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2月15日，2019福州四城区第一场土拍，拉开大幕。这次土拍约吸引了20余家开发商到场，现场高朋满座，是近一年以来参拍人数最多的一场土拍。整场土拍历时2个小时。此次共拍出7幅地块，总揽金205.4亿。↓↓↓ ●万科以76.4亿竞得宗地2019-01排尾红星地块。 ●阳光城以42.6亿竞得宗地2019-02排尾红星地块二。 ●福建永成顺以29.15亿底价摘得宗地2019-06三叉街旧改地块。 ●龙湖地产以29.25亿竞得宗地2019-04水头旧改地块二。 ●正荣集团以18.93亿竞得宗地2019-03水头旧改地块一。 ●福建兴银辉实业以6亿底价摘得宗地2019-07浦下旧改地块一（B）。 ●恒宇集团以3.07亿竞得宗地2019-05水头旧改地块三。 注：因安置房配比过高，以上楼面价仅为楼面价，非实际可售楼面价。 参与报名企业：首开 融侨、世茂、万科、金茂&城投、宝龙、禹洲、阳光城、融信、福建丰源广业、滨海发展、龙湖、正荣、福建兴银辉、中建海峡、福建金兰，武汉海纳汇、福建金恒、陈延锦（个人）。 从流拍到疯抢，都经历了什么？ 本次出让的7幅地块中，有三幅为此前流拍地块，分别为宗地2019-01、2019-02、2019-07，另外2019-06在之前的预公告中也曾出现过，但因竞买人不足，未正式出让。而从今天的土拍情况来看，01和02两幅地块因条件放松，引发多家房企争抢，另外两幅地也顺利出让。
但不可否认的是，地块体量巨大，前期启动资金仍较高，对房企的资金和综合实力要求较高。更重要的是，通过计算实际可售楼面价，再结合地块所处板块的商品房房价来看，可售部分仍有可观的利润空间，这也是房企的重要考量因素之一。
安置型商品房占比超70%，地段优势凸显 通过计算，本次7幅地块总体量约为180万方，其中安置型商品房占比约为71%，除了01和02号地块，其他地块基本为住宅部分的90%，实际可售面积相当少。综合来看，本次的安置型商品房用地相比去年成交的安置型商品房地块来说，地段优势更明显。最重要的一点，正如上文所言，安置型商品房在一定期限内卖不掉，可由政府回收。变相“救市”也使得房企的竞买热情随之增加。
闽系房企强势回归 昔日夺地风采再现 在过去一年的土拍市场中，鲜少见到福州系房企的身影，尤其是本土知名房企。近年来，随着本土房企土地储备的消耗，为了巩固市场地位和可持续发展，房企补仓意愿逐渐加强。本次土拍中，阳光城、融侨（与首开合作参拍）、正荣等福州知名房企重现土拍现场，阳光城、正荣经过多轮激战，分别将宗地2019-02和宗地2019-03地块收入囊中。
另外，闽南系房企中许久未见的宝龙地产也参与了宗地2019-01地块的竞拍，不免让人猜想其回归福州市场的意愿。
综合来看闽系房企的表现，以往“激进”的拿地方式貌似在本次土拍中有所隐现，但整体态度较前两年更为理性。毕竟，在政策市的影响下，大部分房企仍然持谨慎态度，有利可图才是拿地的根本所在。当然，后续还有多幅优质地块待入市，只要资金充足，闽系房企仍有较大的机会在后续的土拍中分得一杯羹。
土地热情高涨，未来房价走势如何？ 作为2019年福州首场土拍，可谓赚足了行业内外人士的眼球，毕竟类似的夺地场景已久违。对于未来房价的走向，尤其是安置型商品房主导的市场，更多人会关心房价的走势。
此前，我们综合政策、市场、存销比以及其他方面来综合判断，对2019年的房价作了初步预测，下行态势仍将持续。本次多幅地块岁竞拍轮数较多，但整体楼面价不高，且大部分地块，尤其是可售部分极少的地块，对周边房价影响较小。再者，目前的市场指导价为政府定价，更多是参考市场价。而在市场下行的整体趋势下，为了走量，更多楼盘还选择在备案价基础上让利。
通过对比2018年配置安置型商品房的楼盘定价，绝大多数楼盘低于板块其他楼盘售价。本次出让的安置型商品房地块，地段优势明显，满足了一部分想留在市中心，但预算有限，且能接受安置型商品房购房者的要求。对于这部分购房者而言，也算一个福音。 其他附加条件： 1、宗地2019-01地块，商业建筑面积不低于24000平方米，商业商务建筑面积不低于52000平方米，其中商务建筑面积不少于25000平方米，该地块还需配建幼儿园。补充公告中宗地2019-01号项目全装修比例应符合《关于加快推进福州市绿色建筑发展的实施意见》及有关规定要求，商品住宅全装修比例应达到60%以上。 2、宗地2019-02地块，商业建筑面积不低于6000平方米；商业商务建筑面积不低于23000平方米。该地块还需配建幼儿园。 3、宗地2019-03地块，商业建筑面积不低于6000平方米。须提供5000平方米商业建筑面积，由福州市人民政府指定单位按照按成交楼面地价加3400元/平方米建安综合成本回购。 4、宗地2019-04地块，商业建筑面积不低于29900平方米。须提供六一北路沿街位置1684平方米建筑面积的商业店面，由福州市人民政府指定单位按照按成交楼面地价加3400元/平方米建安综合成本回购。 5、宗地2019-05地块，商业建筑面积不低于4000平方米。 6、宗地2019-06地块，需要配建2所幼儿园。 7、宗地2019-07地块其中商业商务建筑面积不低于13000平方米，该地块还需配建幼儿园。补充公告中宗地2019－07号项目工程形象进度具备申请预售条件后（由不动产登记交易中心核实），由征收业主单位向受让人拨付40%的购房款，被征收人与竞得人签订安置型商品房购房合同1个月内，由征收业主单位向竞得人支付40%的购房款，余下20%购房款待交房后1个月付清。 本文完 图文 | CRIC克而瑞 福州 深耕福建十余载，随着业务规模的快速增长、业务范围的不断扩大，克而瑞福建团队也在加速扩容，欢迎加入。现招聘以下岗位： 数据分析师 市场研展 销售经理/总监 资深编辑 行政专员 实习生 |
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