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《合同法》实施前成立的租赁合同中约定租期超过20年的效力 蒋贤铮（2009年8月17日） 案例：1985年10月1日，村委会与服务公司签订一份《房屋租赁合同》，约定村委会出租给服务公司一栋四层的住宅楼给服务公司用于职工住宿，租赁期限40年，租金每年4万元。2007年5月1日，村委会以租期超过20年的《房屋租赁合同》无效为由，起诉请求解除租赁合同。 对于本案的《房屋租赁合同》是否有效，有三种意见： 第一种意见认为整个合同无效。依照《合同法解释（一）》第一条中“合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定。”的规定，本案《房屋租赁合同》签订的当时法律规定如《中华人民共和国经济合同法》，对租赁合同的期限没有禁止性或限制性规定，而《合同法》第二百一十四条对此作了明确的禁止性规定。因此依照该条第一款“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”的规定，认定《房屋租赁合同》无效。 第二种意见认为部分无效。依照《合同法》第二百一十四条第一款的规定，租赁期限超过二十年的，仅是超过部分无效，未超过部分仍然有效，也就是说除超过租期20年的部分无效外租赁合同的其他条款并非无效。本案《房屋租赁合同》约定40年的租期，超过20年的部分无效。个体如何起算《房屋租赁合同》的租期，认为应从《房屋租赁合同》成立之日起计算，即从1985年10月1日起计算租期至2005年10月1日满20年，此后的租期无效。 第三种意见认为整个合同有效。《房屋租赁合同》是当事人的真实意思表示，并不违反合同成立当时的法律、行政法规的禁止性规定，应认定整个合同有效。 笔者同意第三种意见。理由在于： 第一，《合同法》实施前的法律、行政法规对租赁合同的期限未作禁止性或限制性规定的，当事人均可以对租期进行自由约定。根据“法无禁止即为自由”的私法自治原则，村委会与服务公司于1985年10月1日签订租期40年的租赁合同，并不违反当时的法律、行政法规的规定。 第二，在适用法律认定《合同法》实施前成立的合同效力上，应作符合《合同法》立法目的的选择，即适用《合同法》实施前的法律合同有效，适用《合同法》合同无效的，应适用《合同法》实施前的法律认定合同有效，而不可以适用《合同法》认定合同无效。理解《合同法解释（一）》第一条中关于“合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，……适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定”的规定内容，必须要将其与该解释第三条的规定联系起来才能作出准确的理解。最高人民法院出于保护交易安全和维护市场稳定等需要，不轻易否定当事人签订的合同效力特别是已经或正在履行的合同效力，以利于合同目的的实现，作出《合同法解释（一）》第三条“人民法院确认合同效力时，对合同法实施以前成立的合同，适用当时的法律合同无效而适用合同法合同有效的，则适用合同法。”的规定，对该条作反对解释，即适用当时的法律合同有效，而适用《合同法》合同无效的，则应适用当时的法律规定认定合同有效，而不可以适用《合同法》的规定认定合同无效。详言之，联系《合同法解释（一）》第一条和第三条的规定，对《合同法》实施前成立的合同之效力进行系统的、扩大的解释，首先原则上选择适用合同成立当时的法律关于合同效力的规定；其次合同成立当时的法律没有关于合同效力的规定的，可以适用《合同法》关于合同效力的规定。但前提有两个：一是合同成立当时的法律没有关于合同效力的规定，而适用《合同法》关于合同效力的规定认定合同有效的，可以适用《合同法》关于合同效力的规定确认合同有效；二是适用合同成立当时的法律关于合同效力的规定认定合同无效，而适用《合同法》关于合同效力的规定则认定合同有效，可以适用《合同法》关于合同效力的规定来认定合同有效。反过来讲，合同成立当时的法律有合同效力规定的情况下，适用当时的法律关于合同效力的规定认定合同有效，而适用《合同法》关于合同效力的规定则认定合同无效时，不可以适用《合同法》的规定认定合同无效，而应适用合同成立当时的法律关于合同效力的规定认定合同有效。