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每天花五分钟熟知裁判规则，和优秀法官保持相同思维高度。我们旨在归纳裁判观点，辅助执行实务操作，您可以搜索案例、法规。公众号所有文章均可在朋友圈微信群尽情转发。 裁判要旨 查封前签订房屋买卖，以债权抵偿房款，债权可以由自身债权和第三人债权抵偿，参照《异议规定》有利条文审查 实务要点 第一、《执行异议和复议案件规定》第二十八条、第二十九条，最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条等司法解释，前提条件均为买卖关系。非基于买卖关系（如以房抵债）形成的排除强制执行，是否能排除强制执行。 本案较为典型，具有参考意义，即基于以房抵债关系形成的执行异议之诉，仍然参照适用上述规定。签订以房抵债协议，但未办理产权变更登记手续，以房抵债的权利人主张停止执行能否获得支持，在实践中存两种争议：一种意见认为，只要以房抵债协议是真实的，且签订于人民法院采取强制执行措施之前，并已经实际占有的，就应当保护实际权利人的利益。另一种意见认为，物权以登记为公示公信要件，非经登记，不能对抗第三人。我们倾向于第一种意见，申请执行人享有的是普通债权，而以房抵债的权利人对于涉案房屋进行了实际占有，具备准物权的性质，其应优先于普通债权（最高法民一庭观点）。 第二、案外人作为以房抵债的权利人主张停止执行能否获得支持，依据案外人举证责任的法定原则，即使《最高人民法院关于适用〈民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。案外人需要举证证明以物抵债的“债”是否真实合法，这是以物抵债的前提条件，江苏高院评价“本案中，上诉人提供了载明日期为法院查封之前签订的房屋买卖合同，提供的证据证明以亨正公司欠付的工程款、钢管扣件租赁费、借款抵扣涉案购房款，目前未发现有相反证据否定上述证据的真实性”。 第三、根据上述认定，我们得出结论，关于以物抵债的“债”，可以是案外人对被执行人的债权抵偿，也可以是第三人对被执行人的债权抵偿，例如本案第三人工程款、第三人租赁款、第三人借款共同组合以房抵债。因此，以物抵债的“债”不仅仅限于案外人对被执行人的债权。 第四、案外人主张适用《执行异议和复议案件规定》第二十八条还是第二十九条，需要根据案外人具体类型确定，可选择对自身有利条款适用。江苏高院评价“本案是否应当适用《异议复议规定》第二十九条问题。该条规定隐含的实质精神在于，保护商品房消费者的利益。但其前提是，案外人所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。只有满足该前提，也就是案外人在案涉房屋被查封时没有其他用于居住的房屋时，才考虑应否适用该条规定进行审查。本案中，宗春芳在扬中市区没有住房，故本案适用《异议复议规定》第二十九条的规定进行审理。” 第五、一般消费者排除执行，适用《异议复议规定》第二十九条所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。案外人名下无其他用于居住的房屋范围认定问题。具体适用的范围以“市”为审查范围，并不局限于设区的“市”。例如本案扬中市属于镇江市，并未考察镇江市范围内是否有其它用于居住的房屋。江苏高院评价“本案中，宗春芳在扬中市区没有住房，故本案适用《异议复议规定》第二十九条的规定进行审理。” 案情介绍 一、黄祥发与亨正公司、明珠公司民间借贷纠纷，镇江中院于2014年11月28日查封亨正公司名下坐落于扬中市房屋。2015年5月4日，该院作出民事判决亨正公司返还黄祥发借款951.3447万元、利息188.2084万元及代理费等。黄祥发向镇江中院申请执行，案外人宗春芳提出异议。 二、2014年7月22日，宗春芳与亨正公司签订房屋买卖合同，由其购买宝鼎公寓房屋，合同约定房屋价款80万元。宗春芳现住在扬中市，宗春芳提供一份亨正公司出具的收到其房款20万元的收据，承建涉案工程施工人拖欠钢管、扣件租赁费20万元的欠条，用以证明以该欠款折抵购房款。