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一、首部 1、判决书字号 一审判决书：重庆市梁平县人民法院（2008）梁法民初字第962号判决书 二审判决书：重庆市第二中级人民法院（2009）渝二中法民终字第419号判决书 2、案由 房屋买卖合同 3、诉讼双方 原告：赵XX（被上诉人） 委托代理人：薛家明，重庆渝豪律师事务所律师。 委托代理人：黄XX，重庆市梁平县XX法律服务所法律工作者。 被告：华XX（上诉人）。 委托代理人：杨XX（系华XX之妻） 被告：唐XX（被上诉人），（系赵XX之夫） 4、审级：二审 5、审判机关和审判组织 一审法院：重庆市梁平县人民法院。 独任审判员：黄XX。 二审法院：重庆市第二中级人民法院 合议庭组成人员：审判长：杨XX;审判员：柯XX;代理审判员：刘XX。 6、审结时间 一审审结时间：2008年11月14日 二审审结时间：2009年03月09日 二、一审情况 （一）一审诉辩主张 原告及其委托代理人诉称 原告赵XX与被告唐XX系夫妻关系，2008年9月27日在我不知情的情况下被告华XX与唐XX签订《房屋买卖协议书》，将我与唐XX夫妻共有的位于梁平县聚奎镇高碑村12组房屋一间、另公堂屋1/4，（面积58平方米）出售给被告华XX，现请求法院确认被告华XX与唐XX签订的《房屋买卖协议书》无效。 被告华XX及其委托代理人辩称 我与被告签订的房屋买卖协议经梁平县聚奎法律服务所见证，并已付清购房款4000元，原告对被告唐XX与我签订购房协议是明知的，其房屋买卖协议有效，请求驳回原告的诉讼请求。 被告唐XX辩称 我与被告华XX签订房屋买卖协议收到其购房款4000元属实，现我们一家人无房居住，且家人反对我出售该房，请求法院判决确认我与被告华XX签订的《房屋买卖协议书》合法有效。 （二）一审事实和证据 梁平县人民法院公开审理查明：原告赵XX与被告唐XX系夫妻关系，与被告华XX相邻居住。原告赵XX与被告唐XX在原梁平县聚奎镇双石村5组（现高碑村）12组有房屋一间，另公堂屋1/4,面积58平方米。原告家有人口三人（原告夫妇及儿子唐洪平）。2008年9月26日被告华XX通过本组村民张德明向唐XX提出，将其房屋出售给被告华XX。次日，华XX、田孝坤、张德明、唐XX共同到聚奎法律服务所协商，由聚奎法律服务所起草房屋买卖协议书，约定由被告唐XX将其在高碑村12组的房屋一间，另公堂屋1/4，面积58平方米以4000元出售给被告华XX，华XX当天付给被告唐XX购房款4000元，被告唐XX、华XX分别在协议书上签名、捺印，“赵XX”的签名系被告唐XX代签，张德明、田孝坤在在场人处签名，后聚奎法律服务所出具《房屋买卖协议见证书》，并收取见证费200元。2008年9月28日被告华XX组织人员将购买的房屋撤除。嗣后，原告以被告唐XX无权处分夫妻共有财产为由，请求确认二被告签订的《房屋买卖协议书》无效。 上述事实有下列证据证明 1、唐XX与赵XX常住人口登记卡和结婚证复印件; 2、唐XX与华XX于2008年9月27日签订的《房屋买卖协议书》; 3、唐XX土地使用权证复印件; 4、聚奎镇法律服务所出具的见证书、收据; 5、房屋垮塌证明; 6、证人田孝坤、张德明、贺诗仲证人证言。 以上证据证明原告赵XX与被告唐XX系夫妻关系，其子名叫唐洪平;唐XX位于梁平县聚奎镇双石村5组（现双碑12组）的宅基地使用面积58平方米，晒坝20平方米;被告唐XX与被告华XX于2008年9月27日签订的《房屋买卖协议书》，该协议书由聚奎法律服务所草拟并见证，收取见证费200元，被告唐XX、华XX分别在协议书上签名、捺印，协议书上“赵XX”的签名系被告唐XX代签，张德明、田孝坤在在场人处签名;同日唐XX收取华XX购房款4000元;证人证言证明签订协议时原告赵XX未在场，经反复告之被告唐XX需原告赵XX签名，唐XX称此事他说了算;2006年7月7日被告唐XX的房屋垮塌半间。 （三）一审裁判理由 梁平县人民法院根据上述事实和证据认为： 《中华人民共和国物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。被告华XX与原告夫妇同院居住，被告华XX应当知道，原告没有远离住所，在与唐XX协商房屋买卖时，应当告知原告并与原告夫妇共同签订房屋买卖协议，同时经相关部门登记后，房屋买卖才符合我国《物权法》规定变更要件。故被告唐XX与华XX的《房屋买卖协议书》应确认无效。 （四）一审定案结论 梁平县人民法院根据《中华人民共和国物权法》第六条之规定，作出如下判决： 一、被告华XX与唐XX签订的《房屋买卖协议》无效。 二、由被告唐XX返还被告华XX人民币4000元，限判决生效之日付清。 