业持有一定股份。这个项目在售户型为90-140㎡两室三室，均价6800左右。 大尧风华盛景，开发商是山东大尧置业，背后是河北邯郸一家企业和几个自然人。目前在售93-142平户型，均价6600左右。 海亮艺术华府，开发商海量地产，是一家上海企业。目前在售83至132平户型，均价6800左右。 南部片区 这一部分，从表面上地块很大，但对外销售的楼盘并不多。主要原因是，这一部分有大量的军队用地，另外还有一部分是待拆迁的张刘片区。 这一个片区的住宅项目，主要是金科城和润华梦世界。这两个项目均呈现南北带状分布，梦世界中间被一块军队用地拦腰截开。这两个楼盘都以刚需产品为主，在整个片区中，价位属于中等，目前在售高层均价7000元以上。 另外，在金科城的西边，还有一块商业商务商务项目，案名为西城时代中心。这个项目开发商也是济南西城投资开发集团。项目尚未开盘，预计今年上半年开盘。 最后，应小伙伴们要求，重点说四个楼盘： 恒大金碧新城 一期已经售完，目前在售二期10、11、12、13-16楼，户型在87-135平之间，均价8000以上。户型以两梯四户为主，两个电梯通过消防连廊连接，户型通透性较好。 恒大金碧新城二期北边规划有商业，北边沿街楼盘会受到影响。
另外，恒大金碧新城价格较贵。其中一个原因是号称赠送1500元/平精装修。观察君提醒大家要有合理心理预期。通常情况下，对于精装房来说，实际装修标准要远远低于承诺。 中建锦绣城： 中建锦绣城占地面积很大，虽然开发商还有一些土地，但它目前对市场投放比较缓慢，在售三期11号楼，已经基本售罄。本月可能认筹7号楼，估计价格在7300左右。准现房，预计今年9月就能交房。 吐槽一下开发商：置业顾问说，3月份开始认筹，等开盘时，5个人一组进去选房，其他人都在外面等。这是一种营销手段，意在引起大家抢购，而且这种手段通常是很有用的，购房者是“人为刀俎我为鱼肉”…… 中建锦绣城的房子，前期交付的口碑还算较好。小区位置也较好。三期北边靠着青岛路，未来车流量会比较大。但三期北临还有几栋待建的商业项目，也是高层，这将遮挡一部分噪音污染。 金科城 临经十路较近的一期已经售完，目前在售最北边的二期1-4号楼、6、9号楼在售，面积为85-148平不等的两室至四室，17年4月后将陆续交房（中间部分尚未开盘）。 前面说了，金科城学校定位大金庄小学，这是一个好事。 金科城的缺陷，容积率比较高，达到3.6；绿化率比较低，不足31%（其他多为35%），小区整体感觉可能会稍显压抑。另外，金科城距离高铁线路、R1线较近，但现场感觉影响不大。 小区西边，南北分布一排低层商铺（熙街） 梦世界： 前面说了，梦世界的地块被一分为二。目前，梦世界销售主要在北边的地块。北边的地块又分两期开发，首期是南边的润园，已基本售罄。目前在售二期的华园，2号楼、9号楼正在销售，6号楼正在认筹。 华园有高层和小高层，高层两梯四户，均价7200；小高层一梯两户，均价7400。 产品一大亮点是，得房率比较高。小高层公摊都在20%以下。 润园计划16年年底交房，华园计划17年年底交房。配建学校计划17年或18年招生，号称签约山师附小。 就说这么多吧，希望对大家在西客站买房 有所帮助。 (来源：济南楼市观察，转载请注明出处) |
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