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北京大学的徐远教授曾经精辟地指出“影响房价的三个因素分别是：位置，位置，还是位置！”。
没错，对于房地产开发来说，土地虽然稀缺但仍然是可以持续增加供给的，而位置却完全不可复制和增加的。
基于这个核心原则，对旧的核心城区进行改造和更新，具有巨大的经济价值和市场需求。
而与普通房地产开发显著不同的是，旧城改造、城市更新类的项目，更需要的是经营方式的灵活而快速，更强调的是对当地市场的深刻理解和洞察，更仰赖的是与原土地使用权人和当地政府的合作，而单纯的资金实力的重要性则低了很多。
所以，中小型房企虽然资金实力和品牌影响不如碧桂园等超大型房企，在公开市场拿地也拼不过，但他们恰恰非常适合参与到这类旧城改造、城市更新的项目当中。
他们通常深耕某一地域，或者就是在某一地域通过经年累月的打拼发展起来的，所以他们熟悉市场，与政府关系良好，决策迅速，经营方式灵活。
那么中小型房企应该怎么切入到旧城改造、城市更新类的项目当中呢？当下方兴未艾的城市更新之“微改造模式”就是一个很好的入口。今天我们就来具体谈一谈。
一、城市更新之“微改造模式”的发展历程
“城市更新之微改造模式”，最早起源于广州的城市更新，先后经历了三个阶段：
第一阶段，2009-2012年，出台“三旧”改造政策，在市场主导下，改造以单个项目为主，类型以城中村、旧厂房为主，模式以房地产开发导向为主。
第二阶段，2012年开始，进一步完善“三旧”改造政策，强调政府主导，开发形式以全面改造、成片连片为主，类型以旧厂为主，片区面积约2-4平方公里。
第三阶段，2015年成立“城市更新局”，针对前期实际改造过程中呈现的改造目标相对局限、效益较为短期、方式基本趋同、主体以及效果相对单一等问题，探索“微改造”的模式，强调多元主体参与，创新改造方式。
二、城市更新之“微改造模式”的内涵
所以，所谓的城市更新之“微改造模式”，实际上是以综合改造为目标，强调延续历史脉络，改编以往的单一改造主体的情形，更多地鼓励社会力量参与，同时将大拆大建的模式转化为并以修缮、整理、优化、提升的模式。
从上图可以直观地看出，“微改造模式”与常见的“全面改造模式”有着显著不同。
“全面改造模式”更注重整个区域结构的大规模改变和升级，通常以政府主导。
而“微改造模式”则不同，其更注重从细节上的优化和完善，来提升人居环境。
同时“微改造模式”由于不是大拆大建，所以特别适用于对传统街区、文化遗产的保护性开发，能够有效提高旧城区的城市活力。
“微改造模式”也不同于综合整治，综合整治仍以政府为主导，通过立面整饰，环境美化等方式，实现物质空间景观改变，达到政府主推的示范作用。微改造强调社会多元参与，以保留为主，允许必要新建等方式，实现人居环境、经济、产业、文化等综合协调，且以自愿申报为主，示范带动作用明显，模式更容易推广。
三、城市更新之“微改造模式”的成功典型——广州白云区
广州市白云区的部分地区属于城乡结合部，用地以村集体为主导、以租赁经济为特征，产业低端、用地低效。并且由于历史原因，此类用地基本上缺乏完善的用地手续。这些情况迫使白云区转变发展方式，开展了“微改造模式”的探索。
白云区对辖区内300多个集体工业小区进行了排查，并遴选启动了第一批8个项目，通过引入社会资本和中小型开发企业的方式进行“微改造”。
针对历史遗留的违章低效用地建设的突出问题，白云区创造性地提出实行“疏堵结合”的工作机制。
其中，合法用地或指定日期之前的手续不完善用地、符合土规、物权关系无纠纷、产权人同意改造、改造主体在白云区注册纳税、符合产业发展方向的，给予改造审批。
在“微改造模式”出台之前，城市更新类的开发只有单一的增量增长方式。
例如之前广州的“三旧”改造思路侧重的是空间腾挪：没地了，拆了要地。仍然是传统的“在城市上拆旧建新”的思维，并不关注城市的成长与城市综合竞争力的提升，效果单一。
而“微改造模式”则从“城市增长”转变到“城市成长”，更关注市场力量的参与、城市产业的升级、人居环境的改善、传统的保护。
