上海A公司与上海B公司房屋租赁合同纠纷一案一审民事判决书

lu_jinglin 2018-08-07

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当事人信息

原告（反诉被告）上海A公司。

法定代表人肖C。

委托代理人许G。

被告（反诉原告）上海B公司。

法定代表人陈D。

委托代理人姚E、许F。

审理经过

原告上海A公司诉被告上海B公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告上海A公司之法定代表人肖C、委托代理人许G，被告上海B公司之委托代理人姚E、许F均到庭参加了诉讼。被告上海B公司于2009年7月15日提起反诉，本案现已合并审理终结。

原告诉称

原告上海A公司诉称：原、被告于2007年12月17日签订《上海市房屋租赁合同》，但履行中被告违反合同约定和现行法规规定，未经原告同意，擅自对该出租房屋进行改扩建，使该出租房屋存在建筑物临边缺少安全防护措施等安全问题。2008年8月25日，原告接到上海市杨浦区安全生产管理局所发杨安监[2008]XXXX号《关于H路761号闲置厂房存在安全隐患的通知》，该通知明确指出被告不但未对建筑物临边采取有效安全防护措施，在未办理相关报批手续的情况下进行改扩建，将该出租房屋分隔作为住宿使用，原告接到通知后，多次口头及书面通知被告要求其整改，均无效。鉴于以上被告违反约定和法规规定的行为，原告于2008年12月16日发出解除合同通知，要求解除租赁合同，但被告强调出租房屋已转租他人，拒不解除。现诉至法院，要求判令解除双方签订的《上海市房屋租赁合同》；被告迁出租赁房屋并将房屋恢复原状；被告支付违约金人民币48,800元；被告按月人民币25,000元标准支付从2009年1月至实际交付房屋之日止的房屋使用费。

被告辩称

被告上海B公司辩称，被告对房屋的扩建、分隔是在征得原告同意并参与的情况下进行的，且消防等手续都是由原告出面办理，原告现提出解除合同、返还房屋，被告不予同意。租赁合同约定被告可以出租使用，针对“三合一”问题，被告也要求次承租方作出了确认，认为被告已采取整改措施。现有情况下，有关部门没有再发出有关的整改通知，现有状态下，原告没有解除合同的依据。因原告单方面提出解除合同，构成违约，应该由原告向被告支付违约金，故不同意原告的违约金诉请。2009年1月，被告要求原告出具发票，而原告不给，故被告认为是原告拒绝收取租金，后因2009年3月10日，原告张贴公告，导致被告无法收取租金，故被告现只同意承担2009年1月至2009年3月10日的房屋使用费。

反诉原告上海B公司诉称，反诉原告承租上海市H路761号厂房后，由于该厂房长期闲置，租赁时已破烂不堪，反诉原告投入大量的钱财和人力，并在反诉被告的支持下，将租赁物进行了改建，包括框架工程和隔间工程。改建完成投入使用后，反诉原告以该改建是“三合一”行为为由，单方面提出解除合同，如果法院支持解除，则要求反诉被告赔偿改建装修损失人民币4,506,765.31元，并保留向反诉被告提出违约赔偿权。

反诉被告上海A公司辩称，解除合同是因反诉原告使用租赁房屋存在“三合一”状况，政府对其违法现象要求整改所造成，对反诉被告也造成损失；另反诉原告的装修行为没有经过有关审批程序，是自行装潢，被有关部门作出了处理；且解除合同，反诉被告要求恢复原状返还房屋；反诉原告提供的装修发票、清单中有很多白条，账目不清，还有请客送礼的内容，故不同意反诉诉请。

本院查明

经审理查明，1、上海市杨浦区H路761号占地面积2498平方米、建筑面积3192.59平方米房屋（以下简称系争房屋）权利人为上海I公司，委托原告管理、使用及依法对外租赁。

2、2007年12月17日，原告（甲方）与案外人上海J公司（乙方）签订《上海市房屋租赁合同》，甲方出租给乙方的房屋座落在本市H路761号原上海K厂铝合金铸件及热处理车间，出租建筑面积3369平方米，占地面积2400平方米，房屋用途为工业。

