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追 寻 法 律 适 用 的 精 义 用 逻 辑 和 经 验 去 感 知 法 律 生 命 的 温 度 往期文章精选 2.最高院：轮候查封不属于正式查封，债务人以轮候查封超标的额为由而提出异议时不予支持 3.最高院判例|| “签字盖章”与 “签字、盖章”作为合同生效条件的区别 4.最高院：抵押权人同意抵押人销售抵押物的情况下，抵押权消灭 5.最高院判例|| 当他项权证记载的债权数额与担保合同约定的担保范围不一致时真的应当以他项权证记载的债权数额为限优先受偿吗？ 6.最高院：在无商品房预售许可证的情况下，消费者所签订的商品房买卖合同不能对抗人民法院的查封效力 7.最高院指令江苏高院再审判例 || 未按照《贷款通则》规定办理展期手续的展期不成立，保证人对于延期后的还款义务不承担保证责任 8.最高院：因法院限制离职法官作为律师执业引发的纠纷，人民法院不予受理 9.最高院：经法律文书确认的不动产物权所有人即使未经过户登记亦可对抗针对名义物权所有人的强制执行 10.最高院：执行标的流拍后即使申请执行人不接受以物抵债，该标的财产也并不因此而丧失可执行性 来源|| 节选《审判监督指导》.总第14辑(2004.2)，作者：江苏高院 花玉军 裁判主旨 根据不动产登记公信力原则，法律对第三人依据不动产登记簿的记载所表述的不动产的内容取得的该项权利应予以强制保护，以使其免受任何人的追夺。此种保护称之为第三人受不动产登记公信力保护。善意第三人取得的抵押权应当予以保护。 仪征市新城农村信用合作社与雎家猛、路永宏借款合同纠纷再审案 基本案情 1998年7月2日，雎家猛、路永宏与仪征市新城农村信用合作社(以下简称信用社)签订一份最高额抵押合同，合同约定由雎家猛向信用社借款28万元，路永宏用座落于仪征市真州镇工农北路28幢113、114号房屋进行抵押担保，贷款期限为1998年7月2日至2000年7月1日止。仪征市房地产管理处对该合同项下的抵押房屋进行了评估，并办理了他项权证登记。信用社先后按约给雎家猛贷款28万元，贷款期限自1999年7月27日至2000年5月10日。贷款到期后，雎家猛未能归还本金和利息，信用社遂于2000年5月31日诉至仪征市人民法院。 另查明，座落于仪征市工农北路28幢113、114号的房屋系雎家猛与其前妻耿莉萍婚姻关系存续期间的共同财产，但并未领取产权证。雎家猛与耿莉萍于1996年1月25日协议离婚，后双方于1997年又对财产分割纠纷诉至仪征市人民法院。在此期间，雎家猛以其朋友路永宏的名义在仪征市房地产管理处领取了该房屋产权证书，将产权人登记为路永宏。1999年12月6日，耿莉萍以雎家猛、路永宏为共同被告向仪征市人民法院起诉，要求明确该房屋为其与雎家猛的共同财产并进行分割。仪征市人民法院于2001年1月4日作出判决，认定上述房屋系雎家猛与耿莉萍的共同财产，并将113号分割为耿莉萍所有，114号和地下室分割为雎家猛所有。 判决后，双方均未上诉，判决即已经发生法律效力。与此同时，因耿莉萍提起行政诉讼，仪征市房地产管理处于2000年9月7日向信用社发出拟注销原房屋所有权登记的通知。2000年9月12日，仪征市房地产管理处作出注销该房屋所有权证的决定，并送达给路永宏。 裁判意见 江苏省扬州市中级人民法院认为，座落于仪征市工农北路28幢113、114号房屋的产权证是由雎家猛、路永宏用欺骗手段领取的，但并无证据证明信用社在办理抵押登记时与雎家猛、路永宏恶意串通。根据物权公示原则和公信原则，信用社与雎家猛、路永宏签订的最高额抵押担保借款合同是有效合同，原判认定该抵押担保合同属无效合同不当，应予纠正。 法院评论 本案事实并不复杂，但适用法律却存在较大争议。信用社与房屋的登记产权人路永宏签订了书面抵押合同，并依法办理了房屋抵押登记手续，信用社取得抵押权形式合法，手续完备，并不存在过错。但是，该抵押房屋实际上属于雎家猛和耿莉萍二人的共同财产，而非登记产权人路永宏实际所有，抵押房屋事实上的权利人和登记上的权利人并不一致。在此种特殊情形下，信用社的抵押权应否受到保护就成为本案争议的焦点。 (一)根据物权公示原则，本案抵押的房屋不属于所有权不明或者所有权有争议的财产。 《中华人民共和国担保法》第三十七条第(四)项规定：“所有权、使用权不明或者有争议的财产不得抵押”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的司法解释第五十四条规定：“共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。但是，其他共有人知道或者应当知道而未提出异议的视为同意，抵押有效。”根据担保法及其司法解释的以上规定，所有权、使用权不明或者有争议的财产均属于不得抵押的财产，由此设定的抵押权应属无效，依法不应予以保护。但是，如何理解和把握担保法和司法解释规定所指的所有权不明或者所有权有争议的财产，需要深入研究和认真对待。在商品交易日益频繁地突破地域和血缘的限制，民事主体在信息不充分的情况下进行种交 易成为交易活动的常态，建立一个公正、客观的所有权判断标准对于维护交易的秩序和安全关重要。所有权作为物权的一种，应当遵循物权法的基本原则。