经过规划许可的位于建筑区划内用于停放汽车的车位，所有权应属于开发商
(2016-12-09 22:53:05)
北京市高级人民法院
民 事 裁 定书
（2015）高民申字第00413号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：北京市石景山区聚兴园小区业主委员会。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：北京市兴华房地产开发有限公司。
再审申请人北京市石景山区聚兴园小区业主委员会（以下简称聚兴园业委会）因与被申请人北京市兴华房地产开发有限公司（以下简称兴华公司）所有权确认纠纷一案，不服北京市第一中级人民法院（2014）一中民终字第01498号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
聚兴园业委会申请再审称：依据《民事诉讼法》第200条第一项、第二项、第六项之规定申请再审。（一）本案符合《民事诉讼法》第二百条第六项之规定，应当再审。被申请人自与第一户业主签署《商品房买卖合同》之日起，小区业主的公有部分就已经确定，未经其他业主同意，被申请人无权再单独变更。对于小区配套车位及其他设施的权属确定问题，应当适用当时有效的法律、法规、规章和有关政策文件，不应适用《物权法》。按照规定，被申请人与业主签订的合同，并未约定绿地、道路、地面停车位等共用部位不一并转让，因此，小区绿地、道路、地面停车位等共用部位应当视为一并转让给业主。从有关规定可知，小区的土地使用权出让金和配套设施的成本被列入商品住宅的建设成本，并可以在缴纳土地增值税时予以税前扣除。即业主在购买商品房时，已经支付了小区土地使用权和配套设施的对价，小区土地使用权红线范围内的道路、绿地、地面停车位等应当归业主所有。（二）有新的证据足以推翻原判决，应当再审。本案原审判决作出后，申请人取得如下证据：1.关于“聚兴园小区道路、地面停车位的规划验收”的政府信息，北京市规划委员会石景山分局书面回复“政府信息不存在告知书”，告知“在规划核验（验收）中不涉及申请内容”。这表明北京市规划委员会石景山分局并不对小区道路、地面停车位进行规划验收，自然也不存在对车位个数验收的可能，否则就会产生政府信息，应当予以公开。同时表明，一审法院制作的“石景山区规划委员会管理科”被谈话人马力对车位的说法不成立。2.北京市国土资源局提供的《北京市国有土地使用权出让合同》及石景山区地方税务局书面回复土地出让金额，表明《北京市土地使用权出让合同》所约定的土地使用权出让金已经全部列入了聚兴园小区的商品房屋建设成本，并在税前扣除。聚兴园小区的全体业主已经支付了土地使用权的对价，应拥有小区土地使用权。诉争地面停车位不需要建设成本，其本身不过是在业主共有的绿地、道路上画上了停车线而已，因此，诉争车位应当归全部业主共有。3.小区业主的《商品房买卖合同》并没有约定被申请人保留绿地、道路、地面停车位等共用部位的所有权而不一并转让，因此，视为被申请人在转让房地产时，一并将绿地、道路、地面停车位等共用部位转移给了全体业主。（三）原判决认定的基本事实缺乏证据证明，应当再审。本案中，聚兴园小区编号为015号至056号、058号至145号、149号至166号的148个车位为经过规划许可的用于停放汽车的车位的事实对原一审、二审判决的结果有实质影响，用以确定案件性质和当事人的具体权利义务，属于基本事实。但是，两审法院认定148个车位属于规划许可的车位缺乏证据证明。1.编号为015号至056号、058号至145号的诉争车位，其所在位置在小区规划总平面图“京九居民住宅小区总平面图”上属于规划绿化用地和道路，并没有标注为停车位或停车场，其图例标识为绿化图例。目前现状为植草砖铺地和道路，被业主用来停车。对比小区东侧的同样标识图例的绿化用地可知，目前现状是绿化用地，并非停车位，如果按照两审判决也应该为停车位。两审判决仅凭马力的谈话笔录认定“划圈杠的是绿化车位”即确定该车位的事实，缺乏证据证明。相反，诉争车位所在位置为绿化用地，而非规划车位。2.149号至166号的诉争车位所在位置在小区规划总平面图上虽然采用了跟规划车位同样的标识图例，但是并没有用中文明确标识“停车场”字样。3.两审判决均查明诉争车位占用了小区内公共道路，由于道路属于业主共有，因此，应认定诉争车位所在区域为业主共有。综上，两审法院认定事实缺乏证据证明，应当再审。
