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案例：前不久，王先生看中了市郊某工业园区内一栋独门独院“公寓式”小楼，价格低、环境好、距离市区又近。可一了解，此房土地性质为工业用地，房屋产权证是“办公用房产权证”，不能按揭贷款，还无法迁入户口。 分析：这种在工业园区内的、看似“公寓式住宅”、实为“公寓式办公房”的房屋，最好不要购买。 第一，此房屋的土地性质为工业用地，国家规定严禁在工业用地上开发建设除工业厂房、工业办公用房、工业配套用房之外的任何形式的“公寓住房”出售。 第二，虽然工业用地上可以建造不超过工业项目总用地面积的7％的行政办公及生活服务设施用地，可以办出办公用房的产权证，但和普通住宅产权证书完全两样，一旦消费者购买了此类房屋日后将面临诸多问题。 第三，工业用地国家规定使用期限为50年，居住用地使用期限为70年。此类房屋不享受住宅用地使用70年期满自动续期的权利。 工业用地有用途： 工业用地，可以以企业厂房为核心，做一些配套工程：如职工宿舍、企业研发楼（写字楼），职工活动场地，或者孵化园等。 工业用地是指独立设置的工厂、车间、手工业作坊、建筑安装的生产场地、排渣（灰）场地等用地。 ①一类工业用地 对居住和公共设施等环境基本无干扰和污染的工业用地，如：电子工业，缝纫工业，工艺品制造工业等用地。 ②二类工业用地 对居住和公共设施等环境有一定干扰和污染的工业用地，如：食品工业，医药制造工业，纺织工业等用地。 ③三类工业用地 对居住和公共设施等环境有严重干扰和污染的工业用地，如：采掘工业，冶金工业，大中型机械制造工业，化学工业，造纸工业，制革工业，建材工业等用地。 是个土地规划方面的术语。在规划批准一块住宅小区用地的同时，有的情况下在其红线范围内，划出专门一块土地，规珐建造与该小区配套建设的设施用房。常见的有大型变电站、中小学幼儿园教育用地，并由开发商负责投资。建成后“送给”相关部门。回报是可以减免部分“配套费”。 表示该宗地块的土地性质为“住宅用地”。 土地出让一般分五类：商业用地、综合用地、住宅用地、工业用地和其他用地。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，各类用地出让的最高年限为：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地50年。 由于不知该项目规划的重点是偏向那个规划，所以很难给出准确的比例 如果是做重娱乐商业的规划，那娱乐+商业可以与居住对半分，如果居住容积率许可，居住面积可适当减少，但居住的公共绿地必须在居住面积的四分之一左右，不如居住环境好难保障，销售业绩不一定上得去；娱乐和商业的比例就根据你规划方面对商业和娱乐的定位，确定了必要的配套设施后再分配 如果是重楼盘销售，商业和娱乐基本为居住人群***，那基本可以按照居住区用地平衡控制指标来确定比例，住宅50-60，公建20-30（当然，按照该地块，商业和娱乐应该也同时对外***，所以比例了调高10左右），道路8-15，公共绿地 *** -15 不知该项目具体要求，所以只是发表一些建议，希望对你有用！！ 答：《人民防空工程建设管理规定》（[2003]国人防办字第18号）“第四十五条 城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建防空地下室。前款所称民用建筑包括除工业生产厂房及其配套设施以外的所有非生产性建筑。”根据本规定，工业用地建设项目中，工业生产厂房及其配套设施项目，可以不修建防空地下室也不缴纳易地建设费。除生产厂房及其配套设施以外的办公、餐厅、宿舍等非生产性民用建筑项目，应当按照国家规定，修建防空地下室或者缴纳防空地下室易地建设费。 1、先解释一下概念： 工业用地：工业用地是国家统一规划，用于工业生产的土地。 物流用地：物流用地是国家统一规划，用于物流仓储配套的土地。 2、区别：两者的区别在于用地性质不同，符合规划是土地合法使用的前提，也就是说标准意义上，物流用地不能做工业生产，或办理工业生产营业执照；同理，工业用地也不能用作物流项目的立项，或仓库生产。 3、四川地区两种土地的关系： A:物流用地：以成都为例，为了打造田园城市，政府统一规划了四个物流中心（青白江、龙泉驿、新都、双流），并要求物流企业统一进入上述园区，原老的物流中心（如东站物流区）正在逐步拆迁。而上述物流园区的土地征地过程已经基本完成。如果是物流项目希望再龚到物流用地的话难度相对较大。这是因为，a:不符合土地规划；b:相对于工业生产型企业，物流占地太大，亩平税收不高。当地政府相当于是做的赔本买卖。 B:工业用地：以成都为例，目前成都出台了一系列产业整理的严格要求，比较典型的是工业企业必须进园区和一园区一产业。