总之，《合同法》实施前成立的合同效力认定的法律依据，是选择合同成立当时的法律规定还是选择适用《合同法》的规定，判断标准就是适用哪个规定可以认定该合同有效就选择适用该规定。本案的《房屋租赁合同》就属于合同成立当时法律没有关于租期的效力性规定。但《合同法》第二百一十四条第一款关于租期“超过二十年的，超过部分无效”的规定，属合同无效性规定，比合同成立当时的法律没有效力性的规定更加严格，不符合适用《合同法》的上述第一个前提条件。依据前述合同效力认定规则，应适用《房屋租赁合同》成立当时的法律关于合同效力没有禁止性的规定，即租期自由约定来认定《房屋租赁合同》关于租期的约定为合法有效。如此选择适用的法律来确认合同效力，才符合《合同法》的立法目的。 第三，最高人民法院在（2001）民一终字第39号关于中国人民解放军84916部队与西安方圆大酒店有限公司、西安华隆器械公司房屋租赁合同纠纷一案的判决中，针对双方当事人就双方于1994年7月3日签订的《84916部队科训大楼租赁合同》中约定的租期30年是否有效的争议，认为该合同是双方的真实意思表示，不违反国家法律和行政法规的强制性规定，应认定本案所涉及合同为有效。最高人民法院民一庭法官程新文对该案进行评析时指出：“本案当事人签订租赁合同时的国家法律和行政法规没有对租赁期限作出禁止性或者限制性规定，当事人的签约行为没有违反有关禁止性或者强制性规定，人民法院在审理《合同法》实施以前成立的合同纠纷，应当以当时的法律规定作为审查合同效力的依据。因此一审法院认定本案所涉合同有效是正确的。” 最高人民法院的判决虽不起判例作用，但有指导意义，可以作为地方各级法院在处理类似租赁合同纠纷案件时的参考。 （程新文：中国人民解放军84916部队与西安方圆大酒店有限公司、西安华隆器械公司房屋租赁合同纠纷—房屋租赁合同解除条件及解除后的处理问题，来源于：http://www./page/create_fin.asp?id=2234）。 第四，另外两种意见的效力认定均与《合同法》的规定原意和立法目的不符。第一种意见认为整个合同无效，与《合同法》第二百一十四条第一款的规定不相符。因为该条明确地规定租期超过20年的，仅是超过部分无效，并非整个租赁合同无效。第二种意见虽认为租期超过20年部分无效，但以《房屋租赁合同》签订当时的法律没有租期的禁止性或限制性规定为由，适用《合同法》第二百一十四条第一款关于租期的禁止性规定，从而否定《房屋租赁合同》关于租期超过20年部分的效力，与《合同法》关于鼓励交易、维护交易安全和市场稳定的立法目的不合。而且，认为《房屋租赁合同》的起算应从《房屋租赁合同》成立之日起计算，即从1985年10月1日起计算租期至2005年10月1日止届满20年，此后的租期约定无效。笔者认为，即使适用《合同法》第二百一十四条第一款的规定，认定《房屋租赁合同》租期超过20年的部分无效，在起算租期时也不应从《房屋租赁合同》成立之日起计算，而应从《合同法》生效实施之日起计算。即《房屋租赁合同》从1985年10月1日起履行至1999年10月1日《合同法》生效实施之日，已履行完毕的租期不再计算，而从1999年10月1日起重新计算20年的租赁期限。这样计算租期既符合《合同法》的立法原意和法不溯及既往原则，也有利于保护承租人的合法权益。 《同样超过合同法最长20年租赁期 两家法院完全相反判决结果》 作者：潘熙 辽宁省高级人民法院民事判决书（2011）辽民一终字第23号 上诉人鞍山市城市建设开发有限公司（以下简称开发公司）与上诉人鞍山北美新热电环保有限公司（以下简称北美公司）、原审被告鞍山市热力总公司（以下简称热力公司）房屋租赁合同、返还原物纠纷一案——辽宁省高级人民法院(2011-4-27) 上诉人（原审原告）：鞍山市城市建设开发有限公司 委托代理人：黄殿满，辽宁弘扬律师事务所律师。 委托代理人：李权，辽宁弘扬律师事务所律师。 上诉人（原审第三人）：鞍山北美新热电环保有限公司。 委托代理人：李淼，该公司职员。 委托代理人：朱炳兴，该公司法律顾问。 被上诉人（原审被告）：鞍山市热力总公司。 法定代表人：邱为民，该公司经理。 上诉人鞍山市城市建设开发有限公司（以下简称开发公司）与上诉人鞍山北美新热电环保有限公司（以下简称北美公司）、原审被告鞍山市热力总公司（以下简称热力公司）房屋租赁合同、返还原物纠纷一案，鞍山市中级人民法院于2010年10月26日作出（2009）鞍民一初字第37号民事判决。