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张三和李四因民间借贷纠纷，诉至法院。现民间借贷纠纷原告张三的代理律师持法院的民间借贷受理通知书、授权委托书和职业资格证书等到不动产登记机构申请查询李四名下不动产登记情况，即业内俗称的“以人查房”。一种观点认为应该予以查询，否则不动产登记机构会构成行为违法；另一种观点认为应该不予查询。 （1） 认为应该予以查询的观点认为，《民事诉讼法》第六十一条规定代理诉讼的律师和其他诉讼代理人有权调查收集证据，可以查阅本案有关材料。查阅本案有关材料的范围和办法由最高人民法院规定。《律师法》第三十五条第二款规定律师自行调查取证的，凭律师执业证书和律师事务所证明，可以向有关单位或者个人调查与承办法律事务有关的情况。因此应予查询。 （2） 认为应该不予查询的观点认为，《房屋登记技术规程》6.1.4规定登记资料不得仅以权利人姓名或名称为条件进行查询，6.2.1第四项规定利害关系人提供身份证明、与查询房地产有利害关系的证明、房屋坐落，可查询、复制登记簿中相关信息。因此应不予查询。 （3） 首先，关于不动产登记资料查询。《物权法》第十八条规定权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。该条规定是《物权法》第二章第一节不动产登记中的内容。毋庸置疑，该条的权利人是指不动产登记的所有权人、用益物权人或担保物权人等。虽然对利害关系人做处明确的规定，根据章节、前后条款的安排和同一条款的规定，按照法律体系安排的原理，不难得出，该利害关系人是指与不动产有利害关系的人；《不动产登记资料查询暂行办法》第十九条第二项规定因不动产存在民事纠纷且已经提起诉讼、仲裁，构成利害关系，当事人可以认为是利害关系人，与《物权法》的规定是一致的。该办法对于权利人、利害关系人、准利害关系人、代理律师申请查询不动产登记资料的索引信息都做出了明确的规定。对于权利人的查询申请，可以“权利人的姓名或者名称、公民身份号码或者统一社会信用代码等特定主体身份信息”为索引信息，即“以人查房”。利害关系人的索引信息则不包括上述内容，即未授权登记机构“以人查房”；《房屋登记技术规程》6.1.4规定登记资料不得仅以权利人姓名或名称为条件进行查询，即明文禁止“以人查房”。 综述，不动产登记资料的申请查询主体可以是权利人、利害关系人或准利害关系人及其委托代理人。权利人申请查询的，可以“以人查房”；利害关系人或准利害关系人申请查询的，不可以“以人查房”。利害关系人应该是与申请查询的不动产有利害关系的人。 （4） 其次，关于律师调查权。《民事诉讼法》第六十一条规定代理诉讼的律师和其他诉讼代理人有权调查收集证据，可以查阅本案有关材料。查阅本案有关材料的范围和办法由最高人民法院规定。《律师法》第三十五条规定受委托的律师根据案情的需要，可以申请人民检察院、人民法院收集、调取证据或者申请人民法院通知证人出庭作证。律师自行调查取证的，凭律师执业证书和律师事务所证明，可以向有关单位或者个人调查与承办法律事务有关的情况。根据《不动产登记资料查询暂行办法》第二十三条第二款之规定，律师持人民法院的调查令可以申请查询不动产登记资料。 综述，代理律师根据案情的需要有权调查收集证据，收集方式有申请人民法院收集、自行收集和持法院调查令收集。 （5） 此例中，张三和李四之间是民间借贷纠纷，因此成诉。张三不属于李四所有不动产的权利人，也与李四所有不动产无利害关系，因此也不属于利害关系人。张三及其代理律师不属于适格的申请查询主体。那么，张三的代理律师能否通过行使取证权“以人查房”呢？根据《律师法》的规定，律师调查权的要件之一为“案情需要”，张三和李四之间民间借贷纠纷之案情是否需要了解李四名下不动产登记情况呢？如果张三和李四之间是确认之诉，李四名下不动产有无、多寡跟民间借贷法律关系存无没有必然联系，不能认为案情需要。如果张三和李四之间是给付之诉，虽然李四名下不动产有无、多寡可能影响到李四的偿还能力，然而以不动产抵偿债务或变现还债应以李四不履行偿还义务为前提，如果李四败诉以资金清偿了债务，案情还需要调查李四不动产么？即使李四不履行债务，也应申请执行，届时张三的代理律师持申请执行的立案文书行使调查权，不动产登记机构应予配合。即在民间借贷审理阶段，李四的代理律师不是适格的申请查询主体，行使调查权要件不具备，不能“以人查房”。 |
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