3、2008年8月25日，上海市杨浦区安全生产监督管理局发出（杨安监[2008]XXXX号）《关于H路761号闲置厂房存在安全隐患的通知》，内容为：“L公司：经查，H路761号闲置厂房现由你公司出租给J公司。我局于8月15日与消防、规划等有关部门对该闲置厂房进行了执法检查，在检查中发现聚荣轩有限公司在未办理相关报批手续的情况下，擅自对H路761号闲置厂房进行改扩建，并存在建筑物临边缺少安全防护措施等安全问题，我局当日向聚荣轩有限公司开出安全生产监察指令书（沪杨安监指字（2008）第XXXX号），要求该公司在8月22日前进行整改。8月22日，我局对H路761号进行了安全复查，在复查中我们发现该公司不但未对建筑物临边采取有效安全防护措施，而且仍在继续进行内部装修施工，且该建筑物的房屋分隔与内部装修情况及家俱布置为住宿使用。根据《闲置非居住房屋临时改建宿舍的规定（试行）》，非居住房屋临时改建宿舍，房屋产权人应向房屋所在地的区经委提出改建申请，申请经审核通过的，房屋产权人应将经委提出的可行性研究意见、改建方案相关材料交委托设计单位，由委托设计单位进行施工设计，并按规定向房屋所在地的区消防部门办理建筑工程消防设计审核手续；需变动房屋主体承重结构的，应委托原设计单位或者具有相应资质条件的设计单位进行施工图设计，并向区规划部门申请《建筑工程规划许可证》。目前，该处闲置厂房改建工程在未取得经委、消防、规划等有关部门审批的情况下，擅自进行施工，且未经有资质的设计单位进行施工图设计，存在严重的安全隐患。作为H路761号闲置厂房出租单位，根据《中华人民共和国安全生产法》第四十一条第一款和《上海市安全生产条例》第二十八条第一、二款的有关规定，按照“谁拥有、谁负责、谁出租、谁负责”的原则，你公司应认真履行职责，不得将生产经营场所出租给不具备安全生产条件或者相应资质的单位或者个人。我们要求你公司立即采取有效措施，及时消除H路761号存在的安全隐患，避免事故的发生。

4、2008年9月18日，原告与案外人上海J公司签署《补充说明》，内容为“合同补充条款第三条明确规定：‘甲方同意在乙方公司成立后，本合同的承租人（乙方）改为乙方成立的公司，合同其他内容不变’。根据以上合同内容，双方作如下说明：1、该新成立的公司上海B公司于2008年8月12日在杨浦区H路761号注册成立。自M公司成立后原上海A公司同上海J公司的合同终止。2、原合同的乙方权利义务关系由上海B公司替代。”原告（甲方）与被告（乙方）遂就系争房屋重新签订《上海市房屋租赁合同》，合同中约定“二、租赁用途，2－1、被告向原告承诺，租赁该房屋作为商业、办公、出租等使用，被告按选定的行业进行装修；2－2、被告保证，在租赁期内未征得原告书面以及按规定须经有关部门审批核准前，不擅自改变上款约定的使用用途。三、交付日期和租赁期限，3－1、甲乙双方约定，甲方于2008年1月1日前向乙方交付该房屋。出租房屋租赁期自2008年1月1日起至2015年12月31日止（其中：2008年1月1日至2008年3月31日为免费装修期，不计租金）。四、租金、支付方式和期限，4－1、甲、乙双方约定，该房屋年租金第1年250,000元（贰拾伍万元整），按月支付，即每月租金为人民币20,833.33元（贰万零捌佰叁拾叁元叁角叁分），以后各年租金见（附件三）。4－2、乙方应于每月15日前向甲方支付租金，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按日租金的5％支付违约金。五、保证金和其他费用，5－1、甲、乙双方约定，甲方交付该房屋时，乙方向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为贰个月的租金。甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证，当租金变更后，保证金作相应变更。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还被告。六、房屋使用要求、维修责任和安全、消防、治安责任，6－3、租赁期间，该房屋及乙方的经营活动产生的安全、消防和治安管理由乙方负全部责任，乙方要遵守政府有关法令、法规；6－4、租赁期间，乙方经甲方同意的前提下，自行负责对厂房的维修，其装修改造方案须上报政府有关部门审核批准后实施。九、解除本合同的条件，9－2、甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的2倍支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成损失与违约金的差额部分：（一）甲方未按时交付该房屋，经乙方催告30日内仍未交付的；（二）乙方未征得甲方书面同意改变房屋用途，致使房屋损坏的；（三）因乙方原因造成房屋主体结构损坏的；（四）乙方擅自转租该房屋、转让该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的；（五）乙方逾期不支付租金累计超过1个月的。合同补充条款一、本合同签订后，甲方应于2008年1月31日将该房屋原有租赁合同全部终止，相应的原有营业执照注销，房屋迁空后交付给乙方，房屋租金从甲方交付房屋及本合同约定的免费装修期满起算；二、租赁期间，乙方可以根据经营的需要，通过招商将租赁房屋（部分）出租给第三方使用。合同附件三，2008－2015年租金一览表，2008年租金＋服务费30万元、2009年30万元、2010年31.5万元、2011年33.075万元、2012年34.72万元、2013年36.46万元、2014年38.28万元、2015年40.20万元。”2008年12月3日，上海市杨浦区公安消防支队发出《建筑过程消防意见书》（[2008]沪杨公消（简验）字第XXXX号《关于上海K厂消防验收合格的意见》）。

