【长春】传统贵族PK新贵，改善型住宅的“富人区”之争

写在开头：

本文主要盘点目前长春房地产市场上以在售的改善型住宅（洋房产品及以上）为主的楼盘及区域，另富人区≠高价区，部分主城区因地理位置致使单价过高的普通刚需住宅不在本文分析之列。如有部分楼盘信息有悖真实，烦请联系删除修正

来源：长春特价房（Fangcc-0431）

网络搜索传统豪门与新贵，相关解释基本如下：

豪门：旧时指位高权重的家族，这里主要用来指那些传统意义上的贵族，近几年经常被用一个词old money替代，用以和新贵做对比。而百度百科上介绍所谓的贵族精神，就是教养、责任和自由，崇尚高贵的气质和彬彬有礼的风范，当然贵族大多具备足以用来传承的财富底蕴。

新贵：新近作高官的人；新的贵族。近几年新贵经常被一个词new money替代，网上相关解释指没有传统文化底蕴只接受过西方文化教育的中国式暴发户，也有解释称：new money为科技产业，自主创业，自己打拼获得成功挣到的钱。比较褒义。

本文主要从几个区域在售改善型项目价格、产品优势、项目定位、区域配套等方面进行盘点，几个区域主要包括：

• 长春早期改善型住宅居多的净月区,文中以传统贵族做类比

• 一直有改善型住宅存在主城区,介于传统贵族与新贵之间

• 近年改善型住宅逐渐增多的南部新城,传统贵族相对应的新贵

传统贵族 净月区

提起富人区，长春人第一个想起来大多是净月区，该区域依托于净月潭国家森林公园，生态环境优越，是地势平坦的长春市唯一一个山势起伏之处。孔子云：“智者乐水，仁者乐山；智者动，仁者静；智者乐， 仁者寿。”因此，这么一个有山有水的宝地在近20年前就成为长春有钱人改善型住宅的首选之地。

• 早期的净月明仕山庄、森林华墅、蕴城别墅一度成为当时达官显贵热衷的栖居之地。

• 和记黄埔御翠园2007年上市，目前已经持续开发10年有余；

• 2009年8月15日国信美邑（国信地产早期高端项目）联排别墅上市，价格约300万/套；

• 万科檀溪别墅2009年年中上市，整个园区的规划和建造当时一度被当作净月区高端住宅的典范；同时期的还有东方之珠水晶湾（现三期上市后改名叫东兴王府）；

• 2010年华业龙玺别墅（目前仍在售）正式进入开发，同年万科惠斯勒小镇、华瀚净月公馆、源山墅集体问世。次年远洋开盘，墅区洋房均价5288元/平米。

• 同期净月改善大盘中信城（云邸、净月山、拉菲庄园）持续开发多年，目前已经售罄。

2012年随着一纸《限墅令》出文，单体别墅类项目成为最后的晚餐，改善型住宅只能以刚需产品+洋房、洋房+别墅、刚需产品+洋房+别墅等混搭方式进行开发立项。其中，洋房产品开始成为市场上改善型产品的主角。近两年，恒大、万科、华润、保利、伟峰、亚泰等品牌房企改善型新项目同期上市PK……

区域改善型在售新盘状况

也许老牌贵族做久了，有时候也会寂寞难耐尝试转型。2016年，刚需型产品一度占据过净月区房地产市场主流。去年，以生态广场为中心辐射的中海净月华庭、潭泽东南明珠、凯旋公馆、中懋天地、万科城三期等产品上市之后持续热销，另外净月大街往长影世纪城方向也汇集了和信天阶、保利蔷薇、源山别院等高层和小高层产品，去年这些刚需产品大多均价在6000元左右。如中海华庭开春时均价6200左右，凯旋公馆高层最低时有6000以下（目前小高均价9100），潭泽在6800左右，和信天阶刚上市时均价5700。

经过一年的折腾，目前该区域刚需型产品所剩不多，目前在售产品较多的有凯旋公馆，高层均价8500，小高均价9100；中懋天地在售公寓产品均价12000；和信天阶87平九层洋房在售，均价10000，九折销售；潭泽东南明珠小高层及洋房均有产品在售；保利蔷薇已经全部售罄。

目前区域内在售洋房及别墅类产品较多，从去年起，亚泰、恒大、万科、华润、保利、伟峰等品牌房企在净月区均有改善型新项目上市。以净月大街为界，一部分聚集在净月大街以东，金河街银湖路沿线。一部分汇集在净月大街以西，福祉大路与天泽大路中间的区块。今年新上市的保利堂悦毛坯洋房面积140平左右，均价10000元/平，另华润净月臺预计在近期推出二期洋房和别墅新品，价格未定。