开发公司、北美公司均不服，于2010年11月19日同时向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。 一审法院经审理查明，1990年4月5日，鞍山市城市建设开发公司（以下简称城建公司）与鞍山市供暖工程公司(以下简称供暖公司)签订了《湖南1#B业务用房租用协议书》，约定：城建公司在湖南1#B建一栋1380平方米房产管修业务用房，租给供暖公司使用，租期40年，从双方签字之日起开始计算；租金145万元。协议签订后，双方均履行了各自的义务。至2010年4月5日租期满20年。1991年6月24日，城建公司与供暖公司签订一份协议书，约定：城建公司将其建设的湖南1#B小区幼儿园(楼牌号：鞍山市铁东区湖南街131甲)交给供暖公司使用，产权归供暖公司；供暖公司同意豁免城建公司位于鞍山市铁东区民生路26号办公楼1574平方米1991年至1995年的取暖费；城建公司负责提供全套施工技术档案。协议签订后，城建公司按照协议约定将房屋交付给供暖公司。供暖公司未按协议免除城建公司办公楼的取暖费，于协议签订当年即通知城建公司交纳办公楼的取暖费。因协商不成，城建公司于1991年10月交纳了其办公楼的取暖费。因供暖公司未依协议约定豁免城建公司办公楼的取暖费，城建公司也未按协议约定向供暖公司提供该幼儿园房屋的全套施工技术档案，也未协助供暖公司办理房屋所有权转移登记。1995年6月7日，热力公司(1992年1月，供暖公司更名为热力公司)向鞍山市房产管理局出具内容为“管理不善、资料不全”的具结书，于同年12月15日领取了该幼儿园房屋所有权证书。2004年7月20日，鞍山市城市建设投资发展有限公司与美国北美企业投资集团公司签订了《鞍山市热力总公司产权转让协议书》，2005年4月30日又签订了一份《鞍山市热力总公司产权转让补充协议书》，鞍山市城市建设投资发展有限公司将鞍山市热力总公司的部分国有资产转让给美国北美企业投资集团公司，鞍山市城市建设投资发展有限公司保留原鞍山市热力总公司。美国北美企业投资集团公司授权本案第三人北美公司行使协议中的一切法律义务。2005年7月20日，双方在鞍山市产权交易中心办理了产权转让手续。转让的国有资产中包括了本案诉争的鞍山市铁东区湖南街131甲房产，并已实际交付。热力公司承租的湖南1#B房产管修业务用房未包含在转让的资产中，该房屋现由北美公司占有使用。另查明，1993年3月，城建公司更名为鞍山市城市建设开发总公司。1998年l2月4日鞍山市经济体制改革委员会作出鞍经改发[1998]59号《关于同意鞍山市城建开发总公司企业产权转让的批复》，同意将鞍山市城市建设开发总公司及所属单位的企业产权转让给王选清。1998年12月10日，鞍山市城乡建设委员会与王选清签订协议，将鞍山市城市建设开发总公司及所属单位一次性整体出售给王选清。1999年1月，鞍山市城市建设开发总公司注销，鞍山市城市建设开发有限公司(即原告)设立，根据协议开发公司承接了鞍山市城市建设开发总公司的人员、设备、设施、物资、债权债务。 开发公司一审起诉称：一、开发公司与热力公司于1990年4月5日签订《湖南1#B业务用房租用防议书》，约定：开发公司将其建设的位于湖南1#B小区的建筑面积为1380平方米的房屋租赁给热力公司，作为热力公司的办公用房，租期40年，租金145万元。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定，租期超过20年的部分无效。二、1991年6月24日，开发公司与热力公司又签订一份协议，约定：开发公司将其建设的湖南1#B小区幼儿园(楼牌号：鞍山市铁东区湖南街131甲)交给热力公司使用，产权也归热力公司；同时热力公司承诺豁免开发公司位于鞍山市铁东区民生路26号办公楼1574平方米1991年至1995年的取暖费。协议签订后，开发公司依约将该幼儿园交付给热力公司占有使用，当年热力公司就要求开发公司交纳办公楼的取暖费，否则立即停止供暖。开发公司多次找到热力公司协商，要求其依据协议的约定豁免办公楼的取暖费，但是热力公司却不予理睬，开发公司无奈在1991年10月交纳了办公楼的取暖费。因热力公司未依协议约定豁免开发公司办公楼的取暖费，开发公司亦未按协议约定向热力公司提供该幼儿园的全套施工技术档案，也没有协助热力公司办理该房屋产权转移登记。