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按照《中华人民共和国人民防空法》第十八条、第二十二条的规定，城市很多新建的商品房按要求修建了防空地下室，这使得《人防法》颁布二十年来，我国城市防空能力得到明显提升，我国人防工作取得突出成绩，同时，我们在深入社区开展人防工作的时候，常听到社区干部群众反映，社区结合商品房建设的地下人防工程到底属于谁的？归谁管理合适？如果是人防工程，为什么国家不管，而任由开发商或物业公司在管？不少社区干部群众深感困惑，我们以为，这些不解就引申出了如何改进商品房地下人防工程管理的问题。 由于《中华人民共和国人民防空法》、《中华人民共和国国防法》、《中华人民共和国物权法》等诸多法律或有关法规，均未规定结合商品房建设的人防工程的产权归属，使之产权不明，进而引起其日常管理成为一个多年来棘手的老大难问题，在此，我们作一个浅显的探讨，供大家参考。 一、商品房地下工程的三种基本类型 第一类是商品房地下工程产权归属开发商的。由开发商投资建设的、不属于人防工程的地下工程，是可以出售产权，但首先应出售给本小区的业主。所谓“首先应出售给本小区的业主”，是指如果小区地下车位销售期满仍有剩余，并且剩余车位的出售信息向本小区业主公示达合理期限后，仍无小区业主购买第一车位时，才可对外出售，本小区业主才可认购第二个车位。 第二类是地下工程建筑面积已列入公摊面积，由小区全体业主共同购买了的非人防工程。这类用作地下车位的开发商无权销售、转让，所有权归属小区全体业主，如何处置由全体业主协商决定。此类地下车位也不能办理产权证。 第三类是地下工程属于结合商品房建设，按照人防工程防护标准修建的人防地下室，即人们常说的人防工程，战时国家统一调配用于掩蔽防御空袭，保护人民群众生命财产安全；平时用于民用，一般是停放车辆，解决居民停车问题。建设防空地下室是国家要求开发商结合民用建筑建设的，是国家强制配套设施，属于国防工程和社会公益设施。此类地下工程任何单位和个人都不得买卖。 二、商品房地下人防工程所有权争议 1.是归属国家说。 根据《中华人民共和国人民防空法》第五条规定：“国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”。《中华人民共和国国防法》第三十七条：“国家为武装力量建设、国防科研生产和其他国防建设直接投入的资金、划拨使用的土地等资源，以及由此形成的用于国防目的的武器装备和设备设施、物资器材、技术成果等属于国防资产。国防资产归国家所有。”江西省实施《中华人民共和国人民防空法》办法第十七条规定：“平时使用或开发利用人民防空工程应当经县级以上人民政府人民防空主管部门批准。未经批准，任何单位和个人不得占用、转让、抵押、租赁人民防空工程。人民防空工程的使用权经过批准发生变更时，有关当事人应当到人民防空主管部门办理变更手续。战时或者遇突发情况，人民防空工程由当地人民政府统一安排使用。”以上法律法规均未规定人防地下车位产权归属于国家以外的企业事业组织、社会团体和个人，人防地下车位虽不符合国防资产构成要素，但确定了对平时的使用管理进行监督检查与战时的平战转换处置权归属人民政府。依照《中华人民共和国人民防空法》第二条规定：“人民防空是国防的组成部分。”可见作为人防工程的地下车位，其所有权应归属国家较为适宜，且归属国家具有战时动员效率高，有利于保障国防安全的优越性，而业主对地下车位拥有优先使用权。 也有观点认为，人防地下车位所有权虽未明确，但从国家有关法律法规来看，并未禁止作为人防工程改建的地下室使用权的买卖。法无禁止即可为，至少使用权经过政府人防主管部门批准是可以买卖的（此观点有争议）。 2.是归属业主说。 根据国家物价局制定的《商品住宅价格管理暂行办法》第五条规定：“商品住宅价格由下列项目构成：第一款第四项 住宅小区基础设施费和住宅小区非营业配套公共建筑的建设费……”。显而易见属于人防工程的地下室建设经费已经计入商品房住宅销售价格中，也就是说开发商投入建造配套的人防工程地下室的资金，随着商品房的出售，已转嫁到了业主身上，最后还是小区业主替换开发商投资建设了人防地下室。依据建设部《城市地下空间开发利用管理规定》第25条规定：“地下工程应本着‘谁投资、谁所有、谁受益、谁维护’的原则……”根据这两条规定，人防地下车位的所有权应归属小区全体业主才合乎情理。国家尊重鼓励平时利用人防工程，为社区居民服务（一般多作停车位），并行使监管权；在战争发生或者遇突发情况时国家有强制统一调配权，以保护人民群众的生命财产安全。 3是归属开发商说。 《中华人民共和国人民防空法》规定，城市符合条件的新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室，违反国家有关规定不修建的，由县级以上人民政府人民防空部门对当事人给予警告，并责令限期修建，可以并处十万以下的罚款。据此开发商认为，修建防空地下室，是国家对开发商的强制性要求，是开发商应尽的义务，是由开发商投资建设，不构成国防资产。在商品房价格制定时，并未包括人防地下室，成本也并未转移给业主，因此，所有权应归属开发商。 |
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