sx176391311: 融创的负债结构 房地产企业是高杠杆行业，我对房产负债印象最深的就是绿城了，...

       房地产企业是高杠杆行业，我对房产负债印象最深的就是绿城了，我投资房产企业也是比较担心现金流不足以应付到期的流动负债，学习绿城的教训对照融创观察一下

以下是绿城当年的信息：

1、截至2011年年底，绿城负债率达148.7%，同比上升16.7%。集团银行结余及现金、抵押银行存款共58.8亿元，仅为上年三分之一。公司董事长宋卫平表示，去年最惨的时候，公司账面上只有几千万的资金。

2、致力于开发精品高端物业的绿城集团，旗下产品因为主要面向改善型需求，所以遭受“限购限贷”的双重桎梏，今年销售曾经一度举步维艰，绿城第一季度合同销售额约67亿元，仅占其全年目标的17%。

3、未来12个月绿城有接近30亿美元的债务需要偿还，但从最新监管备案资料来看，该公司截至6月底的现金和银行存款只有12亿美元。为避免破产，绿城希望银行能让贷款展期。

4、公司董事长宋卫平表示，以前很喜欢出去看地，去土地拍卖现场，现在我再也不去了，也不买地了。2008年和2009年拿了300多亿的高价地，绿城差点死在买地上。等到市场恢复到基本属性再说。

绿城简单总结

1、公司现金不足，销售周转慢，贷款和信托到期但是现金不足以覆盖

2、改善性需求被调控导致销售大跌，这个其实也是高价地导致的不良后果，降价空间几乎没有，还是导致现金不足偿还短期债务

融创的情况（2017中报）

长期负债 实际1564亿 

扣除划归流动负债部分446亿 还剩余1118亿，这部分暂时算安全

（披露细节的公司债100亿、定向发行公司债148亿以及优先票据27亿最快到期时间是2019年，只有1笔，其他基本在2020年之后，不过国内给融创的评级才是AA+）

短期负债695亿

这里是6月30日的短期负债数据，7月之后还要支付收购万达流出500亿（收购款和万达债务，以及万达账上现金）  ，总加起来短期要负担1200亿。融创6.30账上不受限的现金是700亿（其他200亿是抵押或冻结的），根据融创下半年拿地情况和管理层宣称，按照回款率60%左右（业内正常水平，这里保守一点已经按照权益算了），应该回款600亿左右（不含万达）。而到期的446亿长期贷款，其实有72亿是未到期的，管理层根据销售预测提前转到流动负债科目的，也就是现金流实在不好，这部分还可以扣除出来不还了。算下来11月初这个节点，不乱投资和买地的话，如果有事要还完欠款应该还可以平衡。

那么看起来到今天为止，债务还是安全。

$融创中国(01918)$ @今日话题