物权法有一条公认的原则 ，即物权公示原则。根据这一原则，物权的享有和变动必须以一种公开的、能够表现物权状态的方式予以展示，当事人及其第三人得直接从外部认识物权的存在及其现象，使物权关系据此得以透明。关于物权公示的方式，各国的做法均为一致，不动产物权公示方式为不动产登记，一般动产的公示方式为占有(交付)。我国民法通则第七十二条和现行房地产管理法、 担保法也对物权公示原则作出了规定，物权公示原则已为我国立法肯定和接受。根据物权公示原则，不动产权利人取得所有权必然进行登记，权利人以登记表彰其权利。因此，在不动产已行登记的情形下，对于抵押不动产所有权是否明确、是否存在争议的判断标准应当是登记权利，而不应是事实上的权利，这是物权公示原则的必然要求。同时，以登记权利作为判断标准，也最为公正和客观。由于权利来源的复杂性、多样性，要求交易第三人在信息不充分的情况下，审查已登记的不动产是否还存在事实上争议，几乎不可能且对第三人也不公正。 第三人所能做到的应当是察看不动产登记，作出登记权利正确性的推定，即第三人根据不动产登记簿的记载足以相信登记权利人即为该不动产合法的权利人，而无须再行审查该权利的来源。这样的标准可以帮助第三人有效地判断该不动产的所有权状况，从而进行交易。本案中抵押房屋的所有权虽属于雎家猛和耿莉萍二人共同共有，且二人之间还存在争议，但对于这种事实上的权利和权属争议，作为第三人的信用社在设定抵押权时并不知，也无从知悉。相反，本案抵押房屋已经仪征市房地产管理处进行登记，登记簿中已将抵押房屋所有权人记载为路永宏。而且，在设立抵押时，该房屋所有权中登记簿中也无任何异议记载。根据不动产物权登记的公示原则，本案抵押房屋的登记权利是明确的，也不存在任何争议，应当认为该抵押房屋不属于所有权不明或者所有权有争议的财产。 (二)根据物权公信原则，信用社的善意抵押权应受法律保护。 登记上的权利和事实上的权利本来应当是统一的，但是由于当事人的过错或者登记机关的过错，也会产生两者不一致的情形。从坚持保护所有权人原则的要求出发，物权的取得人只能从真正的权利人处受让，在每一次交易时都要检查权利出让人是否为真正的权利人，否则其取得的权利将会被追夺。这样的做法固然可以对真正的所有权给予强力保护，但却使交易的成本繁重复杂，不符合市场交易之便捷和快速的要求，不利于保护善意第三人的利益。物权的存在既然以登记或者占有为其表征，则信赖此表征而有所作为者，纵使其表征与实质的权利不符，对于信赖此表征之人也不发生任何影响，这就是物权公信原则，也称物权公信力原则。动产善意取得制度即是该原则的具体体现，已为我国相关民事立法所规定，并为司法实践广泛运用。由于不动产是以登记为其权利公示方式，在理论上无适用善意取得制度的空间。但第三人基于对不动产登记的信赖而进行的交易并无过错，其权利的取得同样具有善意性质，理应同样得到法律的认可和保护。根据不动产登记公信力原则，法律对第三人依据不动产登记簿的记载所表述的不动产的内容取得的该项权利应予以强制保护，以使其免受任何人的追夺。此种保护称之为第三人受不动产登记公信力保护。 不动产登记制度最大的社会价值就是登记公信力原则。虽然我国尚无完整的物权法，物权基本原则和制度还有不少缺位，但我们既然承认并采用不动产登记制度，对于登记所产生的公信力就应当予以承认和保护。本案中，信用社取得抵押权完全符合受登记公信力保护的一般条件：其一，用于抵押的房屋虽有登记错误，但不能从登记簿发现。在抵押权取得(抵押设立)时，仪征市房地产管理处对该房屋的所有权登记是明确的，所有权人为路永宏，并无其他记载，信用社无以其他依据发现登记错误。其二，信用社是善意第三人。对于登记的错误，信用社并不知情；信用社在设立抵押权时，已经审核了房屋登记的全部手续，尽到第三人的最大注意义务，并无重大过失。雎家猛与路永宏的作假行为，再审判决也明确认定信用社并不知道。由此，信用社设定抵押权的恶意应予排除。其三，信用社抵押权取得的形式合法、手续完备。信用社与登记权利人路永宏签订了书面的抵押合同，并对抵押的房屋到仪征市房 地产管理处办理了抵押登记，除房屋事实上的权利不属于路永宏外，不存在导致抵押行为无效的其他原因。其四，耿莉萍和仪征市房地产管理处事后的行为不能对抗信用社的抵押权。 为了保护不动产事实上的权利人的利益，在承认登记公信力的同时，法律也赋予事实上权利人对登记进行异议或者申请登记机关进行补正登记的保护方式。但是，耿莉萍对该房屋的异议是在信用社抵押权设立后才提出的。仪征市房地产管理处根据事实上权利人耿莉萍的登记异议注销路永宏的产权登记，更是发生于诉讼期间。上述行为均在抵押权设立以后发生，不能对抗信用社先前已经设立的抵押权。法律应当是社会生活的调节器，当各种利益发生冲突时，法律所能选择的是优先保护价值更大的利益。物权变动中善意第三人的利益实际上是交易秩序稳定性的化身，保护善意第三人的利益是法律要考虑的重大价值。对于事实上的不动产权利，法律当然予以承认和保护。只是当这种事实上的权利与善意第三人权利发生冲突时，法律应当作出价值选择。此时，保护善意第三人的利益具有更大的社会价值。 声明：本文未经原作者授权，仅系作为诉讼实务研习和交流所用，如作者有异议可联系更正或删除。 |
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