家 在 深 圳 论 坛 @czhan7 本人于2018年4月中旬与业主及链家签订居间合同，购买了坂田万科的一套住宅，在购买前后研究了很多，也亲历了二手房购房全过程，针对第一次购房的朋友，提供一些自认为有价值的经验： 1、深圳二手房交易流程 （1）签居间合同、付定金；中介、买家、卖家三方签订 （2）除定金之外的首付资金监管（查征信/面签），此时需具备购/贷资格 （3）公积金中心、银行批贷，银行出承诺函 （4）赎楼（如有必要） （5）房产证注销抵押、打网签合同、递件过户 （6）缴税、取新证、房产证抵押登记 （7）银行放首期款、银行放尾款 （8）交房、物业/水电煤交接；可谈判前移到（6） 2、建筑面积和实得面积 买房过程中涉及的面积主要为建筑面积和实得面积，同一建筑面积的两套房，实得面积可能存在较大差异。买房是为了居住，在对比房屋时，一定要测算实得面积单价并以此作为比较基础。 举例：我买的二手住宅，建筑面积89平米，实得面积95平米，总价460万，实得面积单价为4.84万/平米；另外一套中介推荐的二手房，建筑面积105，实得面积85，总价480，实得面积单价为5.65万/平米，还不算增加的契税和所得税（建筑面积90平米以上），不考虑其他因素，孰优孰劣一目了然。 3、二手房税费计算 三价合一后，大多数二手房税费大幅上升，由于税费是直接要以现金付出的成本，影响首付预算，因此在看房时，必须要计算清楚该房屋的税费情况，同时，计算清楚税费也有助于比较房屋价值 （1）明确拟购买住房是普通住宅还是豪宅 三条指标，必须全部满足才是普宅： ①住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上； ②单套住房套内建筑面积120（含本数）平方米以下或者单套住房建筑面积144（含本数）平方米以下； ③实际成交价低于本通告规定的所在区域普通住房价格标准。（罗湖390万、福田470万、南山490万、宝安360万、龙华320万、龙岗280万）。 由于市场上大多数住宅被认定为豪宅，以下按照豪宅标准计算税费。 （2）二手房涉及的几个价格 三价合一后，购房计算税费涉及的价格主要如下： 成交价：实际购房价格 原始登记价：在业主红本上登记的价格 （3）税费计算 增值税：=（成交价-原始登记价）÷1.05*5% 增值税附加税：=增值税*12% 个人所得税：=成交价*1%；（如卖家满五唯一可免除） 契税：=（成交价-增值税）*1%；（假设为首次购房，建筑面积影响契税和所得税，90平米以下契税和所得税率都是1%，90-144平米是1.5%） 举例：一套成交价500万元，原始登记价100万元，非满五唯一，不考虑赎楼情况的二手房税费： 增值税19.05万、增值税附加税2.29万、个人所得税5万、契税4.81万，合计31.15万。 4、关于赎楼 赎楼，是二手交易环节最复杂，风险最大，最容易出问题的环节。赎楼就是业主的房子有欠款（民间或银行），处于抵押状态，需要借一笔钱把欠款结清、把房产证的抵押状态注销，然后才能过户交易。赎楼有几种方式： （1）业主自赎，这对买家来说是最理想的，如果欠款不多，可以建议业主用自有资金去赎楼，业主方需要向按揭银行提出申请，个别情况下需提前一个月，要跟原按揭行确认（包括有没有罚息之类）。 （2）买家赎楼，买家为了节省赎楼利息，用自己的钱帮业主赎楼（从总房款里相应扣减），强烈不建议，尤其数额较大的，万一赎了楼业主不卖了或者房子被其他债主申请查封，后患无穷。 （3）担保公司现金赎楼，也就是找担保公司借一笔钱帮业主把欠款结清，风险由担保公司承担，速度较快，但赎楼利息较高（一般每天万6-8），尤其银行放款周期比较长的，需要提前确认。如业主是民间借贷抵押，只能用现金赎楼。 （4）额度赎楼，最常见的赎楼方式，费用一般比现金赎楼低。由担保公司提供担保，按揭银行出钱帮业主赎楼，担保公司要收担保费（一次性，一般是0.8-1.2%），按揭银行要收赎楼利息（按天算）。流程是批贷审核通过后，担保公司出保函，按揭银行给业主欠款的银行打赎楼款。 额度赎楼举例：业主欠款200万，新红本抵押到放尾款周期为90天，无罚息费用情况下的赎楼费用 担保费：200*1%（假设）=2万； 赎楼利息：200*8%（假设）÷365*120（假设前期审批贷款30天 放尾款90天）=5.26万 赎楼费用合计7.26万；如加上税费31.15万，则合计费用为38.41万！ 由于放尾款时间的不确定性，最好的方式就是业主自赎，红本状态过到买家手上，买家只承担税费等其它。 赎楼款可以在尾款扣，也可以在过户后，资金监管银行放给卖家的首付款里扣。可以跟担保公司说，这是填写资料的时候可以选的选项。签合同的前提，至少业主要同意赎楼款在首付里扣，首付不够欠款的，要有付高额赎楼费的打算，这也是购房成本的一部分，也是买房谈判的一部分。如果意识到按揭放款慢会导致赎楼费奇高，实际很多高欠款的盘，卖不到那个价的。只是很多时候混过去了，等到赎楼的时候买家才发现被坑了。 5、中介费 我买房找的是链家，客观的说链家的特点是费用较贵，但服务整体较好。 （1）谈费率的阶段 建议在看了一段时间房并有两三套非常有意向的房子后开始谈费率。 （2）个人认为的合理费率 链家总是号称3%费率一口价，没有空间降价，其实不然，个人认为那只是一种博弈论策略。 就链家而言，个人认为500万以下的房子，1.2%-1.5%费率是合适的，再往下很难谈了（本人购买住宅460万，费率1.3%）；500万-1000万的房子，1%-1.3%应该是可以达到的。 （3）贷款服务费 链家商业贷款是4000，组合贷款是5000，此外银行还要收取评估费1800，个人认为这块收费是霸王条款，但是确实很难谈。 举例：同样假设500万的房子，1.3%的中介费，组合贷，则中介费用为7.18万，加上税费及赎楼费，总计交易费用为45.59万！达到了房屋购买价格500万的9.18%，意味着实际需要准备的首付比例为39.12%，首付需要准备的资金不是150万，而是195.59万！ （4）中介费支付时点 在不动产登记中心过户的前一天或当天上午一次性支付。强烈建议不要提前支付，否则中介就成了大爷。 6、其他注意事项 （1）交房时点 深圳约定俗成的交房时点是银行放尾款后五个工作日，建议在谈判时争取约定拿到新红本就交房，在尾款放款极慢的今天，可以提前两三个月入住，按一月5000的租金，至少有10000多元了。 （2）赎楼 强烈建议购房者在谈判时一定要坚持业主自己赎楼，否则宁愿不买。 （3）关于赎楼罚息 不满3年的赎楼还涉及到罚息，具体要看当初的贷款合同怎么签署的，有的免罚息，有的罚1/2/3个月不等。 举例：欠款200万，基准利率，罚息3个月，则罚息费用为：2.45万，又是一笔意外支出！ 总而言之，二手房交易环节很多，坑也很多，同一套房，多花20万少花20万都正常，买家一定要熟悉二手房交易全流程以及各类费用的计算，避免掉坑。 想跟楼主讨论买房话题 |
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来自： wangly0611 > 《房地产》
