商品房买卖合同中逾期办证的违约责任

近年来,随着我国房地产业的持续升温,商品房买卖活动在社会生活中日益频繁,但因此而引发的法律纠纷也迅速增加。据中国消费者协会统计,有关商品房买卖的投诉在各类投诉中增幅最快,其中因房屋权属证书逾期办理引发的合同纠纷又是消费者反映最强烈的问题之一。

商品房买卖合同，是指房地产开发企业(以下统称为开发商)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。近年来，房地产市场的迅猛发展，致使商品房买卖合同纠纷日益增多。而随着房地产市场的逐年变化，纠纷类型也发生了变化。从目前的状况看，商品房买卖过程中所产生的的法律问题种类繁多，本文主要集中在商品房买卖合同纠纷逾期证办的违约责任这一视角进行分析。

一、办理房产证三方义务主体的责任承担问题。

办理房产证的三方行为具有一定的关联性、顺序性，只有完成前者工作才可以启动后面的程序或者进行下一步工作。

（一）开发商完成房屋的初始登记（备案）工作，并履行通知义务后，不承担逾期办证的责任。

根据建设部2001年8月15日《城市房屋权属登记管理办法》第16条的规定，购买新建商品房的权利人到房地产主管部门办理产权登记的，必须以开发商就其所开发的房地产进行初始登记为前提。同时，开发商尚须履行相应的告知义务或者通知义务，才算完成办证的义务。只有履行完毕上述两项工作，开发商才不承担逾期办证的违约责任。

（二）购房人在知悉开发商的通知后，向房屋主管部门申请房屋权属登记申请，不再承担逾期办证的责任。

开发商完成上述两项工作后，购房人应当向房管部门提出申请，办理房屋权属转移登记工作，这样便不再承担逾期办证的责任。

（三）房屋主管部门接到购房人申请后审查开发商的备案资料后，对是否符合发证进行审查，在规定的期限内及时发证变不再承担逾期办证的责任。

至于开发商完备了办证的手续（备案工作），购房人提出办理权属转移的登记申请，由于房管部门的原因未能按期办证或者迟延办证，属于政府的不作为，这与开发商承担的合同违约责任不同。

二、逾期办理房屋权属证书违约责任的成立要件

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《商品房买卖司法解释》)第18条的规定,出卖人承担逾期办理房屋权属证书的违约金必须满足以下两个条件。

(一)逾期办理房屋权属证书因出卖人的原因而造成

在商品房买卖中,造成房屋权属证书逾期办理的主体可能是商品房买卖合同中的出卖人或者买受人,也可能是合同以外的第三人。如果房屋权属逾期办理是因商品房买受人或第三人的原因而造成,则不存在追究违约责任的问题。因此,这里所指的违约责任的承担主体应当是商品房的出卖人。出卖人是否承担违约责任主要取决于逾期办证的原因是否由出卖人的原因而造成,而出卖人的原因是指出卖人不履行法定义务或约定义务。

(二)在特定期限内未能办理房屋权属证书

按期办理房屋权属证书是买受人所购房屋再次流转或办理抵押的前提。但在实践中,从商品房买卖合同签订到房屋交付需要经历一系列环节,而从商品房交付后到房屋权属证书的办理又需要一个较长的过程。因此,自商品房买卖合同签订开始到商品房权属证书的办理存在一定的期限,该期限的长短对出卖人与买受人的权利与义务产生重大影响,期限过长则意味着买受人在较长时间内无法获取房屋权属证书,期限过短则意味着出卖人必须在较短的时间内完成商品房初始登记手续。但买受人能否在上述法定时间内办理房屋权属证书,取决于出卖人是否履行了办理房屋初始登记以及协助办证的义务。因此,如果因出卖人原因而导致买受人不能在上述法定时期内办理商品房权属证书,出卖人应当承担违约责任。

三、关于违约金标准的调整

在司法实践中，守约方常常以房款利息损失和偿还抵押贷款利息的损失。前者系因迟延付款导致利息收入之损失，后者系因迟延付款，守约方被迫借高利贷导致利息之损失。然而利息之利益并非合同可得之利益，损失亦非违约所必然发生之损失，因此法院对此一般不予支持。

在商品房买卖合同纠纷中，当事人经常认为合同约定的违约金标准过低或过高，请求法院予以调整。从合同法第114条的规定可知:“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向时方支付一定数顺的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿烦的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”实际损失系由违约方造成所实际发生的损失，包括合同履行后可获得的利益，但不得超过违反合同一方订立时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

我国法律认可的违约金是以实现公平为目的的赔偿性违约金，而不是惩罚性赔偿金。所以，购房人要求调高违约金，应以开发商迟延交房、逾期办证给购房人造成的损失确定违约金数额；而开发商要求调低违约金，应以双方合同约定的违约金过分高于造成的损失为前提。但在纠纷中，当事人证明约定的损失过分高于或低于实际损失存在难度，很难提供充分的证据。所以，可由法院根据双方合同约定，依据生活经验予以判断。