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上海市卢湾区人民法院 民事判决书 （2011）卢民二（商）初字第258号 原告兰善荣，男，1969年5月16日出生，畲族，户籍所在地浙江省常山县招贤镇泉目山村窑里35号，暂住上海市太仓路104号。 被告杨建勇，男，1947年10月22日出生，汉族，上海市卢湾区德昌杂货店（以下称德昌杂货店）业主，户籍所在地上海市太仓路104号，住上海市罗秀路985弄3号302室。 委托代理人王方，上海惠迪律师事务所律师。 原告兰善荣（以下称原告）诉被告杨建勇（以下称被告）企业承包经营合同纠纷一案，本院受理后由审判员吕山聆依法适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理，原告委托代理人林洪斌、被告及其委托代理人王方，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 被告辩称：被告既是德昌杂货店的业主，又是上海市太仓路104号底楼门面房的承租人。原、被告之间的有企业承包经营合同的关系和店面房屋租赁关系。被告律师函是基于被告承租人的身份就租赁关系提出解除合同，被告有权作为业主收回房屋。租赁合同的期限法律规定最长20年，需要有明确的起租日期和终止日期。原、被告之间合同约定期限至动迁止，房屋目前没有动迁的可能，故双方租赁合同是不定期的合同，任何一方都有权随时提出解约，只需要给予一定的期限，被告已充分给予了原告时间。因为合同期限是不定期的，合同当初约定的租金不公平，且物价一直在涨。关于企业承包经营合同关系，法律规定该类合同也必须约定明确的经营期限。本案合同没有明确的终止期限。所以任何一方都有权随时提出解约。故不同意原告诉请。 原告反辩称：本案只有承包经营法律关系。上海市太仓路104号底楼门面房是作为承包经营合同的内容，租赁和承包不能割裂，租金是承包经营关系项下的费用，即被告将上述店面交给原告经营，没有别的法律关系。关于合同期限，生效判决书明确了相关约定并没有违法。 1、 3、本院（2011）卢民二（商）初字第35号民事判决书，证明被告在该案的表述与本案不一致，被告当时认为合同期限和租金没有明确约定。 被告对上述证明材料发表质证意见如下：证据材料1—3真实性均无异议，但证据材料1的期限约定没有明确具体的终止日期，符合法律规定的不定期合同，证据材料2予以认可，证据材料3是因为被告法律认识的改变所以在本案改变陈述解约事由，该判决书法院没有认定合同是定期的还是不定期的，截止动迁的约定是不定期的合同。 原、被告一致确认，原告已经支付2011年4月至6月的承包费计人民币（以下币种同）48，000元，被告称已经拒收原告于同年6月邮寄的同年7月至9月的承包费计48，000元。 本院认证意见如下：鉴于被告对原告证据材料的真实性、关联性和合法性均没有异议，故确认其证据效力。被告质证观点是否成立属于争议焦点，在以下判案理由中说明。原、被告确认一致的原告付款情况，本院确认其证据效力。 综上，本院查明以下法律事实：被告系德昌杂货店的个体工商户业主。2003年7月1日，被告作为甲方与作为乙方的原告签订协议书1份，约定原告承包经营上海市太仓路104号的德昌杂货店，期限自2003年7月1日起至房屋动迁，双方均不可违约，原告在此期间不可以任何借口转借店面，否则作违约处理；原告必须合法经营，烟草经营杜绝作假，若有违约行为一切后果及责任由原告自负，被告必要时有权终止本协议，并视原告违约；原告支付1万元为信用金（如原告自行终止本协议该信用金即转为违约金），待房屋动迁时，本协议自行终止，被告将退还此信用金；双方对租金支付方式、租金调升的时间和百分比以及其他费用支付等均进行了约定。在履约过程中，原、被告曾口头约定月租金为8，300元，原告按约给付。2011年1月，被告与原告协商提高租金，原告表示同意，并结清以往所有账目以及向被告支付2011年1—3月部分租金2.3万元。嗣后，原、被告就租金金额及其他事项又产生争议且未能协商一致，被告诉至本院[（2011）卢民二（商）初字第35号案]，以原告在经营过程中多次将店面出借给他人，超越《营业执照》限定的经营范围违规经营且受到有关工商行政管理部门的行政处罚，双方对承包性质、租赁期限及租金均没有明确约定，协议书存在瑕疵等为由请求判令解除原、被告于2003年签订的上述合同，并请求判令原告迁出上海市太仓路104号经营场所。