很大的限制了中小企业的发展。不过因为工业是一个地方实现长期税收的重要因素，所以，只要符合要求，产业和产出比较好的企业，地方政府还是会大力支持。土地价格相对优惠，税收政策可以和政府沟通。 总结，不管是物流项目还是工业项目，土地都是企业发展的根本，在合适的地方拿到合适的土地是关键因素。但是这两类土地，从征收成本来看，政府短期内都做的是赔本买卖。政府还是比较谨慎，所以需要根据企业的产业形态、投资规模、和税收贡献等综合包装，再向政府要求合适的土地和条件。 我机构认为，还是需要根据企业的情况和需求出发，综合分析才能得出比较合适的操作方法，如果有什么具体问题，欢迎拨打我机构电话（028-85252813）我们再沟通。 《福建省防空地下室防护标准审批管理暂行规定》（闽人防办[2010]119号）规定：民用建筑包括居住建筑和公共建筑，以及除工业厂房及其生产性配套设施以外的所有非生产性建筑（工业厂房及其生产性配套设施，包括生产车间、生产制造监控用房和机房、产品检验验收用房、厂房附属更衣淋浴用房、厂房附属仓库、门卫以及配电、水泵、蒸汽等设备用房等）包括： 1、居住建筑：包括各类住宅、公寓、宿舍等。 2、公共建筑 ⑴办公建筑，如：各种单位、社会团体等的办公楼。 ⑵科研建筑，如：实验楼、科研楼、综合楼等。 ⑶文化建筑，如：剧院、电影院、杂技场、图书馆、博物馆、档案馆、文化馆、展览馆、音乐厅、礼堂、广播台、电视台、幼儿园、学校教学楼、文化中心等建筑。 ⑷商业建筑，如：各类市场、商品百货、旅馆、酒店、银行、邮局、汽车4S店（除修配车间及其配件仓库外）、商业仓库、物流仓库等建筑。 ⑸体育建筑，如：体育场馆、游泳馆、健身房等。 ⑹医疗建筑，如：各类医院、康复中心、疗养院等建筑。 ⑺交通建筑，如：汽车客运站、船运港口、空港航、铁路火车站等的站楼、调度中心等建筑。 ⑻司法建筑，如：看守所、监狱等的建筑。 ⑼纪念建筑，如：纪念馆、故居等。 ⑽园林建筑，如：动物园、植物园、游乐场、旅游景点等建筑。 ⑾综合建筑，如：多功能综合大楼、商住楼、商务中心等建筑。 ⑿生活服务类建筑，如：食堂、浴室、敬老院等建筑。 ⒀宗教民政类建筑，如：教堂、庙宇、殡葬场所等建筑。 ⒁工业建设项目中的非生产性建筑，如：食堂、宿舍、产品研发用房、办公会议用房以及其它的附属用房等建筑。 国土资源部关于发布和实施 《工业项目建设用地控制指标(试行)》的通知 （国土资发[2004]232号） 各省、自治区、直辖市国土资源厅（国土环境资源厅、国土资源和房屋管理局、房屋土地资源管理局、规划和国土资源局），解放军土地管理局，国土资源局： 为贯彻落实《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号），加强工业项目建设用地管理，促进建设用地的集约利用，部研究制定了《工业项目建设用地控制指标（试行）》（以下简称《控制指标》），现发布实施。 一、各级国土资源管理部门要严格执行《控制指标》与相关工程项目建设用地指标，从严控制供地。不符合《控制指标》要求的工业项目，不予供地或对项目用地面积予以核减。对因工艺流程、生产安全、环境保护等有特殊要求确需突破《控制指标》的，在申请办理建设项目用地预审和用地报批时应提供有关论证材料，确属合理的，方可通过预审或批准用地，并将项目用地的批准文件、土地使用合同等供地法律文书报省（区、市）国土资源管理部门备案。 二、市、县国土资源管理部门在供应土地时，必须依据《控制指标》的规定，在土地使用合同或《划拨用地决定书》等供地法律文书中明确约定投资强度、容积率等控制性指标要求及违约责任。不能履行约定条件的用地者，应承担违约责任。 三、省（区、市）国土资源管理部门要切实加强对《控制指标》实施情况的监督管理，积极探索在招商引资、促进工业化进程中集约用地的好经验、好做法，总结典型，加大宣传推广的工作力度，不断完善和规范实施《控制指标》的程序与办法。要加强对工业用地利用状况耿评价与分析，大力推进工业用地集约利用。要根据本地区实际，在符合《控制指标》要求的前提下，制定本地的工业项目建设用地控制指标，并报部备案。 四、部将根据社会经济发展、技术进步、集约用地要求和《控制指标》的实施情况，适时修订《控制指标》。 二00四年十一月一日 工业项目建设用地控制指标(试行) 一、为认真贯彻落实“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地”的基本国策，促进建设用地的集约利用和优化配置，提高工业项目建设用地的管理水平，制定本工业项目建设用地控制指标（以下简称“控制指标”）。 二、本控制指标是对一个工业项目（或单项工程）及其配套工程在土地利用上进行控制的标准。 三、本控制指标是国土资源管理部门在建设用地预审和审批阶段核定工业项目用地规模的重要标准，是工业企业和设计单位编制工业项目可行性研究报告和初步设计文件的重要依据。 