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《雄律师房产物业解读200篇》 【案情简介】某小区的业主杨小姐在购买房屋的时候与小区开发商签订了一份《地下车位转让协议》，约定由杨小姐支付18万元，开发商将位于住宅楼下二层的一个停车位交付杨小姐作为停车使用。但是最近杨小姐在参加业主大会的时候听到这么一种说法，说是开发商将住宅建筑下面的部分人防工程改为地下停车场并向业主出售，但实际上该部分地下停车场应属全体业主共有，开发商无权出售其中的停车位。杨小姐查询后得知自己购买的车位刚好是属于人防工程位段，因此向开发商提出退款，而开发商则对杨小姐的要求不予认可，因此杨小姐特意通过小区物业公司找到浙江雄略律师事务所，想要向法院提起诉讼，要求开发商退回所有款项。 车位所有权之争 【雄律师解读】雄律师听取了杨小姐的陈述后，首先就利用人防工程改造的停车位的法律属性进行了解读，事实上本案涉及的就是一个人防工程改造为停车位后其权利的归属问题。鉴于人防工程的特殊性，对于涉及人防工程改造的停车位的所有权归属问题，《物权法》并没有明确的规定，《物权法》第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”该规定没有完全明晰对于利用人民防空工程改建成的停车位归属问题。 根据《人民防空法》第五条规定：“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”人防工程秉承的是“谁投资、谁使用，谁受益、谁管理”的原则，因此，该类停车位的归属问题涉及的实际上是一个使用权归属问题，只要经过人防机关批准，人防工程投资者可以就利用人防工程建成的地下停车位进行使用和经营管理并取得收益。 因此，人防工程开始由开发商投资建设，相应的权利应归开发商享有，但小区商品房售完后，则又要根据具体情况进行分别考量，关键是看修建人防工程地下室的投资是否已摊入出卖的房价之中而随房屋转移。如果地下人防停车位作为小区的附属工程或配套公建，其建设费已经纳入到住宅销售价格之中，随着房屋产权的转移，投资者也就随之变成了购买房屋的业主，则地下人防停车位的相关权利依法转由作为实际投资人的小区全体业主享有；反之，如果房屋销售价格没有将人防工程开发成本纳入，则地下人防停车位的相关权利仍归开发商所有。 杨小姐信心大增，说开发商把房价整的这么高，现在还要把本来就属于业主的停车位出售给业主，简直就是没这个理，这次把车位钱要回来后，一定要找个高档酒店和好好聚一聚，雄律师向杨小姐表示了感谢，同时提醒杨小姐停车位归属于业主并不意味着业主可以必然的免费使用该车位，杨小姐还是必须根据小区业主公约的规定与业委会或物业公司进行相关权利义务的确定，并依照约定进行使用，因此建议杨小姐回去先和物业公司再沟通一下，毕竟这涉及的不是一个业主的问题，由物业公司与业委会代表业主出面，更有利于问题的妥善解决。 （雄律师简介：郭力律师，浙江雄略律师事务所首席负责人、主任） |
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