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作者：张又元 笔者按： 房地产行业主要环节包括：筹建环节、设立环节、筹资环节、征地环节、开发环节、预售环节、竣工销售环节及土地增值税清算环节，本文主要就房地产开发重点涉税环节进行简要剖析。 第八章 竣工验收阶段税务处理 房地产开发项目竣工验收主要包括产权办理及收入确认。 一、产权办理 房地产产权办理是产权转移的过程，即房屋权属登记，是房地产交易过程中不可或缺的重要环节，也是将预收房款结转销售收入关键标志，从而实现确认营业收入实现。 二、收入确认 收入确认条件：（1）企业已将商品所有权上主要风险和报酬转给购货方；（2）企业既没保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没对已售出商品实施有效控制；（3）收入金额能可靠计量；（4）相关经济利益很可能流入企业；（5）相关的已发生或将发生成本能可靠计量。 房地产开发企业土地开发、建造、销售住宅、商业用房及其他建筑物符合以下条件视为已完工:开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案、开发产品投入使用、开发产品已取得初始产权证明。 产品完工后及时结转收入、企业可以在汇算清缴前任意选择时点结转收入。因此预售收入结转为实际收入是一个汇算清缴的年度问题，开发产品销售收入的范围为产品开发过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他基金利益，值得注意的是，企业代收的各种基金、费用和附加，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的应确认未销售收入并由企业之外的其他部门收取、单位开具发票的，可作为代收代缴款项。 同时应将完工产品成本结转主营业务成本，财务一般程序:1、结转销售收入和销售成本；2、完成与施工方竣工结算，确认竣工结算报告并向施工方支付工程结算价款。 工程竣工决算期限注意项目：应防止项目完工但无法取得进项税票抵扣，销售完毕，进项留抵无法退税。 收入、成本确认后，应汇总附加税金、预缴土地增值税（或清算已缴纳土地增值税）、期间费用，其他业务利润、营业外收支等，计算实际利润，将其与预计毛利额之间的差异，计入完工产品年度应纳税所得额，计算应补缴企业所得税。 三、竣工验收阶段几个特殊问题 （一）未竣工或未及时清算的处理 企业销售未完工产品取得的收入，应先按预计计税毛利率（项目位于省自治区、直辖市和计划单列市所在地不得低于15%、地级市城区不得低于10%、其他地区不得低于50%、经济适用房、限价房、危房改造毛利率不得低于3%）分季（月）度计算出毛利额，扣除期间费用、附加税金、土地增值税后计入当期应纳税所得额，值得注意的是，作为项目企业所得税汇算清缴时，企业必须出具相关利润计算差异调整情况的税务鉴证报告以及税务机关需要的其他资料。 实际操作中，以竣工证明作为主要标志的完工标准太早，开发企业由于未进行最后结算，有些建安发票尚未取得。会引起实际发生成本无法扣除（出包工程未办理结算取得全额发票，在证明材料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同金额10%），因此也有企业以取得备案表或土地和商品房移交，已将发票账单提交买主时作为完工产品结转标准。 （二）视同销售的税务处理。 企业用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位或个人的非货币性资产行为视同销售，应于开发产品所有权或使用权转移或与实际取得利益权利时确认收入，确认收入采用的价格包括：本企业近期或最近月份同类开发产品销售价格、由主管税务部门参照当地同类开发产品市场公允价值、按开发产品成本利润率确定，成本利润率不得低于15%，具体由主管税务机关确认。 （三）租赁预约协议特殊规定 企业新建开发产品在尚未完工或办理初始登记、取得产权证前与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日按租金确认收入实现，企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品会计成本与计税成本、已销售开发产品成本与未销开发产品计税成本界限，一般来说计入期间费用对所得税有益，而计入开发成本，由于可以加计扣除，对土增税有益，且是永久性差异，因此企业可以将开发间接费用计入开发成本（国税发（2009）31号文） 四、几个特殊事项税务处理： 1、客户交定金后，提出解除合同，开发企业按挞定没收定金，交易未成立，未发生不动产转移应税行为，无增值税纳税义务、业主因未按规定期限付款，企业加收延期付款违约金、利息，已发生不动产行为转移，应征增值税； 2、因企业未协调按揭银行导致无法贷款被解除合同，房地产企业支付客户违约金（个人收据），根据国税函[2006]865号，需代扣个税（其它所得，计征20%个人所得税）、但因延期交房或质量问题，支付业主违约金、索赔，不需代扣个税； 3、与建筑企业、供应商：因延误工期或材料质量问题，房地产企业扣违约金或索赔款如取得普票或专票未抵扣进项税，无增值税问题（无需转出）、如取得专票已抵扣进项税，根据国税发[2004]136号，红字发票信息表，应作进项转出处理。 