工业项目所属行业已有国家颁布的有关工程项目建设用地指标的，应与本控制指标共同使用。 四、本控制指标由投资强度、容积率、建筑系数、行政办公及生活服务设施用地所占比重四项指标构成。工业项目建设用地必须同时符合四项指标。具体如下： （一）工业项目投资强度控制指标应符合表1的规定； （二）容积率控制指标应符合表2的规定； （三）工业项目的建筑系数应不得低于30%； （四）工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7%。严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。 五、工业项目建设应采用先进的生产工艺、生产设备，缩短工艺流程，节约使用土地。对适合多层标准厂房生产的工业项目，应进入多层标准厂房，原则上不单独供地。 六、工业项目建设要严格控制厂区绿化率，在工业开发区（园区）或工业项目用地范围内不得建造“花园式工厂”。 ......余下全文>> 按照专业化协作原则改组工业，可大大节约用地和建设投资，最大限度实现原料和“三废”的综合利用，改善城市的卫生状况，更重要的是便于采用先进的工艺设备、提高生产的自动化程度，从而大大提高劳动生产率。工业的统一布置，也能使建筑布局完整，从而改变工业区的面貌。工业协作的几个方面（1）产品、原料的相互协作：产品、原料有相互供应关系的厂，宜布置在同一工业区内，以避免长距离的往返运输，造成浪费。如上海石油化工总厂中，化工一厂、化工二厂为附近其他厂提供原料。（2）副产品及废渣回收利用的协作：能互相利用副产品及废渣进行生产的厂可布置在同一工业区内，如磷肥厂和氮肥厂之间的副产品回收利用。（3）生产技术的协作：有些厂在冶炼和加工的生产过程中需两个以上厂进行技术上的协作，这些厂要尽可能布置在一个地区内，如汽车，拖拉机工业体系，动力工业体系等。（4）厂外工程协作：工业区内的工厂，厂外工程应进行协作，共同修建铁路专用线、工业编组站、给水工程、污水处理厂、变电站及高压线路，能减少设备、设施，节约投资。（5）动力设施的协作：工业区内可统一修建热电站、煤气发生站及锅炉房等动力设施。（6）备料车间及辅助设施的协作：一般工业均有铸工、锻工及热处理等热加工车间、也有机修、电修、木工等辅助车间，如各厂自成一套，往往因生产任务小，使设备不能充分利用，生产技术不易提高，建筑分散。如将几个厂的这类设施集中修建，既可节约投资，又可提高设备利用率，降低生产成本，提高产品质量。（7）地方工业部门的协作：地方工业部门可以建立卫星厂和服务性厂为该地大厂服务，为大厂提供各种半成品及零件，利用大厂的边角废料生产各种日用品，充分利用废料增加生产。（8）厂前建筑的协作：可联合修建办公室、食堂、卫生所、消防站、车库等以节约用地和投资。工业区的组织在城市发展战略层面的规划中，要确定各种不同性质的工业用地，如机械、化工、制造工业，将各类工业分别布置在不同的地段，形成各个工业区。工业区应该有一个统一的规划，区内布局应紧凑，各厂不应自成一套、各自为政，要注意节约用地。3.工业区的组成①生产厂房；②仓库；③动力及市政设施；④维修与辅助企业；⑤综合利用和加工工业；⑥运输设施；⑦厂区公共服务设施；⑧科学实验中心；⑨卫生防护带。4.工业区规模工业区的规模随着城市的性质，工业的内容、性质，工业区在城市中的分布、组成，以及建设条件和自然条件的不同而有所不同。工业区规模过小，则无法提高各种设施的协作程度；工业区规模过大，则造成交通运输和污染的集中。因此，在城市中组织工业区应注意研究其合理规模。工业用地的布置工业用地的布置直接影响到城市功能结构和城市形态。在城市总体规划中，重点安排好工业用地，综合考虑工业用地和居住、交通运输等各项用地之间的关系，使其各得其所是十分重要的。1.工业的分类按工业性质可分为冶金工业、电力工业、燃料工业、机械工业、化学工业、建材工业等，在工业布置中可按工业性质分成机械工业用地、化工工业用地等等。按环境污染可分为隔离工业、严重干扰和污染的工业、有一定干扰和污染的工业、一般工业等。隔离工业指放射性、剧毒性、有爆炸危险性的工业，这类工业污染极其严重，一般布置在远离城市的独立地段上。严重干扰和污染的工业指化学工业、冶金工业等。这类工业的废水、废气或废渣污染严重，对居住和公共设施等环境有严重干扰，一般应与城市保持一定的距离，需设置较宽的绿化防护带。有一定干扰和污染的工业指某些机械工业、纺织工业等。这类工业有废水、废气等污染，对居住和公共设施等环境有一定干扰。可布置在城市边缘的独立地段上。一般工业指电子工业、缝纫厂、手工业等.... 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