非本村集体经济组织成员 如何登记成为村集体宅基地使用权人

问题概述

随着我国城市建设规模不断扩大，处于市郊或“城中村”的村集体宅基地成为了“香馍镆”。如何将宅基地合法登记成为非本村集体经济组织成员的权利人，本人认为必须具备一种附加条件，拟以一个真实案例来阐明这一必要条件。

案情简介

江某和陈某均为柳州市柳江区（原柳江县，下同）洛满镇某村民委某村民小组成员，两人于1993年3月12日签订了一份《出卖房屋合同书》，约定陈某将其所有的位于该村小组范围内的房屋及土地使用权（包括房前屋后竹木等）出卖给江某。合同签订后，江某将转让费人民币2500元交付给陈某，陈某即将所有的房屋(包括房前屋后竹木等)及集体土地建设用地使用权证（仅登记房屋占用面积79.92㎡）交付给江某。但是，江某一直未到柳江区国土资源局办理土地使用权变更登记手续。

2015年3月2日柳州市柳江区人民政府向陈某（已于2005年4月去世）两个女儿陈秀玲（户籍在柳州柳南区某小区，非农业户口）、陈秀英颁发集体土地使用权证，并将案涉土地使用权登记到陈秀玲、陈秀英名下。2015年11月5日陈秀玲、陈秀英向柳江县人民法院起诉，要求法院判令江某停止侵占其所有的地块并将所占地块退还给原告。

作为江某的委托代理人，向其提出如下诉讼方案：建议江某立即向柳江区人民法院申请终止审理此案，同时向柳州市中级人民法院提起行政诉讼，请求法院撤销柳江区人民政府于2015年11月5日向第三人陈秀玲、陈秀英颁发的土地使用权证。

争议焦点

㈠2015年3月2日柳江区人民政府向陈秀玲、陈秀英颁布发的土地使用权证时，该地块权利人还是案外人江小明名下（因江小明擅自将土地使用权利人陈某涂改为江某，通过赠与方式办理权利人为江小明名下的土地使用权证）的行政行为是合法有效。

㈡作为城镇居民的陈秀玲，能否有权继承其父亲名下的宅基地使用权，并将自己登记为该地块土地使用权人之一。

律师提示

㈠2016年6月25日柳区县国土资源局将登记为案外人江小明的土地使用权证注销，我们认为在注销之前2015年3月2日该项涉案地块的权利人是江小民，实属土地权属有争议之纠纷。为此，柳江区人民政府于2015年3月2日向陈秀玲、陈秀英颁发土地使用权证的行政行为，违反了《土地登记办法》（中华人民共和国国土资源部令第40号）第十八条之规定：“有下列情形之一的，不予登记：㈠土地权属有争议的；……。”可见，柳江区人民政府将有争议的土地，或者是已登记在册的土地，登记到他人名下的行政行为是违法的，应当予以撤销。

㈡非本村集体经济组织成员，特别是城镇居民要登记为农村宅基地使用权人必须具备一个条件。根据2011年11月12日国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部通过的《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》第六条“严格规范确认宅基地使用权主体”的规定：宅基地使用权依法确认给本农民集体成员，而对非本农民集体的农民，是有相对严格条件限制，可按规定确权登记发证。而对城镇居民，只有因继承房屋占用农村宅基地的，可按规定登记发证，在《集体土地使用证》记事栏应注记“该权利人为本农民集体原成员住宅的合法继承人”。在本案中陈秀玲系城镇居民，其是继承其父亲名下的土地使用权而得到确权登记发证的情形。但其所继承房屋已于1996年被洪水冲垮了，客观上不存在，何来的被继承物？没有继续房屋，更不能使用其所占用范围内的土地。据此，柳江区人民政府于2015年3月2日向陈秀玲、陈秀英颁发土地使用权证的行政行为是错误的，应当依法被予以撤销。

㈢最后，柳州市中级人民法院采纳本人观点，判决撤销柳江区人民政府于2015年3月2日向陈秀玲、陈秀英颁发土地使用权证的行政行为。为此，本案又进入了有利于本人代理案件的诉讼系列策略之中。

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