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真实发生的成本才是计税成本 房地产企业所得税汇算清缴，是一个很复杂的工程，争议事项很多，不仅有预收账款完工标准的确认，还有土地增值税预缴和清算补缴的调整问题，更有成本分摊方法、车位及配套回迁房等的处理差异，以及开发间接费这个大染缸的计量，最关键是时间差异的反向调整方法，当然最重要的是计税成本的确认。 我们简单的说一下计税成本的逻辑，因为这个简单。其他的不说了，说多了就不好了，你懂的。 序  认知差异，决定了你的格局。 房地产项目工期长，工程计量复杂，不可控因素多，在项目竣工交付结转收入的当期，相应的成本一般是不能全部结算完毕的（比如政府各种附加义务），因此计税成本如何准确确认是汇算清缴的核心，实务中应加强对前端的成本管控，避免大量税会差异，人为造成巨额时调整事项。 一、如何确认账面的成本 房地产企业一般由成本部进行项目动态成本管理，编制目标成本、动态成本等各项成本表单，在项目竣工当期，成本部需要提供预结算报表，供财务进行账务处理依据。 实践中，很多企业对成本部给的预结算成本数据直接采用，而没有按“会计核算”的要求进行确认（该不该计入）计量（计多少）。 成本部提供的成本数据，是根据工程造价等规则计算，是项目最终结算预计要发生的全部成本，因此为了“包的住”的思维和全成本概念，具备物理思维；要合理预估一部分可能发生的成本，而财务是要以谨慎性的原则确认计量账面财务成本，因此必须，对前端部门给的数据进行加工处理。 一个不对账面数据进行确认的会计，绝不是好会计，一个只顾抱怨前端部门的财务也不是一个好财务。   成人只寄望收获 情人只听见承诺 选择了财务，就选择了严谨  二、账面成本并非最终计税成本 一般来说，财务确认后在账面成本应该与计税成本保持一致，成本的确认，无论税法还是会计都应遵循权责发生制原则。因此最有效的税务管理是对，账面成本进行反复确认，避免税会差异。 存在时间性差异需要反复调整，工作量非常大，需要按结转比例逐笔调整，增加出错的机会。 当然理想是丰满的，现实是账面成本还是和计税成本有差异，成本管理差的，一张表格就可以计提成本的，隔壁企业比比皆是。 房地产企业产业复杂，成本管理难度较大，准确的计量是一个技术活，而且工期长，成本金额巨大，里面牵涉了太多的利益纠葛与纷争，几年也结算不了也是有的，几年弄不准数据也是常有的。 提也是权责，不提也是权责，两难之间。因此确认税前扣除的计税成本，需要对，账面数据进行再度审核确认。 计税成本，就是按照税法的规定列支的成本，不是按会计准则规定。 税务，其实挺孤独  财务是个专业 税务是个技术 三、真实发生成本才是计税成本 对于税务来说，不管你成本部还是财务部给的数据是多少，税务的计税成本需要的是真实发生。根据 《企业所得税法》第八条“ 企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。 ”，真实发生不代表必须实际支付，也不是必须有税务监制发票，而是过去发生（权责）的经济活动，产生了应支付的义务。 那么如何证明真实发生，对于开发成本而言，你要提供证据有工程承包合同、工程形象进度报告，工程量单等能实际证明，项目完工产值对应需要支付义务的材料。 这个环节千万不要任性，不要去用一张表就计提成本，更也不要啥也不用直接空提。 欢乐时光   “一份工作，不建议放弃太多“ 四、计税成本在真实的前提下，再谈发票不足10%的部分 说到开发项目的计税成本，有人说31号文规定了，可以预提10%，预提就是做个表先提10%的“不可预见费”，更有甚者，直接按合同金额乘以（1+10%）作为账面成本。 我们看一下政策如何规定的，国税发[2009]31号第三十二条，第一款规定了“出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10％。 ”说的很清楚了，真实发生是前提，只有“证明资料充分”再谈发票不足合同金额10%的部分，满足了就可以扣除。 这还有一个问题，合同金额到底是指那个金额？这也是纠结的问题，一个项目一般都是存在专业分包商的，几十个合同是正常的情况，因此合同金额的10%，是按每一个合同去计算还是汇总计算，执行中，偏严格的口径是逐个合同去计算，这是合理的。  “柔肠被磨碎之后/能覆盖宇宙” 五、可以预提的费用 除了真实发生成本“发票不足金额可以预提不超过合同总金额的10%”之外，其实这个预提不是预提，是应提。下面的才是预提，可以预提的成本如下： 1）未建的公共配套可以按预算造价预提 公共配套要满足法律规定必须配建及不可撤销的配建承诺。 2）应交未交的报批报建费及物业管理基金、维修基金可以预提 可以预提的就是这些，所谓的不可预见费等预计未来可以发生，但是现在还没发生的，通通不可以，那些是合约要关心的，跟账面无关。 很多企业为了延迟纳税，年底大幅虚提成本，以到达缓解现金流的目的，最少可以缓解5个月的资金压力。 风险自知，毕竟练就九阴真经的人很多。 文 |强哥 图 | 强哥 图片我是认真的 End 听说 有趣的人都在思考人生  |
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