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原创： 法人律事 法人律事 今天 买房、卖方是所有人人生中不可避免的一件“大事”，为了提升效率，房产中介就成了无法绕过去的一环，提升信息效率的本意却客观上造就了信息的极度不对称。相信大家在多年的斗争经验中早已练就了一双去伪存真的“火眼金睛”。以虚假房源信息骗取关注尔后推荐真正房源、把买家凑在一起人为制造火爆抢房局面等一系列营销手法，在此不发表任何意见，仅从法律视角剖析下常见的法律纠纷： 一、独家卖房之坑 作为卖家，中介最希望从你身上拿到的就是独家代理权，以一份《独家代理委托售房协议》，牢牢把你拴在手里，签完字，不管卖不卖的出去，先给你一份独家代理金，数着钱的你心里美滋滋，事后有了更合适的买方或者家庭有变故不想卖了，却发现合同里赫然写着“委托期限内，甲方不得以任何理由提高约定房价，或推脱交易，不得转让他人或自行出售，并应无条件协助乙方工作，否则将视为违约，所造成的一切经济损失由甲方承担。甲、乙双方任何一方违约，应支付对方委托代理销售房屋价格的5%作为违约金。”小算盘一打，200万的房子，我要赔10万呢，亏大了！还好你关注了本公众号，在这正式告诉你，该条款因为违背了委托合同的一般原理，从而违反了《中华人民共和国合同法》第四十条之规定，应当无效。但是，你收的独家代理金以及房产中介从事居间活动中支出的必要费用，你该还还是要还，诉讼费也要适当承担一些，其余的，当他没说。 二、独家买房之坑 作为买方，你在看房的时候，肯定在看房意向书上面签过字，签的时候告诉你，是他们免费看房车报销油费的凭证，但意向书里往往这么写着“乙方或其近亲属等利害关系人在本次勘察后的6个月内自行或通过其他途径购买了中介陪同勘察过的房源，视为认可并利用了中介提供的房源信息，乙方应向甲方支付违约金（成交价格的1%-2%）”。意思很明确，在我这看了房，就只能从我这买，否则中介费照付。这里面，分为两种情况：a.绕过中介，私底下与房东交易，此种情形，请参照约定，支付违约金。b.别的中介成交价更低，我想在别的中介买。好，放心大胆的去吧。因为，最高院指导案例说了“房屋买卖居间合同关于禁止买方利用中介公司提供的房源信息却绕开中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定合法有效，但是当卖方将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售时，卖方可以通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息的，买方有选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，其行为并没有利用先前与之签约中介公司的房源信息，故不构成违约”。 三、定金之坑 “带着定金来看房”“手慢无”，这一定是看房者听到频率最多的话。脑袋一热，定金交出去就要不回来了，因为《合同法》第115条是这么写的：“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”但是笔者听说有些和中介关系好的把定金要回来了，或者说要回了大部分。感觉不可思议，因为中介是代收定金，返还定金是房东的事，中介怎么做的了主呢？深究了一下，这样的定金其实你一分都不该给。因为你只是在中介的购房意向书上签字交了定金，作为甲方的房东并没有签字，这份合同没有生效。所以这种情况，即使房东违约，你也不能从房东身上拿到双倍定金（房东的责任中介有其他合同主张自身损失，跟你无关）。但是你违约了，中介却可以找房东补一下签字，没收定金。那些拿回部分定金的，想想你的钱去哪了吧。所以，友情提示，没见到房东签字，你也不要交定金签字。 四、差价之坑 如果说，有一件事是中介最忌讳的，那一定是买卖双方接触。很多中介会刻意制造时间差，即使过户，双方也碰不到面。一些不良中介会两边忽悠，给卖方说卖了100万，给买方说最低110万成交，除去中介费外，还赚10万差价。那么，这个差价到底合法吗？ 《房地产经纪管理办法》第十八条明确规定“房地产经纪服务实行明码标价制度。房地产经纪机构应当遵守价格法律、法规和规章规定，在经营场所醒目位置标明房地产经纪服务项目、服务内容、收费标准以及相关房地产价格和信息。房地产经纪机构不得收取任何未予标明的费用；不得利用虚假或者使人误解的标价内容和标价方式进行价格欺诈。”这种价格欺诈多收的钱，可以要求返还。 以上所述，只针对市场上少数不良商家。买房卖房尽量选择大型正规房产中介，遇法律纠纷，可咨询本公众号。具体法律事实的认定，不同地区稍有不同，欢迎交流留言。 |
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