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[案情] 2010年3月某日，陈某与张某签订了房屋买卖协议，约定由陈某购买张某所有的面积98平方米、总价24万元房屋一套。双方签订了购房合同，陈某按合同约定向张某支付了全部购房款后，就搬进所购房屋居住，张某也依照合同约定将房屋权属证件交给了陈某。此后，双方未曾有异议，后来张某搬离了该地，陈某心想房屋所有权证及土地使用权证都在自己手上，房屋没过户问题也不大，所以把房屋过户的事情也没太放在心上。2016年，该小区被确定为拆迁范围，陈某好不容易找到了张某要求其协助过户，但张某却以各种理由不予协助。房屋拆迁后政府以张某为房屋所有权人补偿了征收款80万元，陈某认为其为房屋实际所有权人，征收补偿款应归他所有，因双方对征收补偿款有争议，陈某遂起诉至法院，要求张某返还征收补偿款。 [分歧] 一种观点认为，陈某从张某处购买了涉案房屋并且实际占用、使用六年时间，虽然没有办理过户登记手续，但不能否认陈某系房屋实际所有人的事实，征收补偿款应该是给现实居住人另觅住所或过渡性安置的经济支持，陈某理应是房屋征收款获得者；另一种观点认为，根据《物权法》第9条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”依据该规定，房屋买卖未办理过户登记的房屋所有权仍归房屋出卖人所有，买受人仅享有根据合同约定要求出卖人交付房屋、配合办理过户的债权。根据《征收条例》第2条规定，房屋征收的补偿对象为房屋所有权人。综上，因房屋产权并未变更，张某仍为房屋所有权人，应由张某取得房屋征收款。 [观点] 笔者同意第二种观点，根据物权法第9条规定，房屋转让需要去相关部门办理变更登记手续才能发生物权变动的效力。依据该规定，房屋买卖未办理过户登记的房屋所有权仍归房屋出卖人所有，买受人仅享有根据合同约定要求出卖人交付房屋、配合办理过户的债权。本案中，涉案房屋直至被拆迁仍是登记在张某名下，虽然陈某与张某签订的房屋买卖合同依法成立并生效，但双方签订的合同仅产生债权债务关系，并非当然发生物权变动效力，房屋仍属于出卖人陈某所有。根据《征收条例》第2条规定，房屋征收的补偿对象为房屋所有权人。征收房屋时房屋已经进行交易但未办理过户登记的，房屋征收部门仍应当对房屋出卖人给予补偿。双方的房屋买卖合同已成立多年，且买方居住多年，事实上已形成了对房屋社会观念上的所有和生活上的依赖，折迁补偿的初衷为对现实居住人丧失居住场所的补偿和安慰，其补偿款为给现实居住人另住所或过渡性安置的经济支持，而已将房屋卖给对方且已得到相应价款的房屋卖方，其利益不会因房屋被拆近而受损或得不到保护。 但房屋征收实践中，房屋交易未办理过户登记手续，但房屋已经交付买受人使用的现象是比较常见的。房屋买受人支付了购房款既未获得交易房屋的产权，也未获得房屋征收补偿，在此情形下，买受人只能通过合同要求出卖人履行违约责任，具体违约形式可以是请求实际履行合同，完成变更登记，或者是请求支付违约金或者赔偿损失。虽然买受人可以通过合同向出卖人主张债权，但却无形中加剧了社会矛盾的产生。所以在房屋征收时应考虑对房屋现实居住人的利益的保护，而我国目前的法律针对房屋现实居住人的利益却没有相关规定，这就造成房屋买受人的利益很难得到保障。因此，笔者建议我国立法者可以在《合同法》中增设债权人之代偿请求权制度，即在债务履行中出现债务人给付不能之事由，而债务人对第三人有损害赔偿请求权的，债权人可以向债务人请求让与其损害赔偿请求权或者交付其所受领之赔偿物。具体到本案中，涉案房屋因征收拆迁之事由致不能交付给买受人陈某，陈某可以依据债权人代偿请求权制度，直接请求出卖人张某交付征收补偿款。 |
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