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广宇集团（002133.SZ）于2018年4月27日发布年报，披露地产项目预售收入形成税会差异、税税差异的协调情况。 大力税手注：参照《【薛娟】房地产开发业务税税差异辨析（一）》 1.取得预售款时，增值税和土地增值税均为预征，但二者在预缴税款计征依据上存在差异。 2.取得预售款时，增值税预缴税款计征依据与企业所得税预售收入一致，但二者的税款属性不同，前者为预征，后者为实际征收。 3.根据《企业会计准则第14号——收入》规定，取得预售款时，会计尚不符合收入确认条件，此时除存在前述税税差异外，还存在税会差异，需要予以关注。
图片来源：【薛娟】房地产开发业务税税差异辨析（二） 2017.8.17 相关政策梳理： 1）.增值税 《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局2016年18号公告，以下简称18号公告）规定，纳税人应预缴增值税=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%，适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。 《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号，以下简称36号文）第四十五条规定，房地产开发企业销售自行开发的房地产项目纳税义务发生时间为“不动产权属变更的当天”。 2）.土地增值税 《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号，以下简称70号公告）规定，土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款。 《浙江省地方税务局关于企业所得税若干政策问题的通知》浙地税函〔2007〕15号：四、清算补交的土地增值税，应在补交年度全额税前扣除，如纳税人当年应纳税所得额不足扣除，应体现为亏损，按弥补亏损的有关规定执行。 3）.所得税 《关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号，以下简称31号文）规定，预计毛利额＝预售房地产收入×计税毛利率。在企业所得税尚未出台专门的营改增配套文件对销售未完工产品收入的确认方法作出特殊规定的情形下，依据《关于发布〈中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表(A类，2014年版)〉的公告》（国家税务总局公告2014年第63号）规定，预售房地产收入应当参照会计收入确认方法确认。根据《增值税会计处理规定》（财会〔2016〕22号，以下简称22号文）规定，会计收入按增值税适用税率（一般计税）或征收率（简易计税）进行价税分离，故预售房地产企业所得税收入的价税分离也应当按适用税率（征收率）进行。 《002133广宇集团2017年年度报告》【2018.4.27】详细披露如下： http://www./cninfo-new/disclosure/fulltext/bulletin_detail/true/1204799401?announceTime=2018-04-27 15、递延所得税资产/递延所得税负债 （1）未经抵销的递延所得税资产
（2）未经抵销的递延所得税负债
（4）未确认递延所得税资产明细
（5）未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
其他说明： 注1：根据中国证监会会计监管工作通讯2017年第四期一(一)2的规定,将期初预收房款形成的暂时性差异按照本期结转收入的情况减少期初确认的递延所得税资产，将本期因房地产企业预售收入产生的预缴所得税款调整到其他流动资产-预缴税金列示。 注2：主要为部分子公司发生了可弥补的应纳税所得额亏损，公司预计近期内可以转回抵缴所得税，属于可抵减暂时性差异，故形成递延所得税资产。 注3：根据浙江省地方税务局浙地税函【2007】15号《浙江省地方税务局关于企业所得税若干政策问题的通知》，清算补交的土地增值税，应在补交年度全额税前扣除，在计提年度属于可抵减暂时性差异，故形成递延所得税资产。 注4：为公司按预售收入的一定比例缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税，该等已交税金允许所得税税前扣除，但其会计处理不影响当期利润的减少，在公司开票确认收入后相应转回，计缴所得税，故属于引起暂时性差异的负债项目，形成递延所得税负债。 …… 六、税项 1、主要税种及税率
2、税收优惠 本期新设立的子公司广宇健康、禧宇投资、贵宇投资、吉宇投资、海纵投资系小微企业，适用所得税税率20%，享受减半征收所得税优惠。 3、其他 1、自2016年5月1日起，财政部、国家税务总局在在全国范围内全面推开营改增试点，房地产业被纳入试点范围。根据《营业税改征增值税试点实施办法》，一般纳税人可根据《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期，在2016年4月30日之前开工的项目为老项目，之后开工的项目为新项目。老项目可选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税，新项目适用一般计税方法计税，增值税税率为11%。禧宇投资、吉宇投资、贵宇投资、海纵投资等系小规模纳税人，适用3%的增值税征收率。 2、土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。普通标准住宅项目，增值额未超过扣除项目金额20%的免征土地增值税。
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