净月区综述：

区域环境：★★★★★

区域环境得天独厚非一般新贵可比。净月景区面积为96.38平方公里，其中水域面积为5.3平方公里，森林覆盖率达到96%以上。

产品优势：★★★★☆

区域内目前在售改善型产品基本均为品牌房企所开发，定位明确，在园区规划、建造方面自然下足功夫。项目容积率及户型设计方面

区域配套：★★

目前区域内配套不够成熟，教育配套方面缺乏优质的公办教育资源，现有的公办学校多为“村小”，区域内名校多为民办学校如省二实验、东师附属学校等。不过之前有报道净月区计划新增三所新的中小学连读学校，分别是：

华岳学校，南四环与宜昌路交会，设立60个教学班(小学30个班、初中30个班)，可容纳2850名学生就读，预计2018年开始预招生。

明泽学校，生态东街以东、金桔路以北，设立60个教学班(小学30个班、初中30个班)，可容纳2850名学生就读。

芳谷学校，生态东街以东、新城大街以西、丙十四路以南、丙十路以北区域，九年一贯制学校，设立45个教学班，可容纳2100名学生就读。

此外医疗教育配套方面：之前规划的吉大医院净月分院楼体已经封顶，但是由于内部原因，目前已经停工。

商业配套方面：10月27日，一宗位于福祉大路与生态西街交汇的地块被长春欧亚集团成功摘得，地块总面积近10万平。据消息称，该地块未来将建综合体，包括酒店和写字楼，另外欧亚集团总部也即将搬迁。

中生代贵族  主城区

长春市主城区从房地产市场化以后就一直部缺乏高端住宅产品，早期的商品房高端住宅主要是靠地段上位，如富豪花园、富苑华城、阳光景都、南郡水云天等等，主城之外只有天安第一城、融创上城等在飞跃路沿线用心打造高端住宅，在当时，那个区域算得上非常偏僻。

• 到2008年中海南湖一号上市，主打大平层、错层产品，为6-8层多层电梯豪宅。算是比较早期在长春主城区开发高端住宅的房企，

• 2010年位于名人酒店西侧的南湖湾开盘，推出240-270平的别墅类产品，起价450万/套。

• 进入2010年之后，主城区高端改善型住宅明显增多，万科柏翠园2010年立项，2011年首期推出170-380平的平层大宅，均价320万起。

• 同期的还有亚泰大街繁荣路交汇和记黄埔在开发的御翠豪庭、临河街南湖大路交汇中海紫御华府。

• 再之后的有前进大街和繁荣路交汇的长春壹号院，当时推出的平层均价20000元/平米…

  

  （中海南湖一号）

  
  

区域改善型在售新盘状况

近几年主城区新上市的高端住宅主要有国信地产今年新推出的国信南湖别墅，建筑面积290-350平，主要由联排、叠拼、双拼别墅组成，非毛坯交付，目前价格未定。

欧亚卖场旁高新地产开发的高新和園，当时洋房均价12000左右，目前已无产品在售，后期有产品加推，目前信息未定。

另外位于繁荣路前进西街交汇的万科繁荣里，目前推出112、135平三室户型，折后均价12000-14000元/平。

目前主城区高端产品老盘在售的还有长春壹号院、新发翡翠花溪、中海紫御华府，华亿红府目前洋房房源较多，面积180平、185平，折后成交均价1.6-1.7万/平。

主城区综述：

区域环境：★★

主城区自然寸土寸金，方便的同时带来的不利影响就是嘈杂，另外堵车也是日益严重的问题。绿化少，空气污染严重。

产品优势：★★★

主城区刚需住宅和改善型住宅混杂、比较缺乏纯高端型项目，开发商在产品开发时也需要顾及刚需型购房者的需求。因此户型设计、园区规划等方面很难做到极致。

区域配套：★★★★★

如果主城区配套还部成熟，那么别的区域就没有成熟的了

新晋贵族  南部新城

本文中将南三环以南，从硅谷大街到生态大街中间合围的区域内高端住宅全部放到南部新城进行盘点

10年前该区域除了生态广场西侧有部分住宅之外，其他区域基本是一片荒地，更何谈高端住宅。2002年起中海地产相继在该区域开发了水岸春城、水岸馨都、莱茵东郡、国际社区四个大盘，2007年力旺弗朗明戈一期建成，是该区域最早的高端小区。2011年8月28日绿地海域中央墅开盘销售，开盘当日推出180套5层电梯洋房产品，面积区间在80-150平方米，均价在8500-9000元/平方米，当天销售近9成。同年11月，中海紫金苑立项，次年推出4-6层电梯洋房……