1995年6月7日，热力公司向鞍山市房产管理局出具内容为“管理不善、资料不全”的具结书，于同年12月15日领取了该幼儿园的房屋所有权证书。因开发公司与热力公司签订的协议已经解除，热力公司属无权占有，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条的规定，热力公司应当将该幼儿园返还给开发公司。请求判令：一、依法确认《湖南1#B业务用房租用协议书》中，租期超过20年的部分无效，同时返还该房屋。二、热力公司返还开发公司鞍山市铁东区湖南街131甲房屋。三、诉讼费由热力公司负担。 热力公司既未作出书面答辩，也未参加本案诉讼。 第三人北美公司诉称：本案开发公司与热力公司所诉争的鞍山市铁东区湖南街131甲房屋的所有权及湖南1#B业务用房的使用权均已于2004年7月20日由第三人合法受让。请求判令：一、鞍山市铁东区湖南街131甲房屋的所有权归北美公司所有。二、北美公司对湖南1#B业务用房依法享有使用权。 一审法院认为：《最高人民法院关于适用<</span>中华人民共和国合同法>若干问题的解释(一)》第一条规定：“合同法实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，适用合同法的规定；合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的除外，适用当时的法律，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定。”鞍山市城市建设开发公司与热力公司签订《湖南1#B业务用房租用协议书》的时间是1990年4月5日，当时的《中华人民共和国经济合同法》未对租赁合同的租赁期限作出规定。根据上述司法解释，可以适用《中华人民共和国合同法》的有关规定。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一条规定：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。因此，城建公司与热力公司房屋租用协议中租赁期限超过20年的部分无效。2010年4月5日租期已满20年，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。在鞍山市城市建设投资发展有限公司与美国北美企业投资集团公司签订的鞍山市热力总公司产权转让协议中约定转让的资产不包括湖南1#B业务用房，其又不能提供充分的证据证明其对该房屋享有合法的使用权，故对第三人北美公司提出其享有湖南1#B业务用房使用权的诉讼请求不予支持，第三人北美公司应当将该房屋返还给开发公司。城建公司与热力公司于1991年6月24日签订的转让鞍山市铁东区湖南街131甲房屋的协议，是双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效。根据协议约定，热力公司应当免除鞍山市城市建设开发公司办公楼1991年至1995年的取暖费。但热力公司未履行协议约定的义务，于协议签订当年就向城建公司发出交纳取暖费的通知，城建公司于1991年10月交纳了其办公楼的取暖费。因热力公司未依双方协议约定免除城建公司办公楼的取暖费，城建公司也未按协议约定向热力公司提供该幼儿园房屋的全套施工技术档案，也未协助热力公司办理房屋所有权转移登记。双方的以上行为，可以推定双方经协商一致，解除了双方签订的协议。热力公司单方办理房屋权属登记时，未向房产登记部门提交双方签订的协议书，而是向房产登记部门出具了内容为“管理不善、资料不全”的具结书，进一步证明了双方已经解除了房屋转让协议的事实。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止覆行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。故开发公司有权要求热力公司返还鞍山市铁东区湖南街13l甲房屋。