三、二审情况 （一）二审诉辩主张 上诉人华XX（原审被告）及其委托代理人诉称： 一审法院认定事实不全，上诉人与唐XX签订合同是自愿协商的结果，当时有多人在场，一审中有三位证人出庭均证实上诉人当时要赵XX签字，而唐XX称自己说了算，符合表见代理的特征，并且赵XX和唐XX一直一起生活，与我又是邻居，上诉人拆除房屋时唐XX还在现场帮忙，应推定赵XX知道卖房及默认房屋买卖的行为，一审法院适用法律不当，不应适用《物权法》来确定合同无效。请求撤销原判，认定买卖合同有效。 被上诉人赵XX（原审原告）、唐XX（原审被告）辩称： 唐XX卖房时系喝醉酒后的行为，被上诉人赵XX根本未同意，赵XX到梁平县聚奎镇财政所要求不予登记的行为是对唐XX卖房的否定，二上诉人现无房居住。一审判决正确，请求维持。 （二）二审事实与证据 二审查明的事实除一审查明的事实外，还查明：上诉人华XX买房后第二天即进行了拆除，前后用了7天，在拆除期间，被上诉人赵XX并未离开当地，知道拆房之事，但并未在拆房时提出异议。二审中被上诉人提供了对聚奎镇财政所会计欧耀明的调查笔录，称自己在2008年9月28日，赵XX找到财政所称唐XX把房子卖了，她不同意，要求财政所不办过户手续。华XX对该笔录不认可，认为证人无正当理由未出庭作证，且未加盖财政所公章。华XX在二审中提供照片证明争议的房屋已经全部拆除，并由其下好了基脚。二被上诉人称拆除房屋系审理过程中上诉人华XX强行进行的修建，是无视法律的行为。 （三）二审裁判理由 重庆市第二中级人民法院认为： 根据最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第89条的规定，在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认为无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权利;对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第17条规定，夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产作出处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻共同意思表示的，另一方不得以不同意见或不知道为由对抗善意第三人。本案中华XX和唐XX于2008年09月26日签订买卖合同，就唐XX和赵XX的共同财产即本案中涉及的房屋一间，另公堂屋1/4达成了协议，唐XX签订了协议，并代表赵XX签字，第二天华XX和唐XX履行了交接手续，唐XX收取4000元购房款，华XX请人开始拆除旧房，虽然赵XX没在协议上签字，但签订协议时的在场人贺诗仲、田孝坤、张德明出庭证实当时贺诗钟让赵XX来签字，唐XX称他说了算，并代赵XX签名捺印。赵XX与唐XX住在一起，并没有离开当地，对华XX的拆房行为也未提出异议。因此，本院认定华XX有充分的理由相信赵XX知道并同意卖房与华XX，2008年09月26日华XX与唐XX签订的房屋买卖协议合法有效。虽二审中赵XX提供一份当地财政所会计欧耀明的调查笔录一份，证明赵XX向财政所反映过她不同意唐XX卖房，但该证人未出庭作证，调查内容是赵XX到财政所反映情况，财政所并未加盖公章，且该证据在二审中才提供，并不符合新证据的要求，因此对赵XX提供的该证据，本院不予认定。现在房子拆除后，赵XX向法院以不知情为由提起诉讼的理由不能成立，一审法院以合同签订时华XX没有告之赵XX并共同签订合同和房屋买卖没有经相关部门登记为由，认定合同无效不当。上诉人的上诉请求及理由成立。 （四）二审定案结论 重庆市第二中级人民法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销（2008）梁法民初字第963号民事判决; 二、驳回被上诉人赵XX（原审原告）的诉讼请求。 四、解说 （一）关于法律的适用 第一种观点：适用《中华人民共和国物权法》。 《物权法》的立法宗旨是维护国家基本经济制度;维护社会主义市场经济秩序;明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权。《物权法》第六条规定，不动产物权的变更、设立、转让和消灭，应当依照法律规定登记。本案中所争议的房屋属原告赵XX与被告唐XX夫妻共同所有，并以唐XX的名义进行登记。被告华XX与赵XX夫妇同院居住，被告唐XX与华XX协商房屋买卖时，原告并未远离住所，对此被告华XX应当知情，其应当告之原告并征得原告的同意，同时需经相关部门登记后，房屋买卖才符合《物权法》规定的变更条件，本案中二被告在原告赵XX不知情的情况下签订《房屋买卖协议书》应属无效。 