第九章 土地增值税清算主要环节 一、土地增值税预征 纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算。 二、土地增值税清算条件 《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号 ，2006年12月28日） 符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算： 1、房地产开发项目全部竣工、完成销售的； 2、整体转让未竣工决算房地产开发项目的； 3、直接转让土地使用权的。 《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号，2009年5月12日）。 符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算： 1、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的； 2、取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的； 3、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的（对注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的，应在办理注销登记前进行土地增值税清算） ； 4、省税务机关规定的其他情况。 三、计算土地增值额的扣除项目主要包括： （一）取得土地使用权所支付的金额； 取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用； 纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按照转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按照建筑面积计算分摊，也可以按税务机关确认的其他方式计算分摊。 在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。 四、土地增值税清算时收入确认和收入划分的方法 （一）收入确认方法： 1、确认总可售面积与已销售面积： 总可售面积：建设工程规划许可证、销售许可证、大产权证、测绘表等载明面积； 已销售面积：核对销售合同、销控表、代销清单、视同销售业务文件、开发产品明细账、销售成本明细账； 2、确认销售金额： 销售金额：销售合同、销控表、按揭贷款合同、视同销售文件、销售发票、销售收据、预收账款、主营业务收入； 3、确认销售实现时间： 销售合同约定的交款时间、按揭贷款合同约定的付款时间、签订正式销售合同（网签）时间、视同销售业务产权转移的时间。 （二）收入划分方法： 1、划分清算项目收入与非清算项目收入； 2、划分预售收入与清算销售收入； 3、检查销售收入是否全额入账，有无只开票不入账，一般可与房管局网签系统核对； 4、确认销售退回、销售折扣与折让是否真实，内容是否完整，相关手续是否符合规定，折扣与折让的计算和会计处理是否正确。重点核实给予关联方的销售折扣与折让是否合理，是否有利用销售折扣和折让转利于关联方等情况。； 5、审核按揭款收入有无申报纳税，有无挂在往来账，如“其他应付款”，不作销售收入申报纳税的情形； 6、视同销售业务是否并入清算收入； 7、销售不动产过程中收取的价外费用，如天然气初装费、有线电视初装费等收益，是否按规定处理； 8、审核预售环节各项税款申报情况，重点是营改增阶段税额是否重复纳税。 五、土地增值税确认收入时成本检查的方法和内容 （一）成本检查的方法： 1、根据确认的销售面积正确结转相应销售成本； 2、确认开发成本金额; （1）开发总成本：概预算报告、决算报告、审计报告、工程结算报告、工程施工合同、建设部门公布的单位定额、当地公布的平均开发成本、工程施工监理记录及监理报告、工程合同台账等； （2）完工产品开发成本：工程竣工验收报告、成本计算单、完工产品规划面积、完工产品实测面积； （3）已销产品开发成本：销售合同、视同销售业务文件、交楼记录、单位成本计算表。 （二）成本检查内容： 1、划分清算项目成本与非清算醒目成本； 2、有无利用虚增开支范围、虚提费用标准、虚构开发业务、取得虚假票据等手段虚增开发成本，成本费用支出明显不合理，额度过大的情形； 3、甲供材成本是否重复扣除、是否将已退还政府基金重复扣除； 4、是否将开发费用计入开发成本； 5、有无预提开发成本费用； 6、是否利用关联方承包或分包，增加或者减少建筑安装成本造价； 7、自营工程建安费用支出是否合理，记账凭证 是否合法； 8、同时开发多个项目的、土地价款是否在不同类型房地产项目进行合理分摊； 9、企业实际发生的开发成本、费用是否取得了合法、有效凭证； 10、税金扣除是否符合规定，增值税是否计入税金及附加等。 |
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