|
在不动产统一登记以前的实践和规范中，补发证书的通常程序往往是先由申请人在指定媒体刊载权证遗失、灭失的声明。如原《房屋登记办法》第27条第2款规定，房屋权属证书、登记证明遗失、灭失的，权利人在当地公开发行的报刊上刊登遗失声明后，可以申请补发。房屋登记机构予以补发的，应当将有关事项在房屋登记簿上予以记载。《土地登记办法》第77条规定，土地权利证书灭失、遗失的，土地权利人应当在指定媒体上刊登灭失、遗失声明后，方可申请补发。然而在实践中，由于信息网络的不断发展，在报纸等媒体上刊载遗失、灭失声明，效果并不理想。鉴于目前登记机构通常都有门户网站，而与登记的不动产有利害关系的人能很便利地查询网站了解信息，在门户网站上刊载相应信息又无需申请人支付费用，故不动产统一登记以后，对之前的做法进行了调整，即由登记机构在其门户网站上刊登遗失、灭失声明。《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称《细则》）第22条规定，不动产权属证书或者不动产登记证明遗失、灭失，不动产权利人申请补发的，由不动产登记机构在其门户网站上刊发不动产权利人的遗失、灭失声明15个工作日后，予以补发。不动产登记机构补发不动产权属证书或者不动产登记证明的，应当将补发不动产权属证书或者不动产登记证明的事项记载于不动产登记簿，并在不动产权属证书或者不动产登记证明上注明“补发”字样。《细则》只是规定了刊登遗失声明15个工作日后，可以补发不动产权属证书，但是对于在此期间第三人提出异议的情况应当如何处理，没有做出具体规定。在实践中，遗失补证登记也确实存在诸多问题。 1申请遗失后，当事人找到原不动产权证书，是否仍需要补证？ 实践中经常会出现，当事人在申请遗失补证后，15个工作日内，找到了原不动产权书，要求撤销网上刊登的遗失声明。遗失声明能否撤销，这就涉及到一个问题：遗失补证的不动产权证什么时候开始失效？一种观点认为，遗失声明一经刊登，原不动产权证书立即失效。根据《不动产登记操作规范（试行）》（以下简称《操作规范》）A.3.4中不动产权证书/登记证明遗失（灭失）声明模板：“现声明该不动产权证书或不动产登记证明作废。”因此，在遗失声明刊登时，原不动产权证已经失效，失效后即不可撤销，当事人即使找到了原证书，也仍然需要补新证。另一种观点认为，遗失声明并不必然导致原权属证书失效。遗失声明的作用是，遗失者按法律规定刊登声明之后，即推定社会上不特定的所有人都应当知道该证无效，即解除了遗失者的社会责任。通俗来讲，就是他人再冒用该证而产生的各种后果，遗失者不再承担相关责任。因此，在遗失声明刊登后，如果当事人找到原权属证书，可以撤销网上的遗失声明，无需再补办不动产权证书。 笔者认为，根据《细则》第23条的规定，因不动产权利灭失等情形，不动产登记机构需要收回不动产权属证书或者不动产登记证明的，应当在不动产登记簿上将收回不动产权属证书或不动产登记证明的事项予以注明；确实无法收回的，应当在不动产登记机构门户网站或者当地公开发行的报刊上公告作废。在实践中，主要用于不动产权利消灭，需要注销时，权证无法收回的；司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，登记机构撤销登记，但权证无法收回的等情形。因此，不动产权属证书或登记证明的作废，只能由不动产登记机构通过一定的程序宣告该证书或证明失效，当事人没有权利申请行政机关颁发的权属证书作废。只有将补发的不动产权属证书或者不动产登记证明的事项记载于登记簿，并在不动产权属证书或者证明上注明“补发”字样时，原权属证书才失效。 2在刊登遗失声明后，第三人提出异议，是否应该停止遗失补证这个程序？ 在实践中，也会经常遇到在公告期内第三人提出异议的情况。例如，父母持有子女的权证，子女为了抵押，或需要私自转让申请遗失补证，父母来提出异议的；买卖双方约定某一时间过户，签订买卖合同后，卖方将房产证押给买方，后因反悔申请遗失补证，买方提出异议的；债务人将房产证质押给债权人，债务人申请遗失补证，债权人提出异议的等。笔者认为，登记机构应当结合提出异议的事由，分别处理。 2.1对于父母为了控制子女处分不动产，没收权属证书的，登记机构不能停止遗失补证程序 事实上，子女已成年且不动产登记的产权人为子女，那么子女就有权处分该不动产，登记机构没有理由不为当事人办理遗失补证。换个角度想，若其他人捡到申请人的证书拒不归还，申请人无法要回的情况下，申请人申请遗失补证应当得到支持，父母的这种行为与其他人捡到申请人的证书拒不归还无异。因此，父母为控制子女没收权属证书的行为不能得到支持。 2.2对于当事人之间有债权债务关系，将房产证质押给第三人，债务人申请遗失补证的，应当停止遗失补证程序 笔者认为，刊登遗失公告的目的，既可以帮助权利人找回遗失的证书，也有利于不动产登记机构查证不动产权属证书是否真正遗失。