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有关宅基地的征地补偿问题解答

2018-04-12  好书风
《土地管理法》第47条的规定:“土地征收的补偿费用主要包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。”
不同于国有土地上房屋征收问题,农村土地征收不仅需要考虑房屋征收补偿,还需要考虑宅基地征收的事项。因此土地征收补偿费用中的“土地补偿费”一般是包括两方面,房屋补偿款和宅基地补偿款。下面小编将为您阐述宅基地的基本事项,以及涉及征地时所可能产生的问题和解决方法。
一、宅基地的含义、特点
宅基地是农村的农户或个人用作住宅而占有、利用本集体所有的土地。宅基地的所有权属于农村集体经济组织,农户拥有宅基地使用权。
《土地管理法》第六十二条规定:“农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”

二、宅基地使用权
农村宅基地使用权,是指农村居民在依法取得的集体经济组织所有的宅基地上建造房屋及其附属设施,并对宅基地进行占有、使用和有限制处分的权利。宅基地使用权是我国特有的一项独立的用益物权,具有严格的身份性、无偿使用性、永久使用性等特点。
1、宅基地使用权的原始取得
《土地管理法》第六十二条规定:“农村村民住宅用地,经乡(镇)人民政府审核,由县级人民政府批准;其中,涉及占用农用地的,依照本法第四十四条的规定办理审批手续。”
我国宅基地使用权具有特殊性,由于宅基地是属于集体所有,因此想要取得宅基地使用权,必须是本集体经济组织的成员或其他法律明确规定可以获得宅基地使用权的人向村委会申请,经过法定流程后可原始取得。
2、宅基地使用权转让
由于宅基地是属于集体所有,因此是不可以将宅基地出售给本集体经济组织外的其他公民的。但是宅基地的使用权是可以在本集体经济组织的村民之间流转、转让的。但是宅基地使用权的转让有法定要求、限制:
1、必须是同一集体经济组织内部成员转让,即同村的村民间买卖才有效,城镇居民或其他村村民购买宅基地在法律上均认定为无效。
2、受让人没有住房和宅基地,或其他符合宅基地使用权分配条件的。
3、转让行为需征得集体组织同意。需由村委会、乡(镇)国土资源管理所、县(市)国土资源局逐级审核,批量报市人民政府批准后,由乡(镇)国土资源管理所逐宗落实到户。
4、宅基地使用权不得单独转让,土地随房屋一并转让。
5、转让人拥有二处以上的农村住房(含宅基地)。
6、《土地管理法》规定“一户只能拥有一处宅基地”,因此转让应进行公示,私下转让可能会造成少数人拥有多处宅基地,而其他成员在没有宅基地的情况。

三、宅基地无偿收回的情形
宅基地是属于集体所有,本集体经济组织的村民享有对宅基地的使用权,但是这种使用权是有限制、规定的,在某些情况下,村民享有的宅基地使用权会被无偿收回。
1、改变宅基地使用性质
宅基地作为村民生活基本保障,村民可以无限期免费使用。但若村民擅自更改宅基地的用途,如修建工厂、进行商业经营等,则农村集体有权无偿收回农村宅基地使用权。
2、一户拥有多处宅基地
《土地管理法》等法律法规规定,农村宅基地采取“一户一宅”的使用原则。因此,如果有 “一户多宅”的现象,则会损害其他村民的权益,农村集体是需要收回多余的宅基地使用权的。
3、宅基地长时间闲置
宅基地的存在是为了保障农村居民的正常生活,如果宅基地长时间闲置就无法发挥其作用,农村集体有权收回。
4、超出规定面积
按照规定,农村居民所可以使用的宅基地是不能超过规定范围的。因此,对于超出规定范围的部分,农村集体有权无偿收回超出部分的农村宅基地。

四、征地拆迁中涉及的宅基地问题
1、户口迁出,宅基地及上房屋能否继承?如果拆迁,能否获得补偿?
宅基地不能继承,房屋可以继承。在遭遇征地拆迁时,是可以获得补偿的。
宅基地是属于集体所有,村民享有宅基地使用权。由于宅基地使用权具有具有严格的身份性,仅能本集体经济组织成员享有,因此当村民的户口从此集体迁出,就不再是该村集体成员,所以也自然不再享有宅基地使用权,也就不能继承宅基地了。
但是,宅基地和宅基地上建造的房屋是分开的,房屋属于村民的私人财产,因此宅基地不能继承,但是房屋是可以继承的。由于房、地是一体,房屋被继承,继承人仍可以使用房屋所占的宅基地,直到继承房屋自然损毁、坍塌后,村集体会对宅基地进行收回。
由于房屋是村民的私人财产,是可以继承的。因此遭遇征地拆迁时,对于被征收的房屋,即使是非农村户口,对于继承的房屋是有权获得征收补偿的。

2、没有宅基地证,即意味着没有宅基地使用权?在遭遇征地拆迁时,就无法获得补偿吗?
没有宅基地证,并不意味着就没有宅基地使用权,在征地拆迁时是可以获得补偿的。
由于宅基地存在已久,可能因为历史遗留问题一直就没有办证,但这不意味着没有宅基地使用权。需要分阶段来看具体的情况,例如在1982年《村镇建房用地管理条例》实施前,农民集体成员建房占用的宅基地,范围在《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大的,按实际使用面积予以确权登记。因此,在因为某些历史原因而造成的没有宅基地证的情况下,是可以补办的。同时,根据《国土资源部关于进一步做好征地管理工作的通知》等法律法规的规定,宅基地征收按当地规定的征地标准补偿。
以上是小编总结的关于宅基地的各项事宜,以及在征地拆迁中可能遭遇的涉及宅基地的问题。总之,作为村民的被征收人如果遭遇宅基地征收问题,应当敢于维护自己的权利,在必要时要学会咨询专业律师,寻求他们的帮助。 

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