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虽然“一线城市”和部分“强二线城市”的楼市热火朝天，但中国房地产三四线城市的“慢牛行情”其实已经开启。 之所以叫“慢牛”，是因为政府不断出台对房地产的微刺激，而且广义货币M2增速比GDP增速快6个百分点左右，银行存款出现了负利率，通胀掩饰了很多城市真实房价的上涨。 未来一段时间，以下几种商铺投资会非常危险，如果你是按揭买入的，可能出现负资产的状况。换句话说，足以让你血本无归。
我曾经在某二线城市核心商圈，考察过它的一楼铺面。在“二类位置”，那种出租给饮料店、小吃店的（不带桌椅）迷你商铺，房产证上是15平米，但实用面积不到8平米，售价达到800万元。如果按目前的出租回报率算，仍然高达6%。 但这种商铺的风险极大，因为传统初级商圈在迅速降温，被分布在各处的大而全的城市综合体项目分流。再加上互联网的冲击，这种商铺的租金回报率会急剧下降，从而带动商铺价格的重估。这种天价铺，即便价格腰斩，仍然单价惊人，所以很容易让你的财富短时间内蒸发。
在苏北某市城南某住宅小区，两个比邻的高档住宅小区下面，都有住宅底商商铺出售。3年前我去看的时候，单价已经在1.5到2.2万之间。前两天路过这个地方，发现70%的商铺仍然空置，真不知道那些业主将来该怎么办。住宅片区，住户有限，人口密度自然就小，开店没有人流就没有生意。业主对生活品质要求比较高，习惯开车外出消费体验、购物、娱乐。这种片区的底商，如果供应量比较集中，又分散销售给小业主，最终必然陷入空置。
目前中国三、四线城市因城市商业规划的原因，基本上都处于初级商圈阶段。随着经济发展和人们生活水平的提高，经济发展较好的城市已经开始对商业提档升级，进入到一站式全业态、大而全的城市综合体时代。因初级商圈社区型商业建设规模偏小，整体商业业态配套不齐全，停车场等公建配套不充足，导致商铺开门率低，就会进一步导致人流上不来，致使管理费收不上来，再加上商业体量不足，无法组建商业管理公司进行统一招商、统一管理、统一运营，这样恶性循环，最终商铺只能招租、转售，最终必然人气散淡，于是悲剧就发生了。 还有部分社区型商业将建筑建设成大盒子，只能销售虚拟商铺，没有产权证。该类社区开发商缺乏大量持有物业长期经营的理念，导致商铺销售结束时开发商赚钱走人，只剩开发商委托的临时商业管理公司运营管理，一旦商铺经营不好或管理不到位，致使各项管理、物业费收不上来时，就会导致委托的商业管理公司撤场，无人负责、无人问津的悲惨下场。
大家投资商铺其实就是在投资商铺周边的国家财富，而国家财富的具体表现形式就是城市的各种公共配套设施，所以投资专家研究出的结论就是：商铺的价值就是商铺周边各种公共配套设施的价值总和，商铺周边的公共配套设施越多，商铺的价值就越高因而城市综合体体验、娱乐、全业态购物的商铺才是投资者的财富天堂。 作为大丰初级商圈提档升级的唯一超大城市综合体，万佳城市广场沿袭全球城市综合体的成熟规划思想和开发运营理念，万嘉置业赋予其更高的起点与规划。万佳城市广场傲居大丰区CBD核心地段，周边高档住宅社区环绕，轻松坐享旺盛人气和消费资源。项目坐拥大丰新行政中心、东方湿地公园、中央湖公园、文化会展中心、图书馆、奥林匹克体育中心、城东实验幼儿园、小学、中学、三甲医院等。根据江苏省政府规划批复，大丰主城区居住用地向东，到2020年时主城区常驻人口将突破40万，汇聚众多高层次、高消费力人群。开放便利的交通格局，强劲的经济发展动力，都在极力证言该区域未来发展的巨大潜力，万佳城市广场必将引爆大丰区商业核变。 万佳城市广场未来将建成35万方超大规模城市综合体，一站式满足大丰人民吃、喝、玩、乐、游、购、住、办公等全方位消费和创业需求。项目集超级购物中心、大型生活超市、风情室内步行街、5A甲级写字楼、精装行政公馆、星级酒店等多功能组合为一体，必将成为全国县级区域城市综合体标杆。万佳城市广场规划大丰首个婚庆主题浪漫爱情海、儿童主题娱乐广场、休闲体验主题公园。构建7万平方米玻璃苍穹、四季如春的天幕室内风情步行街和16组主题式水游景观，满足大丰人民休闲娱乐生活体验。以亲子娱乐、家庭休闲、金融办公、婚庆浪漫为四大功能配套，全新布局差异化模式，填补大丰商业功能空白区，提高生活品质及创业便利性，力求为大丰区人民打造一个高品质的居住、创业、消费场所。 投资商铺买的就是商铺周边的各种公共配套设施，而商铺周边的配套设施分为存量和增量两种，存量代表现在已有的，增量代表未来会有的，存量标志着当前的使用价值，增量代表着商铺的未来升值空间（就是常说的投资价值）。由于城市的配套设施是不断变化的，有的地方在增加，有的地方在减少，所以才会出现房价有涨有降的情况。而地方政府主导的基础建设投资就是在增加城市的公共配套设施，那些周边配套设施不断增加的商铺就会不断升值，而那些周边配套设施太短减少的商铺就会贬值。 最终，那些搞错方向的商铺投资者，将钻入一个死套里。那些成片空置的商铺，多少年都卖不出去、租不出去，没有人能拯救它们于水火之中。反之，那些搞对投资方向的人，不但租金赚得盆满钵满，更使投资的商铺不断地保值、增值，一铺实现的何止养三代？！ |
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