5、2008年12月16日。原告委托律师向被告发出《解除合同通知》，指出被告“违反租赁合同约定和现行法律规定，擅自对该出租房屋进行改扩建，使该出租房屋存在建筑物临边缺少安全防护措施等安全问题。2008年8月25日接到上海市杨浦区安全生产管理局所发杨安监[2008]XXXX号《关于H路761号闲置厂房存在安全隐患的通知》后，贵司不但未对建筑物临边采取有效安全防护措施。在未办理相关报批手续的情况下进行改扩建，更变本加厉的是将该出租房屋分隔作为住宿使用。原告多次口头及书面通知贵司要求整改，均无效。……现要求解除该租赁合同。合同自通知到达贵司时解除，并通知贵司自解除合同之日起20日内返还房屋。原告仍保留追究贵司违约责任的权利。”

6、2009年1月5日，上海市杨浦区公安消防支队又发出《撤销批准决定书》（沪杨公消撤字[2008]第XXXX号），内容为“上海K厂：……2009年1月5日，我支队派员对你单位申报的现场进行消防监督检查时，发现你单位送审的材料与现场不符，建筑内装修工程不符合简易审批范围。根据《中华人民共和国行政许可法》第六十九条第二款规定，现决定撤销沪杨公消[2008]（简审）字第XXXX号《建筑工程消防设计审核意见书》和杨公消[2008]（简验）字第0338号《建筑工程消防验收意见书》。你单位在收到本决定书后，应立即停止使用，并应将符合该工程实际情况的消防设计图纸及有关材料送公安消防机构另行审核，经审核及验收同意后，方可投入使用。”2009年2月26日，上海市安全生产监督管理局向上海K厂发出《安全生产监察指令书》，指出“H路761号闲置厂房出租存在‘三合一’问题，指令于2009年3月6日前改正。”

现原告诉至本院，作如上诉请。

审理中，被告表示收到原告解除合同的通知后，并未同意解除合同，对本应于2009年1月15日支付的租金，因原告未开具发票，才未支付。2009年3月10日因原告张贴公告，表示整顿“三合一”现象、要求被告不能再继续履行租赁合同，造成其无法收取租金，故不同意承担自该日起的费用。

原告提交上海市杨浦区人民政府N路街道办事处《关于H路761号厂房出租清理整顿工作会议纪要》，“区安监局、区规划局、区商务委、区消防支队、N派出所、N工商所、区城管大队三分队、O公司和上海K厂宝昌公司等单位有关负责人参加会议，明确1、宝昌公司作为出租方承担责任，必须做好厂房清理工作；2、各职能部门按各自职责，尽快做出处理。区规划局发出有关法律文书，要求必须拆除隔层；区消防支队发出法律文书，要求整改；区公安分局有关部门于6月5日传唤承租人，责令其配合有关部门对存在的安全隐患进行整改；由街道外口办对厂房内入住人员进行清查；由N江浦工商所对无证经营予以取缔。”被告对该会议纪要真实性无异议，但提供了若干租赁户的承诺书，坚持认为对“三合一”现象已经整改完毕，并认为原告单方解除合同构成违约，提出如上反诉诉请。

本院认为

本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。原、被告租赁合同明确约定被告对经营活动产生的安全、消防和治安管理负全部责任，被告要遵守政府有关法令、法规，但被告将承租房屋进行隔层等装修后再转租经营，遭相关部门责令对“三合一”问题整改，违背了租赁合同对经营安全、守法的要求，至于被告要求次承租户做出承诺，从履行内容看并不足以改变其租赁状况。现原告已发出解除合同的通知，被告未向法院或仲裁机构提出确认解除合同效力的请求，故合同自通知到达时解除。合同解除后，双方权利义务终止，不影响合同中结算和清理的效力，故原告诉请，可以支持，但其中违约金的计算，应根据合同约定按当期租金为基础计算。因租赁合同的解除系被告违约导致，且原告坚持恢复原状返还房屋，故被告反诉要求赔偿装修残值损失，不予支持。至于保证金，原告可在被告清理费用时抵扣结算。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条第（五）项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：