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1、行政管理部门同意受让人缓交甚至免交出让金的，能否以受让人未交清土地出让金为由认定其转让建设用地使用权合同无效？ 答：按照《城市房地产管理法》第39条规定，以出让方式取得土地使用权，转让房地产时，必须按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，否则不得转让。但在实践中，行政管理部门往往同意受让人缓交甚至免交出让金，因此，行政管理部门同意缓交或免交出让金的，则不应以受让人未交清土地出让金为由认定其转让建设用地使用权的合同无效。 行政机关虽然没有明确同意缓交，但其行为可以视为默认的，比如在没有交清土地出让金的情况下，行政管理部门给开发商办理了国有土地使用权证书或者预售许可证的，也不应以受让人未交清土地出让金为由人地转让建设用地使用权的合同无效。 附《城市房地产管理法》第三十九条 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件： （一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书； （二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。 转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。
2、开发商要求购房者支付国有土地使用权出让金的条款其效力如何认定？ 答：审判实践中，有的开发商在商品房购房合同的附属条款中与购房人签订：“土地出让金没有计入房价内，由购房者支付”的条款，此类条款是否有效。 最高院的审判意见是：土地出让金应由开发商支付，是开发商经营房地产的成本支出，让购房者自己承担土地出让使用金，意味着将开发商的义务转嫁给了购房者，该条款不当的加重了购房者的负担，造成不必要的费用支出。因此，该条款应认定为无效。 另：我以前办理过的购房合同纠纷中，往往会有“配套费”由购房者承担之类的约定，此类约定同样无效。
3、出让土地用途变更后，建设用地使用权出让金应作出何种调整？ 答：最高院意见：应当以变更后双方发生争议诉至人民法院时所对应的出让金标准进行调整。 附：《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第五条规定：受让方经出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门同意，改变土地使用权出让合同约定的土地用途，当事人请求按照起诉时同种用途的土地出让金标准调整土地出让金的，应予支持。
4、受让人不履行支付土地出让金的义务的，出让人是否有权行使合同解除权？ 答：最高院审判实务：按照建设用地使用权出让合同约定的支付土地出让金的期限认定受让人未支付土地出让金的行为是否构成根本违约，并据此确定出让人是否有权行使合同解除权。审判实践中，应当根据建设用地使用权出让合同的履行情况予以处理，如果出让人已经将土地交付给受让人，受让人已经取得国有建设用地使用权证，并且实际开发利用了土地，而受让人仅欠付少部分土地出让金的，可以责令受让人继续履行、支付违约金或者赔偿损失的违约责任，而不宜支持出让人解除合同的诉求。
5、土地使用者改变土地容积率的，建设用地使用权出让金应作何种调整？ 答：容积率，是指一定的规划建设用地范围内，总建筑面积与用地面积的比值。在建筑物的价值构成中，土地价值是决定建筑物价格的重要因素，土地容积率不同，意味着土地价值更多的计入建筑物价值中，因此，土地使用者改变容积率也应当对合同约定的土地出让金标准予以调整。鉴于容积率的调整与出让金数额之间的关系是专业性很强的问题，人民法院可以委托有关部门进行评估、鉴定，以确定容积率调整后具体的出让金数额。
6、实际转让的面积小于合同约定的面积的，是否应扣减土地转让中相应面积的款项？ 答：在当事人没有明确约定的情况下，应当对相差面积所占款项予以扣减，以体现民事活动公平原则。 |
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