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房屋是否能够转租基本上是由双方的合意来决定，出租人明示同意（如书面形式）转租，那承租人可以转租；若出租人明示不同意转租，那承租人不能转租。 司法实践要定对的是大量的没有明确约定的转租事项，一个常见的问题就是：“没有对转租约定的情况下，是否能够推定出租人同意转租？” 针对这个问题，《民法典》第七百一十八条有一个相对明确的规定：
该条规定脱胎于《城镇房屋租赁解释》第16条（现该解释已删除相关条款）演化而来，内容大体一致。需要着重说明的是——“六个月”时间是除斥期间，不适用中断、中止、延长。 细分析来看，首先能够明确一些基本的法律常识： 第一，承租人对外签订的转租合同均不应因出租人未同意而径直认为转租合同无效，这一点也是为了保护次承租人的权益，关于次承租人是否知情的事实，可用来调节承租人与次承租人之间的违约责任，这样处理也符合契约的平等性、非排他性。 第二，六个月的异议期（除斥期间）主要为了维护交易秩序安全稳定和保护出租人权益之间寻求平衡。实践中的判断是主客观相结合，出租人确实知道，或者按照通常认知标准出租人应当知道。 在此两点基础之上，司法实践与法院判例要回应的就是出租人六个月的异议期的运行与操作。 试举几案来分析总结： 1、结合原、被告在合同中手写部分的不同称谓，以及原告在微信聊天记录中对被告的称呼，并经本院向中介公司工作人员王某的询问，可以认定原告一直知晓被告将系争房屋转租，且长期未提出异议。现原告以被告将系争房屋转租为由要求解除双方签订的房屋租赁合同，于法无据，于理不合，本院不予支持。(2022)沪0104民初4946号 2、虽然合同约定，不得将承租的房屋转租、分租，但是根据原告在2019年出具的保证书等证据可以看出，原告系在知晓系争房屋存在转租的情况下与被告一方签订的租赁合同，其至2021年再以房屋存在转租情形为由要求解除合同，缺乏依据，本院不予支持。(2021)沪0113民初30584号 3、被告将部分厂房转租给XX公司，即构成转租，是否从中赚取差价不影响转租行为的认定。在《厂房租赁合同》明确不得转租或分租的情况下，被告抗某原告知情且同意转租需提供相应的证据。现被告提供的微信聊天记录仅能显示2021年2月被告委托诉讼代理人将1.27合同发送给原告法定代表人，未有原告明确同意转租的意思表示，亦无法推断得出原告同意该转租行为，仅能显示原告知晓1.27合同的时间。综上，原告享有单方解除权，原告在知晓被告转租后的六个月内向被告发函要求解除《厂房租赁合同》，发生合同解除的法律后果。(2021)沪0116民初10971号 4、即便如出租人所称的不知道转租，但是自承租人2007年承租并转租，出租人的公司的注册地址牌号与案涉商铺连在一起，出租人在长达十多年的出租中不知道转租，却在案涉商铺要出售时才知道转租，并不能让本院相信，其所称的不知道可直接推定为虚假陈述。(2021)沪0112民初7713号 5、根据本案查明事实，被告公司转租、转借的8家公司中，有6家公司营业执照登记的住所地在涉案房屋内，均为原告公司出具的住所证明；另外2家公司住所地虽未登记在涉案房屋内，但原告公司一直持续向这2家公司开具水电费发票。结合一审审理中的证人证言，原告称不知晓、也未同意中筑公司将部分涉案房屋转租、转借，不合常理，本院对此难以采信。原告公司应当知道中筑公司转租、转借部分涉案房屋，且在6个月内未提出异议，因此原告公司不享有合同解除权。(2022)京02民终5595号 总结来看，房屋转租并非是绝对禁止的，经济活动的流动性和多样性会产生这样的需要，法律率先肯定的是房东（二房东等）与租客的意思自治，尊重双方的明确约定，并且《民法典》718条也给了双方无明确约定前提下的处理（分析如上所述）。
关于“转租谁说了算”的事情，还留下最后一个显著问题——双方明确书面约定不允许转租之后，房东之后又以推定默示的方式，表意房客可以转租，那是否可以认为房客违约？此问题在司法实践中有不同的见解，但是我认为推定默示表意足以作为最新的意思表示，产生的效果取代了之前的书面约定，使租客可以转租。 |
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来自： 隐遁B > 《民事诉讼务实（审判七）》