在上述情形下，证书持有人可以持声明遗失的证书及当事人之间的债权债务关系相关证明材料，向登记机关及时提出异议，用以证明权属证书并未遗失，从而防止不动产权利人利用补发的权利证书擅自处置不动产的行为，此时，登记机关可以拒绝补发。倘若债务人认为第三人提出的是不当的异议，并就此产生争议的，这属于当事人之间的民事纠纷，不应由登记机关来处理，如可以通过民事诉讼要求返还权属证书或是要求排除妨害。 3遗失补证的流程问题 目前，一些地方仍保留原来的补证流程。即当事人先到登记机构声明遗失，满15个工作日后，当事人持遗失声明的公告截屏及其他相关材料到登记机构办理补证，经过法定办理期限后，再到登记机构领取证书。 按照此流程办理存在一个问题，即申请人到登记机构申报遗失进行网上公告时，是否需要产权证上所有人共同到场申请。在以往实践中，在报纸上刊登遗失声明时报刊媒体基本不核实申报人是否为产权人；在不动产统一登记后，由于遗失补证程序繁琐，当事人要反复跑登记机构多次，出于便民利民的考虑，部分登记机构在进行网上公告时不要求产权证上所有产权人都到场，只要一人到场声明即可，在正式办理遗失补证登记时，才要求所有产权人都到场进行核实。而一人到场声明所有产权人的权证都遗失是否具有效力又存在问题，实践中也存在这样的情况，产权人为丈人、丈母娘和女儿、女婿，因为家庭矛盾，权证由丈人保管，女婿擅自到登记机构声明四本权证均遗失，将登记机构拉入投诉纠纷之中。因此，登记机构需要优化登记流程，对业务流程调整为：申请人到窗口申请（所有权利人签署遗失声明，填写申请书，提供相关材料）——登记机构审核人员录入外网公示，系统挂起——公告期满15个工作日后，审核人员将公告截屏，审核登簿——缮证后申请人领证。这种流程的好处是，既避免了一人到场声明所有产权人的权证均遗失的弊端，又简化了程序，申请人只需要跑一次（如果申请EMS邮寄证书的方式），就可以完成整个遗失补证程序。 4关于不动产权属证书与登记证明的思考 在《不动产登记暂行条例》（以下简称《条例》）和《细则》起草的过程中，曾有人提出过取消不动产权属证书和登记证明。但是大部学者认为，登记机构核发证书和证明还是有相当必要的。主要理由是：第一，权属证书和登记证明有备忘录的作用，权利人可以根据自己持有的权属证书的内容，掌握自己的财产状况，而不必总是去查阅登记簿。第二，不动产权属证书和登记证明可以在一定程度上保障登记活动的安全，不动产权属证书和登记证明的内容是依据不动产登记簿的内容填写的，而登记簿由登记机关记载并由该登记机关保管，并不在权利人的控制之下，如果登记机关或者其工作人员擅自更改登记簿的内容，权利人就面临失权的危险。第三，不动产权属证书可以提高交易效率。当事人在缔约磋商阶段通过提供权属证书，有利于交易的继续进行，从而提高交易的效率。第四，不动产权属证书和登记证明是登记申请的必备材料。《物权法》第12条、《条例》第16条第1款第3项以及《细则》均将权属证书和登记证明作为必备的材料之一，如果欠缺该等材料，登记申请将因申请资料不齐全而无法受理。 笔者认为，上述理由存在一定的问题。首先，在互联网+新时代，完全可以实现当事人凭自己的姓名、身份证号、不动产所在地在登记机构门户网站上对自己的不动产状况进行查询。其次，根据《条例》第9条规定，不动产登记簿应当采用电子介质。现在绝大多数地区也实现了这一点，并且进行了异地备份，登记机构工作人员如果要篡改登记簿都会留有痕迹，篡改条件不具备。再次，不动产权属证书可以提高交易效率的理由有些牵强，也不排除有当事人提供伪造证书和证明情况的出现。最后，不动产权属证书和证明作为登记申请的必备材料本身就存在一定问题，依据《物权法》第17条规定，不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。显而易见，登记簿的效力更高，而证书和证明的效力较低，那么在不动产登记中就应当以登记簿为准，当事人是否一定要提供证书或证明还值得探讨。实践中，部分登记机构根据各种不动产登记类型的特殊性及便民利民的需要，采取不出纸质证书的方式：如预购商品房预告登记、预购商品房抵押预告登记、商品房首次登记等。 目前，淡化不动产权属证书及证明已经是一种趋势，在“互联网+”新时代，许多登记机构在银行设立了不动产登记便民服务点，由银行工作人员受理材料，录入系统，不动产登记审核人员进行审核，登簿后将不动产登记电子凭证发送给银行，无需再缮证，银行根据电子凭证即可放款。节约了当事人的时间，减少了登记机构工作人员的劳动，解决了许多银行因为保管不善，在他项权注销时仍要登遗失公告的麻烦，也减少了因当事人提供伪造不动产登记证明带来的风险，极大地方便了企业群众。因此，在将来有可能实现当事人办理不动产相关登记不再需要不动产权属证书和证明。 |
|
|
