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在越城区人民法院一名法官的记忆中，对越城区滨江花园的物业纠纷案印象深刻。 从2007年起，小区物业费收取率开始走低，到2009年，收取率仅为50%。“物业费每平方米0.15元，入驻以来一直没有变过，但保安、保洁等人员的成本不断上升，这么低的物业费收取率，本公司年年亏本经营。”起诉书中提到，在起诉前，他们曾尝试张贴告示、上门催讨等办法，但效果有限，无奈之下，选择起诉部分业主。 从2010年4月份至2011年1月，该物业公司先后分5次，一共起诉了41户业主。 “大部分业主拿到法院传票后，主动交了物业费。也有个别是法院判决的，但业主最终还是交清了物业费。”该法官说。 法官解读：物业纠纷逐年增长，多数因欠费 来自越城区法院的统计数据显示，2011年至2014年，该院共受理物业纠纷案950件，其中2011年为90件;2012年为202件，成倍增长;2013年为293件，2014年则达365件，收案量持续高涨。 该院一名法官告诉记者，这些案件相对集中于小区物业公司，纠纷事由多为业主拒缴物业费。纠纷双方多为物业公司和业主或物业使用人，其中因业主欠费而被物业公司追缴欠费的纠纷占了该类案件总量的95%以上。 据介绍，大多数业主之所以成被告，不是差钱，只是想通过拖欠物业费来表达不满。 业主不愿意交物业费的原因多种多样：有的是房产商存在遗留问题，一些业主把情绪发泄到后续的物业服务上。有的则是因物业管理公司运作不规范，业主认为物业服务存在瑕疵。如卫生清扫不到位、公共设施维护不及时、治安管理松散等，于是拒交物业费以示“抗议”。 越城区人民法院法官说，现实的物业管理过程中，一些业主能提供物业公司管理上的瑕疵证据，但物业管理服务针对广大业主，不可能让每个业主满意，且有些瑕疵也不属于物业管理服务能解决的范围。业主以不满意为由拒交物业费，只能让物业管理服务更加恶化。因此，法律上对这一行为不支持。 案例二：业主告物业公司“不作为” 徐先生(化名)是越城区一小区的住户。楼下不少车库被出租住人，租客经常在露天炒菜，吵闹声不断。徐先生因此倍感烦恼，于是找到小区物业公司，希望物业公司出面制止出租行为。物业公司告诉他，这事他们无权过问。几次交涉，都没有得到满意的结果。徐先生认为，每年的物业费他都在交，业主有需求，物业公司理应提供帮助。无奈之下，他把这家物业公司告上了法庭，要求对方出面制止出租行为。 虽然，法院最终不支持徐先生的这一行为，但也在判决书中写明：物业公司有义务对出租车库的房东进行劝说，对租客的不当行为(如大声喧哗、露天炒菜等)进行劝导。 法官解读：有些“不作为”，法院是支持的 像徐先生这样，因不满物业服务，将物业公司告上法庭的案件也占到了一定比例，且呈逐年上涨趋势。比如，有的业主家中失窃(如电瓶车、现金等被盗)、楼上漏水找物业反映，物业不配合等，要求物业公司道歉或赔偿。这一方面说明业主维权意识在不断提高，另一方面也应看到，物业公司作为服务企业，“执行”权限是有限的，业主不应以物业服务不那么完美作为申诉的理由。 案例三：业主起诉要求物业公司晒账单 余先生(化名)是越城区一小区的业主，几年前，他看到小区内有一些业主在违规搭建，物业公司却漠然处之。于是，他也将自家阳台包了起来。物业公司几次劝其拆除都没有结果，于是将余先生告上了法院。 法院判决余先生输了。余先生不服气，又将物业公司告上法庭。这次他要求物业公司公布每年的财务收支情况。法院给予了支持。 法官解读：业主对账本有知情权 对涉及小区物业管理方面的支出、收益，业主有知情权，物业收支情况应该向小区业主公开。至于公开哪些内容，要看物业公司实行的收费制度是包干制还是酬金制。 根据《浙江省物业管理条例》第37条规定，实行酬金制收费方式的，物业管理的各项资金应当按规定建账立制，其收支情况应当定期公布，接受全体业主的监督;实行包干制收费方式的，只需要定期公布物业共用部分、共用设施设备以及相关场地经营所得的收支情况。 案例四：物业公司告业主损坏公共场所 城区有一老小区，停车位紧张。有业主私自将公共绿化带上的草坪铲掉，填上沙石，改成了停车位。物业公司几次要求其复原，均遭拒绝。无奈，物业公司将业主告上法院。法院经过审理判定该业主将损坏的绿地进行复原。 法官解读：停车位纠纷成“新增长点” 这类案件正成为物业纠纷案中的“新增长点”。在一些小区，尤其是老小区，停车难问题愈加明显，业主想方设法创造停车位而引发的矛盾也越来越多。因地面空间有限，很多停车位的改造势必破坏小区公共场所，从而影响其他广大业主的利益。物业公司因无“执行权”，选择走法律途径是一个不错的选择。 |
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