包信福承建亨正公司工程的相关证据以及亨正公司于2017年9月14日出具的证明：亨正公司向王苏扬借款中的228200抵作宗春芳的购房款，以亨正公司所欠包信福的371893.69元工程款和王苏扬的借款抵扣涉案购房款等证据。 亨正公司出具说明：宝鼎公寓开发过程中，以土地使用证办理抵押，暂不能办理房屋初始登记及所有权证。 三、镇江中院经审理认为，宗春芳并非一般消费者，不应适用《异议复议规定》第二十九条规定进行审查，应适用该规定第二十八条进行审查。金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案所涉房产于2014年11月28日被查封，而宗春芳于2015年7月7日在交房会签单上签字，故在法院查封之前宗春芳未合法占有该不动产，不符合应予支持的条件。故对其诉请不予支持。判决驳回宗春芳的诉讼请求。 裁判要点与理由 江苏高院认为，本案系二审上诉案件，依法应当根据上诉人提出的请求以及诉辩双方提出的理据予以审理。同时，本案因案外人宗春芳购买被执行人亨正公司建设的案涉房屋引起，案外人的诉讼请求是否获得支持，应当严格按照《异议复议规定》第二十九条或者第二十八条的规定进行审查认定。 本案是否应当适用《异议复议规定》第二十九条问题。该条规定隐含的实质精神在于，保护商品房消费者的利益。但其前提是，案外人所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。只有满足该前提，也就是案外人在案涉房屋被查封时没有其他用于居住的房屋时，才考虑应否适用该条规定进行审查。本案中，宗春芳在扬中市区没有住房，故本案适用《异议复议规定》第二十九条的规定进行审理。《异议复议规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，上诉人提供了载明日期为法院查封之前签订的房屋买卖合同，提供的证据证明以亨正公司欠付的工程款、钢管扣件租赁费、借款抵扣涉案购房款，目前未发现有相反证据否定上述证据的真实性。依据上诉人上述举证，上诉人支付的价款已超过合同约定总价款的百分之五十，上诉人所提异议符合《异议复议规定》第二十九条规定的其权利能够排除执行的情形，镇江中院（2016）苏11民初29号民事判决认定有误，应予撤销。对于上诉人要求确认涉案房屋归其所有的诉讼请求，因符合《异议复议规定》第二十九条规定的情形，仅是其权利能够排除执行，尚未达到可以确权的程度，故对上诉人该请求不予支持。 判决撤销江苏省镇江市中级人民法院（2016）苏11民初29号民事判决；不得执行扬中市房屋；驳回上诉人宗春芳的其他诉讼请求。 标签：执行异议丨执行异议之诉丨以房抵债丨物权期待丨消费者 法律依据 《民事诉讼法》 第227条 执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五天内审查，理由成立的，裁定中止对该标的执行;理由不成立的，裁定驳回”。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条 金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： 第二十九条 金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： 最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 第十七条 被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。 最高人民法院《关于适用民事诉讼法的解释》 第三百一十三条 对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 江苏省高级人民法院《关于执行异议与执行异议之诉案件审理指南（一）》 4、执行异议之诉的诉讼请求 5、申请执行人或案外人另行诉讼或在上述第4条规定之外提出的诉讼请求的处理 执行专题 往期案例 01江苏高院：个人车辆挂靠公司运营，交通事故赔偿，执行中受害者以车辆挂靠经营为由，追加挂靠公司为被执行人无法律依据 02葫芦岛中院：挂靠运输经营的车辆登记在运输企业，法院裁定查封拍卖车辆，案外人提出执行异议的，法院审查车辆实际所有人 03江苏高院：加倍迟延履行债务利息与逾期付款违约利息、本金三者清偿顺序为逾期付款违约利息、本金、迟延履行债务利息。 