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物业管理在我们的生活中扮演着越来越重要的角色，物业管理正处于蓬勃发展之中。国外的物业管理是怎样的?有哪些特点?让我们一起来看看。 法国 法国政府规定房地产商在商品房出售前必须为自己的楼盘“配备”一个物业服务公司，他们对物业服务公司的选择是随机性的，标准通常就是“就近”或“口碑好”。民主式物业管理业主委员会代表所有业主的利益，定期或不定期与物业公司沟通，提出意见或建议。 业主委员会成员的工作都是义务性质，并不收取佣金，但他们在金额不高的项目上有决定权，物业公司通常须执行业主委员会的决定。业主们就存在的问题自由发表言论，大到房屋结构出现问题，小到门房态度不好，业主们无所不谈。 业主们可以对物业公司的管理失误提出尖锐批评，可以要求删减某项物业设施，也可以对今后的物业管理提出合理化建议，甚至可以要求更换物业负责人。 正是法兰西人的“苛刻”，造就了这种“一切为了业主利益”的物业管理模式。业主大会只是决定大楼在物业方面的大致方针，而日常的物业管理则完全交由物业公司处理，其业务包括大楼主体维修、电梯维护、楼道清洁、设置门房、车库管理、倾倒垃圾、交纳除居住税外的各类捐税、代表业主向保险公司索取赔偿等，其范围几乎包括与住房有关的各个方面。 在法国，大部分物业服务公司并不只靠收管理费赚钱。物业服务公司真正的生财之道主要有两个：一是投资。二是房屋租赁中介收入。许多业主买房只是投资的一种手段，他们通常将房屋简单装修并通过物业服务公司出租，这样物业服务公司每月可以提取固定的手续费，这项收入属于物业服务公司的合法“外快”。 荷兰 荷兰人注重生活质量，对住房的要求很高。荷兰每个社区，都有一个或几个物业管理机构。荷兰的法律明确规定，物业管理单位必须全方位投入居住区的开发建设工作的每一次的议程讨论，出席人员都必须签到，如有缺席，在某一环节的工程质量上出了问题，国家必须区分情况追究法律责任。 物业管理的提前介入，有得于督促开发商一项项落实配套设施，确保工程按期投入使用。有些缺陷在施工中还可以弥补，倘若等到工程完工后，木以成舟，则难以弥补。有了物管员的参与，可以起到监督和检查作用，可以严把工程质量关。 在荷兰，一般小区都有一个物业管理小组，通常由3-5人组成，配备物业管理员、门卫和工程技术人员等，还有一个业主委员会。居民从小区的业主中选聘有文化、懂管理、办事公道的业主担任业主委员会成员，业主委员会产生后，如小到一些费用的分摊，则可以由物业管理小组组织业主委员会成员召开会议讨论通过。 俄罗斯 在住宅物业领域，苏联解体后，俄罗斯对住宅实行无偿私有化，将现有住房无偿转归住户所有。住宅私有化了，但物业管理、房屋修缮仍由国家承担，全部免费，因此也就没有业主委员会和专门的物业管理公司。 前苏联时期遗留下来的住宅和公用设施早已老化，不进行大规模维修已无法正常使用。而政府根本无力承担这一巨额开支，俄政府原计划对物业实行有偿管理，但遭到全社会的反对。为了缓解低收入群体对社会改革的不满情绪，俄政府将分阶段对福利制度进行改革，目前暂时保留在公共住房和物业管理方面的优惠政策。 德国 物业管理公司的运作严格按《房产管理法》进行，德国全国物业管理公司联合会，各州有地区性的物业管理公司协会，严格的行规以规范物业管理公司的运作，并对其进行业务培训，以保证物业管理的质量。 德国很少有向我国城市普遍存在的那种封闭或半堵塞形式的居民小区。德国小区物业公司的职责分为两大块，一方面是接洽房屋买卖和租赁业主，一方面是负责小区常规的检查和管理工作。
