今天把这拖了三个月的稿子 掰开了揉碎了细说说 幸好，现在买还来得 本 质 京沪永远涨的本质是什么？ 我们先看一张图 蓝线是北京二手房走势 橙线是M2总量，或者通俗的说是印钱 房价政策调控只影响北京房价波动幅度 北京房价的走势取决于印钱的总量 印钱才是北京房价的永动机 举个栗子 如果我们把钱想象成水 经济想象成陆地 这么多年我们一直在往里注水 但陆地有高有低 地势低的地方，水一来就满了 地势高的地方，得发大水才能到 而北京房价就是地势最低的那个土坑 水永远往这里走 你想想六个钱包的故事 未来卖三四线房子买一线房子是不可逆转的趋势 核心资产永远涨的快，跌的少 三四线房价涨个50% 一批供应就起来了 北京2018年计划供地1200公顷 但1-6月只供应了126公顷住宅，只完成了全年计划的10% 而2011年到2017年每年平均只能完成供地计划的40% 是不是有种绝望的感觉？ 总结一下： 1）M2持续增长，钱继续印 2）北京新房没供应 3）六个钱包 你觉得北京核心区房价长期会跌吗？ 阶 层 在北京买房是分阶层的 2018年7月，北京全城二手房均价是6.27万元 我画了一个红线 以长安街为界限 长安街以南是三环以内 长安街以北是四环以内 这个区域内的房价均价都超过了6.3万 这才是北京房价的核心区 下面所有的投资建议，均指的是这红线内的房子 起 步 起步价：300万-500万 主要特点：核心区的老旧小区或者远郊的二手房 比如这套房子，是在三元桥附近的1983年老小区 单价不便宜，但是总价低，380万 一般这种房都是给刚工作，家庭也不太富裕，把老家的房子一卖，再公积金贷贷款，咬牙上个车 这个小区是在大兴区4号线地铁站旁边 虽然位置已经在南5环外 但是由于离地铁近，单价也要4.3万 这里是金融街民工的聚集圣地 早高峰地铁挤不上去是生活常态 主 力 主力阶层：600万-900万 如果你手里有800万现金 那恭喜你 你已经可以在核心区选个像样的房子了 100平米上下 8万左右一平米 是标准的小三居或者大两居 水云居这个盘是海淀四环以内比较少有的新盘 是某大型央企分房 这个价格就是比较标准的主力户型 新景这个小区位置没的说，在崇文门，出门遛个弯就能感受到北京南城风光 但因为是回迁小区，所以价格参差不齐 这个交易是比较有代表性的，9.3万一平米，总价850万 主力阶层的房子一定是有缺点的 要么户型不好、要么采光通风不好、要么交通不方便、要么回迁邻居SB，但是对于大多数人来说 忍忍就过去了 谁让你家里没矿呢 改 善 北京的改善型住房基本就是两类：学区房、二胎房，总价在1200万-1800万 这是著名的世纪城学区房，现在画风是这样的，价格一直非常坚挺 这是在望京的一个著名小区，出门就是地铁，周围生活方便，街上都弥漫着炸鸡部队锅的味道 标准的二胎房 如果你看的是1200万的房子 那基本上你已经可以放飞自我了 现在北京房子的价格很有意思 500万以下和1200万以上的 价格都很坚挺，因为背后都是刚需 只不过前者是上车、后者是学区与二胎 价格波动弹性最大的恰恰是800万的房子 流动性最好、操作花样最多 趋 势 趋势一：无卖没有买 现在北京的房子像是一场接力赛 大学毕业生，家里凑钱卖老家的房子 能拿出200多万首付，买个起步的房子 工作5到10年的，把当年起步房一卖，再添个200万，换个800万的主力房子 生二胎或者一胎要上学了，就把800万的房子一卖，去买1200万的房子 北京的房子为什么流动性好 就是因为整个市场是这样的攀爬结构 每个上车的人都在最大限度的加杠杆 趋势二：磨人的周期 如果你现在手里有个800万的房子，要换个1200万的房子 那你先把800万的房子挂出去，链家目前每天成交不到200套，不降价的话一般2个月能成交 如果买你800万的房子，是得先卖他500万的房子给你凑首付的话 那他快则5个月，慢则10个月才能搞定 这么一进一出，换次房子一年就过去了 这个时间一拉长 各种不确定性就来了 所以时间比价格重要 趋势三：房产税只会加速核心资产升值 很多人问房产税推出了房子会不会跌 三四线一定大跌 北京核心区房子一定会上涨 逻辑其实很好想，按照目前的征收模式，一定是按照面积累进，这样才能区分刚需住房和炒房 但这样的话，人们肯定会把破房子卖了，去买面积小但价格高的核心区房子 房产税本质上是在提升核心资产估值 未来看房产税是否要跨省市计算税基 如果真的是这样的话 那全国房价一定会剧烈分化 锦 囊 1.只要印钱不能停，那京沪永远涨、三四线阴着跌、汇率长期贬，未来全国房价一定会剧烈分化 2.由于首付比例太高，在北京换房最痛苦的是交易周期，所以只有房价平稳期才能换房，今年是最好时点 3.换房思路一定要先卖后买，具体操作如下：你卖的时候跟买家说，你可以6个月再给我首付，但是价格我不让。然后你用这6个月去看房子，然后跟卖家说，如果我能1个月把首付给你，你能不能给我打个折 4.要学会折腾链家，比如一个小区有10套房子在卖，你就跟链家说，那些不着急卖的你就不用带我看了，你就把那个缺钱，着急用钱的带我看，我去谈价格。由于链家有北京60%以上的市场份额，你不依靠链家，根本找不到这些着急脱手的人 一套800万+的房子，正常首付要500万+，你如果1个月能把首付全给他，那请直接往50万-100万去砍价 5.北京房价的高点是2017年4月，现在已经回调了15%，并缩量横盘了8个月，如果这个时候你还能用上述方法砍个5%-10%的折扣，那就相当于你在A股2300点时做了笔定增 下有保底上有弹性，完美的价值投资 熊市缩量+换房周期过长+社会资金链紧张+首付比例太高+核心资产无供给 这五条神龙在今年罕见的凑齐了 |
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