区域改善型在售新盘状况

随着市政府南迁、南部新城也坐上了高速发展的轨道列车。从荒无人烟的无人区一跃成为购房者买房时的重点考虑之地。众开发商也积极在此区域落子布局、抢占高端住宅市场。全国房企中万科、中海、华润、保利、绿地、恒大、碧桂园、吴中、益田均有项目在售；本地企业中国信、大众、隆德、国盛、天茂本土大咖也在分食蛋糕。

目前区域内新上市的改善型住宅主要聚集在芳草街至人民大街中间的金宇大街两侧，目前保利溪湖林语项目在售叠墅产品，户型面积196/200/216平米，均价11000-15000元/平；吴中桃花源去年5400多拿地，目前在售125、140平洋房，均价11000-14000元/平；华润紫云府一期全部售罄，二期今年近6500每平拿地，预计明年推出；龙首一号院现房销售，在售产品为6层电梯中式平层别墅，户型面积为230-360平-，均价14000元/平；中海紫金苑与绿地中央墅目前均有产品在售。同区域高端住宅还有富强水库旁的天茂湖，251平平层在售，折后售价300-500万/套；397平别墅在售，折后售价1300万/套；温莎公馆140平、170平洋房在售，折后均价1-1.1万/平。

另外今年碧桂园成功接手万晟清华园并改名碧桂园云鼎，将重点开发二期产品，万科地产接手信达龙湾改名万科龙湾。

南部新城综述：

区域环境：★★

南部新城湖区众多，除八一水库、富强水库、光明水库之外、兰桡湖公园、谢家湿地公园、永春河规划绿地等均已经在规划建设当中。据悉最终将建设9个形态各异的生态公园。

谢家规划总面积11.02公顷，陆地面积8.68公顷，水面面积2.34公顷。该项目是南部新城绿地系统规划的重要组成部分，地理位置优越。

产品优势：★★★★

该区域随着购房者的逐渐认可，越来越多的开发商将重心放在了改善型住宅产品的开发。此外不同于净月老城区的以别墅类产品为主的区域特性，南部新城改善型产品多为洋房为主，兼顾改善型购房者居住需求及购房预算之间的平衡。

区域配套：★★★☆

南部新城一直是近几年长春房地产市场中的大热之地，经过多年发展，虽然生活、交通等配套逐渐完善，但是基本都在规划和建设当中，目前区域内远大购物中心已经开始做排尺和土地平整工作，同时，位于金宇大路与新民街交汇的五马路产院新址完工；钜城国际中心万达影城在建中；地铁一号线已经开始运营；谢家湿地公园在建中……南部新城，已经步入成熟前阶段，吸引更多购房者将目光投向这里。

文末彩蛋

隐居的江湖霸主  长春高端住宅之王  翠泉源

正文中并未将翠泉源和其他楼盘放在一起盘点，主要是翠泉源无论从产品特性还是运作方式完全不同于现在市面上的其他改善型住宅。其本身60000元/平的售价除了让笔者除了膜拜就只能远观了。

翠泉源部分信息

什么样的房子要卖这么贵?

 该项目占地面积约32万平方米建筑面积58.6万平方米。项目包含地标建筑、九洞高尔夫球场、独栋建筑三部分。独栋建筑部分容积率仅0.2。据说地标建筑将达到360米涵盖超五星级酒店、酒店式公寓、写字楼和购物是一个城市综合体项目。

独栋两个面积段:989和2440平

 翠泉源项目现有的户型为2440平方米、989平方米两个户型。每个户型都内置私人室内游泳池、电梯、下沉花园、避难所、多车位入户车库、双层中空大厅户型设计都为大跨度无柱矮梁设计空间能进行自由分割。配有占地13.5万平方米的九洞高尔夫球场及4万平方米的天然湖。据说赠送面积大的户型私家花园面积可达3000多平方米。989平方米户型起价5000万2440平方米户型起价2.8个亿!

看房需要提前三天预约

想要看房需要提前三天预约并需要一定的身份确认才可以预约

一年物业费将达到58万

该项目的物业费将接近20元/平方米·月。以2440平方米户型为例计算每个月的物业费将达到48800元如此一算一年物业费将达到58万!相当于长春市一套100平方米商品住宅的总价。