如果受业主委托，物业公司还负责业主水电暖等设施的检查和维护工作。物业公司的小区通常只配备有两三名固定工作人员，负责定期检查防火，防盗设施和地下车库管理等。一旦出现故障，拨打物业公司24小时服务电话，物业公司可以迅速指派维修人员处理。 物业公司除了管理房产的日常事务之外，每年都要组织一次所管理辖的房产区的业主大会。物业公司必须在业主大会上公开过去一年有关房产账务情况，并向业主们提交一分当年的物业计划。物业公司的聘用期限只有5年，如果再次聘用需要再签合同。物业公司的报酬没有统一标准，根据其工作质量以及房产规模等多种因素综合考虑。
意大利 意大利物业管理的普遍作法是：居民楼落成后，搬进新楼的住户要在一起开个会，决定整座楼的管理办法。组织人将大家的意见归纳整理后，以书面形式交给会计师协会。会计师协会根据大多数住户的意愿，委派一名管理人员，去管理楼房的各种事务。如果业主们同意了，便可签定合约，规定双方的义务和责任，特别是管理员的任职年限、权利、义务及报酬等。 费用问题是物业管理工作的重要环节。从物业工作年度报告里可以看出，意大利物业管理费的分配核算非常具体、科学。这个国家的物业管理费，不是管理员先简单地核定单位面积费用，然后乘以各家面积得出费用结果，而是分为水电煤气、取暖、电梯、门房报酬等多个项目，每项以不同的标准计算，得出结果后再相加。 比如，在计算各家取暖费时，除了面积因素，还要考虑房间数、暖气片数量等;在计算电梯使用费时，根据各家人数、楼层高度的不同收取相应的费用。各户每两个月交一次数额固定的物业管理费，到年度决算时，再根据实际费用情况相应地多退少补。 美国
美国的物业费包含了很多内容，比如煤气、暖气的费用，公用电的费用，公用水费、大楼保险费、公共设施的费用(电梯、防火系统、警钟、回收垃圾等)，大楼维修费、门卫和管理费用。 物业费的收取是物业管理公司最重要的工作之一，而且这也是质量管理公司的星级标准。 通常在公寓的OFFERINGPLAN中，已经把收物业费的方式、条例、法律责任都写得清清楚楚。纽约的公寓一开盘，就是说，从开发商卖出第一套单元开始，整个公寓的每个单元就必须支付物业费，没有售出的单元的物业费由开发商支付，一分钱也不能少。物业费一般都是按月收的。管理公司在每个月的下旬向业主寄发管理费账单。 每月收取的物业管理费，存放到大楼的银行账户中，其中一些费用交给政府有关部门，比如水费、公用煤气费，其余大部分用于大楼的日常维修、管理和工作人员的薪资。物业管理公司的费用收取比例会在合同里讲明，这笔费用一般来说是10-15%。 国外物业管理的五大特点 1、自负盈亏、自主经营的独立的物业管理公司发展迅速,政府公屋逐渐交由独立的物业管理公司管理,私人楼宇越来越多地委托专业的物业公司管理。 2、物业的所有权与管理权分离。物业管理公司与业主的关系是雇佣关系,业主通过招标或协议等方式选择陶业管理公司,要认真考察公司的信誉、专业知识背景及管理、财务、法律水平、管理费用的高低以及社区活动能力。 而物业管理公司饱受市场竞争的压力,必须注意其形象,不断改善经营管理,提高效益,尽量让业主满意,否则就会有被淘汰或被解雇的危险。 3、物业管理及收费标准由市场形成。政府一般不规定具体的收费标准。 4、各国的物业管理模式均结合自己国情,符合各自特点。 5、政府在物业管理中发挥了重要作用,但政府一般不直接干预物业管理收费的具体标准。政府多以详尽、完善的法律、法规规范物业管理各方面关系人的行为与、责、权、利。
*文章来源：物业CFO沙龙 |
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