同时，十分重要的一点是，“微改造模式”并不需要“全面改造模式”那样的大拆大建，成本更低、时间更短、见效更快、阻力更小。而这些优点其实恰恰特别适合中小型房企。
四、中小型房企通过“微改造模式”进入城市更新市场的建议
作为一支深耕广西房地产市场的法律服务队伍，我们文鳐团队注意到，对于广西南宁而言，之前一直实行的“土地熟化人制度”由于限制竞争而被叫停后，传统的“全改造模式”限于停滞。
但是南宁市城市更新的需求却并没有减少，反而是随着城市化的不断发展、人口的不断增加、土地资源的日益紧缺而呈现出更加迫切的状态。
所以我们文鳐团队认为，未来广西会有越来越多的地区开始探索更灵活、更快速、更低成本的“微改造模式”，并通过这种模式来达到引导市场力量参与、推动城市产业升级、改善人居和保护传统的目标。
对于广西的中小型房企来说，在参与“微改造模式”时：
（一）必须特别注意“三变、三不变、三化”的原则
“三变”原则，是指“微改造模式”中产业功能、城市环境和经济效益必须要得到改变。
这个原则体现了“微改造模式”中政府及原产权人的核心需求。
“三不变”原则，则是指“微改造模式”土地性质、权属单位、物业经济功能不改变。
这个原则表明了“微改造模式”中改造和开发行为的框架和底线。
“三化”原则，是指实现改造主体的企业化、物业经营的产业化、物业管理的专业化。
这个原则实际上是“微改造模式”对于中小型房企的具体要求。
（二）中小型房企应当对与政府的互补互动关系有着清醒的认识和准确的定位
从广州、深圳的经验看，“城市更新”光靠政府的力量不够，光靠市场的力量也不行，必须要用两条腿走路。
换言之，就是要明确政府行为与市场行为的边界，既最大限度地发挥市场积极性，但又不超越政府可管控的范围。
对于中小型房企来说，一切改造的行为，前提仍然是必须符合土地规划及相关法律规定。 （三）中小型房企应当持续提高自身的改造开发能力
传统的房地产企业，一方面习惯于采用标准化复制的模式来快速进行楼盘项目的开发，追求高周转，所以产品高度雷同、缺乏特色。另一方面只懂得做“一次性地开发”，对“持续性的运营”知之甚少。
而在“微改造模式”当中，这些习惯和传统则变成了巨大的阻碍。
因为采用微改造模式的城市更新，强调的是契合城市原有传统和风貌，标准化的批量复制是最为忌讳的。同时微改造也意味着无法提供全新的土地和建筑进行销售，而以原有物业为基础的深度开发和运营才是唯一可行的路径。
而超大型的房企，由于其规模性导致其具有极强的“路径依赖”，但中小型房企恰恰“船小好掉头”，所以更容易针对上述这些传统房企存在的缺陷进行弥补和改进。
但中小型房企仍然必须持续地提升自己的改造开发能力，才能满足政府和原产权人对“微改造模式”的需求。
具体可以在如下方面着力提升：
1.强化差异化发展的能力，为“微改造”区域提供错位竞争的优势
中小型房企，应当充分发挥自身熟悉当地市场消费习惯、通晓当地风土人情的优势，结合政府关于整个城市、特定城区的产业布局和发展计划，针对不同地区的微改造项目进行差异化定位。
2.提升质量、突出主题、打造环境、强化运营
对于以工业社区进行“微改造”的项目而言，中小型房企应该加强与本地优秀企业的联合及合作，强调与传统产业的升级挂钩，突出本地区的特色产业或经营特点，从而实现错位发展，增强竞争优势。
而对于以住宅或商业社区进行“微改造”的项目而言，中小型房企则需要提升自身的商业运营能力。
我们认为，未来以住宅或商业社区进行“微改造”的项目中，中小型房企必须转变为更加重视内容，必须具备为消费者提供主题化、特色化、场景化的商户组合、门店组合的运营能力，能够在经过“微改造”后的物业中提供更具有差异性且更高品质的主题场景、消费环境。 我们文鳐商事律师团队，作为一支长期专注于房地产开发领域的专业律师团队，对于广西区域内的“城市更新”有着深入的研究、丰富的经验、完善的流程，目前已经为香港上市房企——华润置地公司提供城市更新的相关服务，获得了客户的高度评价。 |
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