万科的自由现金流拆现值

20100706

*“乱估值”，玩玩而已，各位博友请勿当真；

*估值方法：以万科未来8年的净利润为基础来估值（万科2009年度净利润：53亿元）

1、李剑先生对周期性股票的估值：把7到10年的利润全部加起来，再除以7或10，按这个价买；

2、自由现金流贴现模型；（以万科2009年的净利润作为初始自由现金流）

*2002～2009的8年间，万科净利润复合增长率为45％。考虑到万科过去八年间的巨额融资（237亿），若未来万科不再有任何融资---股本不再增加（当然它可以合理负债），万科的净利润复合增长率降为20％；考虑到过去8年间房地产处于景气周期以及未来数年内年房地产业的不确定性，未来8年的净利润复合增长率再假设降为15％；即未来8年期间，在没有任何融资的条件下，万科的净利润复合增长率为15％。

 

*按照李剑先生的方式来估值

按15％的复合增长率，第1年～第8年净利润之和：836亿，再除以8得出每年都净利润104.5亿。

目前万科股本为109.9亿，则每股净利润：104.5亿/109.9亿=0.95元，给予10倍PE，则万科股票价格为9.5元/股；给予20倍PE，则股票价格为19元/股。

 

*自由现金流贴现模型估值

自由现金流（2009年净利润）：53亿

永续年金增长率：5％  （以中国未来15年GDP可能增长率5％）

折现率：10％         （5％国债利率＋5％通胀率）

万科股份数：109.9亿 （2009年度）

 

1、预测未来8年自由现金流（即净利润）   增长率为15％    单位：亿元（为方便只取整数）

年数                2010   2011   2012   2013   2014   2015   2016   2017

自由现金流（FCF）     60     70     80     92    106    122    140    162

2、把这些自由现金流折现为现值    折现因子=（1＋10％）^n  （10％为折现率  n为折现年数  ^n表示n次方 ）

年数               2010   2011   2012   2013   2014   2015   2016   2017

自由现金流（FCF）     60     70     80     92    106    122    140    162

÷（1＋R）^n       1.1^1   1.1^2  1.1^3  1.1^4  1.1^5  1.1^6  1.1^7  1.1^8 

=折现自由现金流     55     58     60     63     66     69     72     75

3、计算永续年金价值并折现为现值

永续年金价值=FCF8×（1＋5％）/（10％-5％）  （5％为永续年金增长率   10％为折现率）

永续年金价值=（162×1.05）/5％ = 3402

折现后的现值=3402/1.1^8 =1587

4、计算所有者权益合计    未来8年的折现现金流之和（步骤2）加永续年金的折现值（步骤3）

所有者权益合计=520＋1587=2108

5、计算每股价值

每股价值=2108/109.9=19.2元

 

照目前万科股价（9.5元/股）来看，万科被低估了一倍。不过，在没有任何融资、仅仅通过每年利润的滚动发展，可以确保万科净利润15％的复合增长率吗？呵呵，估值玩玩而已，大家请勿当真。

 

（把净利润复合增长率设为8％，两种估值方法结果如下：

李剑方法：2010～2017每股净利润0.69元，给予10倍、20倍PE时对应价格：6.9元/股、13.8元/股。这个与我的心理价位比较接近：6～7元/股。

自由现金流贴现模型：每股价值=12.3元）