本院（2011）卢民二（商）初字第35号民事判决书认定原、被告之间系企业承包经营合同关系，合同约定期限截止于房屋动迁系方约定的协议终止条件，且该约定并未违反法律规定，因此被告所称期限约定不明确并不成立；同时对原告是否超越经营范围进行经营进行了说明，并认为双方就继续履行合同协商一致，被告以原告违法经营并导致解约的情形除“烟草经营杜绝作假”之外约定并不明确，在双方达成继续履约的合意且被告已经收受原告2011年1—3月租金的情况下，被告要求解约并要求原告迁出上海市太仓路104号的德昌杂货店，缺乏合同依据，故于同年2月22日判决驳回被告该案的诉讼请求。现本院（2011）卢民二（商）初字第35号民事判决书已经生效。嗣后，原告通过邮寄汇款方式向被告支付2011年4月至6月的承包费计48，000元，被告予以收受，原告于同年6月又以相同方式向被告汇款同年7月至9月的承包费计48，000元，被告称其已经拒收。同年5月13日，被告委托律师以律师函形式向原告送达解除合同的通知，函中明确原、被告在合同中约定期限截止于房屋动迁，但上海市太仓路104号德昌杂货店所在地块并无动迁意向，故该约定应视为约定不明确，根据相关法律规定，租赁期限没有约定或约定不明确，应视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，通知原告该函送达原告处即日解除原、被告签订的房屋租赁合同，原告于同年6月30日前搬离该房屋，届时被告会进行收房。原告于同年6月27日诉至本院，没有搬离上海市太仓路104号德昌杂货店和交还该店面。 在庭审中，被告再次提出解除双方的企业承包经营合同，原告仍要求确认解除无效。 本院认为：涉案原在、被告之间协议书的合同性质本院已在生效的（2011）卢民二（商）初字第35号民事判决书中予以明确，即属于企业承包经营合同。被告称原、被告之间既有企业承包经营合同关系又有店面房屋租赁关系，鉴于原、被告之间涉案协议书约定的原、被告的主要合同权利、义务是由被告向原告提供位于上海市太仓路104号的德昌杂货店，提供该店的经营权由原告以该店名义进行经营，区别于不包括店面经营权的单纯房屋租赁，原告并没有房屋租赁合同中的优先购买权，因此，被告该称不能成立。《中华人民共和国合同法》第二百一十五条的规定：“租赁期限为六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”，因原、被告签订了涉案协议书并就期限进行了约定，故与该条“当事人未采用书面形式的”的规定不符，被告该称无法采纳。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”鉴于原、被告在涉案协议书中约定期限自2003年7月1日起至房屋动迁，明确了合同终止的时间，不属于“约定不明确”，故不能视为不定期租赁，被告该称也无法采纳。《中华人民共和国合同法》第九十三条和第九十四条规定了当事人约定解除合同和法定解除合同的情形，被告以2011年5月13日律师函的形式通知原告解除双方之间涉案协议书，不符合合同约定和法律规定，被告也没有证明原告有违约和法律规定的其他情形的行为，且于本院（2011）卢民二（商）初字第35号民事判决书生效后又收受原告交付的承包费，又有履约意思表示，故通知解约不能有效成立。现原告要求确认该函通知解约无效，本院予以支持。被告辩称当初合同约定的租金不公平及现在物价上涨等，被告可以依法行使相关权利，对此并非没有救济途径。据此，依照《中华人民共和国合同》第六十条第一款、第九十三条、第九十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 被告杨建勇以2011年5月13日律师函通知原告兰善荣解除原告兰善荣和被告杨建勇于2003年7月1日签订的涉案协议书无效。 案件受理费人民币80元减半收取人民币40元由被告负担，余款人民币40元退还原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 办案律师点评：如何对待对方的解除合同通知，有三种方式，一种是不理它。第二种是也写份函通知对方，不同意解除合同。第三种就是通过诉讼请求法院确认其通知解除合同无效。从合同法解释（二）可以看到只有第三种方式才是正确的选择。第一种合同已解除，三个月后法院也不支持诉讼。第二种方式不符合合同法第96条，提异议应当向法院而不是对方。本案被告上诉后又撤回上诉。 |
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