兴华公司提交意见称：聚兴园业委会的再审申请没有任何新的事实和证据，也没有任何合法理由，更缺乏法律依据的支持。请求高院依法驳回其再审申请。（一）二审法院适用法律正确。由于《物权法》之前的法律法规对地上停车位没有明确的规定，一、二审法院参照《物权法》的规定解决答辩人与被答辩人之间的所有权确认纠纷并没有违反法律溯及力的相关规定。（二）商品房销售价格构成并不能确定地上停车位归属。1992年原国家建设部等部门联合印发的《商品住宅价格管理暂行办法》和2001年北京市发布的《北京市商品住宅销售价格构成管理办法》只是规定商品住宅价格构成中应包括土地出让金和建设工程费等项目，上述规定并没有规定因为商品住宅价格构成中应包括土地出让金和建设工程费等项目，土地使用权以及所有配套设施都归业主所有。因此，被答辩人不能仅依据商品住宅价格构成中应包括土地出让金和建设工程费等项目而主张地上停车位应归业主所有。同时，根据《北京市商品房销售价格管理暂行办法》的规定，商品住宅销售价格如何确定是由房地产开发企业根据政府指导价和直接由房地产开发企业自主定价。因此，商品房销售价格构成及具体售价与土地使用权、建筑物所有权及配套设施权属并没有必然联系。（三）被答辩人提交的证据并非新证据，与本案也没有关联性。本案被答辩人提供的所有证据来看，被答辩人在一审前都可以提供，但被答辩人并未提供，应认定为非新证据。对“新证据清单”证据1，该证据只能证明北京市规划委石景山分局“规划核验（验收）中不涉及申请内容”，但不表示该局没有验收车位，也不能证明答辩人所建车位不在规划范围内。实际情况是，北京市规划委员会石景山分局已于2005年12月27日对答辩人开发的聚兴园小区签发《建设工程规划验收合格通知书》，该通知书确认，“该工程符合2004规（石）建字0033号《建设工程规划许可证》批准的内容”。对于实际操作中，石景山规划分局是否已经验收以及规划车位的具体数量，一审法院已到北京市规划委员会石景山分局进行核查、已到聚兴园小区现场进行调查，确认其中148个车位是在建筑规划范围内。对于新证据2、证据3，真实性没有异议，对其关联性、证明目的有异议。证据2只是说明答辩人支付的土地出让金数额，证据3只是说明土地出让金为成本而不纳入增值税缴纳范围，前述证明与聚兴园小区业主是否支付土地使用权对价没有关系，聚兴园小区业主支付的购房款是答辩人依据相关规定确定的商品房销售价格，聚兴园小区业主支付的对价并不能具体指向某种成本，更不能因此得出业主拥有小区土地使用权的结论。证据4中虽然没有明确约定《物权法》及其司法解释为其法律依据，但《物权法》之前的法律法规对地上停车位的权属并没有规定，《物权法》中对此明确规范，法院可以也应当参照《物权法》处理。证据5，虽然国有土地使用权证中记载“土地使用权归全体业主共同共有”，但该证明只是说明该宗土地的使用权归全体业主共有，并不能证明在该宗土地上建设的建筑物、构筑物也归业主共有，应为对于业主购买的商品房、单独的地下车库、开发商未销售、出租的地上车位仍为专有权的标的。证据6，该证据只是说明答辩人地下车库的销售情况，该证据并不能证明地上车位不归答辩人所有。因为从国家和北京市的规定来看，对地上车位并没有产权登记的规定，因此，目前尚不能在建委备案办理销售登记。同时，开发商有权决定以销售、出租、赠与等方式予以处分。地上车位没有在建委备案登记也不能证明开发商对地上车位没有所有权。证据7，由于其为打印件，对其真实性不认可，对其关联性和证明目的有异议。该证据所标注的车位位置，恰好证明上述车位是按照规划图的位置建设的，并未占用小区绿化用地。证据8，虽然建委回复没有地上车位的预售许可证的信息，但从国家和北京市的规定来看，对地上车位并没有产权登记的规定，因此目前尚不能在建委备案办理销售登记。同时，开发商有权决定以销售、出租、赠与等方式予以处分。地上车位没有在建委备案登记也不能证明开发商对地上车位没有所有权。（四）对有关事实的确认。1.对于规划图中停车位标示的确认。据答辩人从规划设计专业人士处获悉，规划图中圈中划杠、两侧划线、且开口朝向道路即为绿化车位的标志。规划图中标示为“停车场”的位置指的是室外停放自行车的地方，并非指停放汽车的场地，规划图中右下角有自行车棚的标识。2.诉争车位是否占用共用道路。答辩人不认为规划车位占用小区公共道路，答辩人所有的148个地上车位均按照规划建设，只是车位与小区公共道路相连。且根据一审法院向北京市规划委员会石景山分局了解的情况，只要小区内道路宽度够4米，消防车能通过即可，况且规划图中并没有明确标注小区道路的具体宽度。综上，申请人的再审理由缺乏法律依据，不符合法律规定，请求依法驳回其再审申请。
本院认为：建筑区划内的道路及绿地属于业主共有，但属于城镇公共道路、城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。经过规划许可的位于建筑区划内用于停放汽车的车位，所有权应属于开发商。未经过规划，占用业主共同道路或其他场地新增的车位所有权，应属于业主共有。
本案中，因编号015号至056号、058号至145号、149号至166号的148个车位属于经过规划许可的用于停放汽车的车位，聚兴园业委会要求确认该148个车位所有权属于业主共有缺乏事实和法律依据，本院难以支持。聚兴园业委会申请再审所提交的证据不符合新证据的情形，且不足以推翻原判决的认定，本院不予采信。据此，两审法院依法对本案所作判决并无不当，本院予以支持。
综上，聚兴园业委会的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：
驳回北京市石景山区聚兴园小区业主委员会的再审申请。
审 判 长 王立杰
代理审判员 李 林
代理审判员 苏 伟
二〇一五年五月二十日
书 记 员 殷海通
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