阳光城迈入千亿后刹车 激进策略难持续

2019年放缓销售预期

前碧桂园高管朱荣斌、吴建斌执掌阳光城（000671.SZ）后，这家福建房企迈入了千亿俱乐部，但这建立在越来越激进的销售策略上。

最新财报显示，阳光城2018年营收达565亿，同比上升70%；当期净利39亿，同比增75%。阳光城的净利率在同业中仍然偏低：2018年与2017年差不多，都是接近7%。

阳光城此前曾披露2018年公司的销售金额和销售面积，销售金额达到1629亿元，销售面积1266万平方米。其中长三角销售额占比最高（28%），其次为阳光城的老家福建（20%），再次为珠三角（11%）。

值得注意的是，阳光城去年销售费用大幅攀升83%，超过营收的70%增幅。2018年，阳光城销售费用接近18亿元，其中除广告费和销售活动费的增长，更引人关注的是销售代理费的增长：销售代理费超过4亿，是2017年的3倍多。

从过去5年的数据看，阳光城的销售费用和销售代理费的大幅增长开始于2017年。2017年的销售费用在2016年的基础上几乎翻倍，接近10亿；当年销售代理费则同比增长了两倍多，超过1.2亿。

销售费用的攀升显示阳光城正在执行激进的销售策略，时间点也恰恰与朱荣斌和吴建斌的入职时间吻合。2017年上半年，原碧桂园首席财务官吴建斌入职阳光城，任执行副总裁；原碧桂园联席总裁朱荣斌也随后加盟，任阳光城执行董事长。

2017年5月，阳光城内部推出“合作共赢”计划，允许由管理层团队（除董监高外）及区域负责人、项目团队对项目进行跟投投资，占股不高于15%。这一计划被认为与碧桂园的“同心共享”计划如出一辙，旨在促使员工和公司共同成长发展，促进销售去化加速，保障业绩持续快速增长。

激进的销售策略终于使阳光城迈进千亿房企阵营。然而，宏观经济增长放缓的背景下，阳光城能否稳居这一阵营，将不得不接受来自多方面的挑战。

挑战之首，便是资金压力和资金成本。特别是阳光城曾经的亲密伙伴中民投最近遇到债务危机，开始转让其持有的阳光城股权之后，外界对阳光城的融资渠道更为关注。最近，中民投向一家与阳光城关系密切的公司转让了50%的上海嘉闻股权，上海嘉闻目前持有阳光城18%的股权，为公司第二大股东。

财报显示，阳光城2018年的财务费用超过6亿，是2017年的4倍多。公司解释，主要系新增较多债券融资所致，承销费、融资利息等费用增加所致。阳光城在2018年10月和12月发行了两笔3年期公司债券，总计26亿元，发行利率为7.5%。

阳光城去年平均融资成本为7.94%，比2017年的7.08%有所提高。

吴建斌在阳光城2018业绩会上表示，融资成本飙升，是阳光城在去年特殊环境下的应急措施。从长远看，公司的融资成本是肯定要下降的。首先是提高内陆和香港的公司债评级，目前在内陆的评级是AA ，希望经过今年上半年的努力获得AAA ；在境外的评级是B，希望跟投资机构沟通后评级变成BB。

吴建斌还表示，阳光城将努力降低净资产负债率，今年争取将这一比例从2018年的182%控制至150%以内，2020年将净负债率下调到100%以内。

至于市场关心的引入战略投资者的问题，吴建斌表示，“我们在引战方面，董事局有非常明确的指示，一方面是能带来协同效应的投资者，比如保险公司、大型企业集团，或在管理、资金方面有优势的。在这方面我们有很多的方向，现在关键的问题是需要中国证监会批准我们可以引入战投。”

受制于资金压力，阳光城在2018年不得不放慢了拿地的步伐。截止2018年底，公司拥有土地储备总计4418万平方米，仅比2017年底增长了15%。而2017年底，公司的土地储备为3832万平方米，同比增长68%；2016年底，公司的土地储备为2285万平方米，同比增长75%。

阳光城2019年销售目标为1800亿元，同比增速仅为10.6%。如今看来，这一增速不过是土地储备增速放缓之后，公司面临的现实选择。