第二种观点：适用关于最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第八十九条的规定，在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认为无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权利;对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第17条规定，夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产作出处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻共同意思表示的，另一方不得以不同意见或不知道为由对抗善意第三人。本案原告赵XX夫妇与被告华XX同院居住，且未外出他乡，被告华XX与唐XX签订在《房屋买卖协议书》后，唐XX收取购房款后将该房交给华XX，后华XX拆房时间连续七天，原告赵XX并未对华XX拆房提出异议，应认定华XX有充分的理由相信原告赵XX知道并同意唐XX将其共同所有的房屋出售。法院保障公民、法人的合法民事权益，正确调整民事关系，应依照平等、自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则，维护交易安全，保护善意第三人华XX的合法权益，驳回原告赵XX请求确认房屋买卖协议无效的请求。 笔者同意第二种观点，法院在解决民商事纠纷过程中，不能孤立地看《物权法》，物权是一种绝对排他的权利，违反物权法定原则的民事后果只是物权设定无效，但是，其合同内容如果没有违反某一个具体强行性的规定，就不能认定合同无效，而只是不承认其创设物权的效力。本案中二被告签订的《房屋买卖协议书》是双方真实意思表示，并未违反法律强制性规定，对于被告华XX以支付对价的方式与唐XX协商购买房屋的行为并无不当，华XX在本案中是善意的第三人，法律应依据公平、诚实信用的原则，维护交易安全，平等地保护公民、法人的合法权益。 （二）本案中表见代理与家事代理并不矛盾 表见代理是指行为人虽无代理权，但由于本人的行为，造成了足以使善意第三人相信其有代理权的表象，而与善意第三人进行的、由本人承担法律后果的代理行为。 本案中原告赵XX与被告唐XX系夫妻关系，与被告华XX同院居住，彼此比较了解情况，原告赵XX在二被告签订《房屋买卖协议书》、付款、交接以及拆除房屋期间并未离开当地，对被告唐XX卖房给华XX的情况应当知晓，被告华XX在拆房七天的过程中原告赵XX未提出异议，华XX有充分的理由相信唐XX出售房屋的行为是征得赵XX同意，华XX与唐XX平等协商后支付了购房款4000元，法律应当保护善意第三人华XX的合法权益。
家事代理是传统民法亲属法中用以夫妻关系或家庭关系的一种民事法律制度。家事代理在日常生活中十分普遍，虽然西方很多国家已经确立了家事代理制度，但我国三部婚姻法都没有明确规定该制度。我国婚姻法确立夫妻财产共有制，随着经济的快速发展，多种新的分配方式形成，如果任何事情都由夫妻双方共同协商解决显然是不现实的。2001年12月25日，最高人民法院的《 本案中原告赵XX与被告唐XX系夫妻关系，二人对夫妻共有财产均有平等的处理权，作为被告华XX以支付对价的方式有偿地取得以唐XX名义登记的房屋，虽未进行登记，但被告唐XX与华XX签订的协议是双方真实意思表示，不违背强制性法律的规定，且华XX完全有理由相信唐XX出售房屋的行为是其与原告赵XX商量之后的行为，对唐XX的行为可以认定为是一种表见代理或家事代理，作为善意的华XX其合法权益应当受到法律保护。如果原告赵XX认为其夫唐XX的行为侵害了其合法权益，则可向唐XX提起侵权之诉，请求唐XX赔偿因出售共有财产而造成的损失，而不应当以其不知情为由提起确认之诉，这样势必造成善意第三人华XX的损失。 （三）关于本案中利益的平衡及价值取向 法律是弱者的父亲，是社会不同利益群体的平衡器。法律的平衡是全体社会成员和谐相处的最佳途径，它的终级目的是和谐共存、共同发展。法律是一种公平，而这种公平是以限制强者的权利弥补弱者的不足而置生于社会的，只有社会的弱势成员才需要法律来平衡他们的利益，法律的真谛就在于使社会弱势群体自身达不到的力量通过法律来实现。法律价值取向的定位不能因人们的主观认识而转移，它必须顺应时代的潮流并与经济基础的要求相一致，在具体的司法活动中，法律的价值取向直接影响司法人员裁判案件。
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