04广东高院：被执行人死亡，生前人身保险合同未指定受益人的，获得的人身保险金应当作为遗产处理，可以用来清偿生前债务 05常州中院：执行法院以夫妻共同债务为由裁定追加配偶为被执行人，配偶对该裁定有异议的，应提出执行复议撤销追加裁定 06江苏高院：案外人以账户资金特定化提出执行异议，审查资金特定化的事实及是否质押担保特征等判断是否足以排除强制执行 07江苏高院：账户资金特定化质押，该账户内资金余额发生浮动，不影响该金钱质权的设立，按执行标的异议审查能否排除执行 08最高院：案外人以合法建造取得物权提出异议，审查建造主体、投资事实、登记占有等权利外观判断是否足以排除强制执行 09广东高院：夫妻存续期间购买房屋登记为被执行人配偶，申请执行人以夫妻共同财产为由提代位析产诉讼确认份额，予以支持 10广东高院：以土地和资金挂靠他人公司开发房产，即使挂靠人占有使用开发的房产，提出执行异议之诉确权，仍不能排除执行 11葫芦岛中院：车辆挂靠并登记在运输企业名下经营，挂靠车辆被查封，挂靠人以车辆实际所有权提出执行异议，可排除强制执行 12广东高院：《认购书》具备商品房买卖合同主要内容，以抵扣投资款或借款方式支付房款，买受人接收占有房产，可排除执行 13江苏高院：被执行人的账户设立特定，资金特定、使用管理特定，且与一般资金账户明显区别的，可以提出执行异议解除冻结 14最高院：执行依据判项按照银行同期同类存款利率计息，同期同类指同期同档，存款利率指定期存款利率并非活期存款利率 15淮安中院：被执行人公司注销的，股东出资义务加速到期，债权人可要求股东在未缴出资范围内对公司债务承担连带清偿责任 16江苏高院：质权人委托第三方对质押大宗商品在出质人原场地进行占有保管，视为质物交付质权成立，请求排除执行予以支持 17江苏高院：被执行人与利害关系人虚构借贷关系，接受被执行人所得的款项系利益代收，仍属被执行人财产，排除执行不支持 18江苏高院：购买机动车未办理过户登记，案外人以占有使用机动车为由排除强制执行，应当提供购买机动车对价支付的证据。 19江苏高院：案外人为获取银行抵押贷款，房屋过户至被执行人名下，查封后案外人以虚假转让为由确认真实权利人，不予支持 20广东高院：执行款超期未划付申请执行人，被执行人破产清算的，执行款是否继续划付申请执行人还是破产财产（相反案例） 21常州中院：被执行人个人财产不能清偿所有债权，拍卖财产的成交款拨付申请执行人之前，其他申请执行人可以申请参与分配 22重庆高院：被执行人是企业法人，其他债权人对法院作出的财产分配有异议，不能提起执行分配异议之诉，已受理的驳回起诉 23青海高院：不同法院对执行标的轮候查封，案外人主张权利排除执行，轮候查封不能实际产生法律效力应当向首查封法院提出 24江西高院：同一财产房屋和土地分别抵押，按抵押登记顺序清偿，执行法院明知抵押即使未提交分配申请，优先受偿权不丧失 25最高院：抵押物租金系法定孳息，扣押抵押物并通知租金给付义务人后，对抵押物优先受偿范围及于租金，收益归抵押权人 26江苏高院：同一财产房屋与土地分别查封，普通债权按查封先后顺序清偿，流拍后轮候查封债权人以物抵债，侵犯首查封权益 27山东高院：对发包人应给付承包人的工程款到期债权，实际施工人主张与承包人挂靠施工关系享有工程款债权，法院不予支持 28焦作中院：承包人对发包人工程款到期债权，执行异议之诉中实际施工人以挂靠施工关系享有工程款，排除强制执行不予支持 29河北高院：执行中冻结项目部账户的工程款，案外人以工程内部承包施工，主张工程款归实际施工人所有，排除执行不予支持 30安徽高院：实际施工人对第三人到期债权，执行中应告知第三人异议期限，承包人对工程款提出执行异议，应当进行实体审查 31江苏高院：承包人对发包人债权，查封前转让实际施工人，申请人提执行异议，按执行标的异议实体审查债权转让范围和金额
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