但因第三人北美公司从鞍山市城市建设投资发展有限公司受让湖南街131甲房屋是善意的，并支付了对价，且已在鞍山市产权交易中心办理了产权转让手续，符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款关于善意取得的规定，第三人北美公司依法取得了湖南街l31甲房屋的所有权，开发公司要求热力公司返还湖南街131甲房屋已客观不能，故对开发公司此项诉讼请求，一审法院不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第二款的规定，开发公司可以向热力公司请求赔偿损失。第三人北美公司主张享有湖南街131甲房屋所有权的诉讼请求成立，一审法院予以支持。关于开发公司能否享有鞍山市城市建设开发总公司的权利的问题。1998年12月10日鞍山市城乡建设委员会与王选清签订协议，将鞍山市城市建设开发总公司及所属单位一次性整体出售给王选清，改制成立的鞍山市城市建设开发有限公司即本案原告承接了鞍山市城市建设开发总公司的人员、设备、设施、物资、债权债务，据此开发公司依法享有和承担了鞍山市城市建设开发总公司的权利和义务。因此第三人北美公司在庭审中辩称，开发公司无权就本案诉争房屋提起诉讼的理由不成立。关于开发公司提出与鞍山市城市建设投资发展有限公司签订《鞍山市热力总公司产权转让协议书》的是美国北美企业投资集团公司，不是本案第三人北美公司，第三人北美公司无权以自己名义对本案诉争房屋主张权利的问题，一审法院认为，在《鞍山市热力总公司产权转让协议书》中，美国北美企业投资集团公司授权鞍山北美新热电环保有限公司行使协议中的一切法律义务，因此第三人北美公司有权以自己名义主张权利。据此判决如下：一、开发公司与鞍山市热力总公司于1990年4月5日签订的《湖南1#B业务用房租用协议书》中租赁期超过二十年的部分无效，本判决生效后30日内，第三人鞍山北美新热电环保有限公司将湖南1#B业务用房返还给开发公司；二、驳回开发公司要求鞍山市热力总公司返还鞍山市铁东区湖南街131甲房屋的诉讼请求；三、鞍山市铁东区湖南街131甲房屋归第三人鞍山北美新热电环保有限公司所有。四、驳回第三人鞍山北美新热电环保有限公司要求确认其享有湖南1#B业务用房使用权的诉讼请求。开发公司预交的案件受理费46800元、财产保全费5000元，第三人鞍山北美新热电环保有限公司预交的案件受理费23400元，均由鞍山市热力总公司负担。 开发公司的上诉理由是：一、1991年6月24日开发公司与热力公司订立的湖南1号B小区幼儿园转让《协议书》订立后，开发公司依约将该房屋交付热力公司，而热力公司没有按照协议约定免除城建公司的办公楼取暖费，城建公司与热力公司协商未果即交纳了取暖费，并通知热力公司解除合同，根据合同法第九十六条的规定，该合同已经解除。而热力公司于1995年向房产局出具“管理不善。资料不全”的担保具结书，以欺骗手段取得该房屋所有权证书。开发公司有权要求返还该房屋。二、北美公司对湖南1号B小区幼儿园不构成善意取得，应将该房屋返还开发公司。1、北美公司受让的国有资产中，并不包括湖南1号B小区幼儿园。鞍山市城市建设投资发展有限公司与美国北美企业投资集团公司签订的《鞍山市热力总公司产权转让协议书》及《补充协议》，将热力公司部分资产转让。在国有资产转让清查评估明细表中，不包括本案争议的“湖南1号小区幼儿园”。一审判决根据清查评估明细表中的“大力商务公司”的建筑面积1761.4平方米与本案争议房屋的建筑面积一致，认定大力商务公司系本案争议房屋，缺乏事实依据。2、如果大力商务公司就是本案争议的湖南1号B小区幼儿园，在未办理房屋所有权转移登记手续以前，北美公司也不构成善意取得。根据《物权法》第一百零六条的规定，构成善意取得须符合如下要件：一是受让人受让不动产时是善意的，即受让人在从事交易时，不知道房屋所有权证上所记载的人并不是真正的房屋所有权人。二是以合理的价格转让。三是转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付受让人，即转让房屋时须办理房屋所有权转移登记手续后，才能构成善意取得。《企业国有产权转让管理暂行办法》规定：企业国有产权转让成交后，转让方与受让方应当签订产权转让合同，并应当取得产权交易机构出具的产权交易凭证。企业国有产权转让成交后，转让和受让双方应当凭产权交易机构出具的产权交易凭证，按照国家有关规定及时办理相关登记手续。产权交易中心不是产权交易的主管部门，产权交易凭证不能代替不动产转移登记，其不发生物权效力。请求二审法院撤销一审判决第二项、第三项。判令湖南1号B小区幼儿园归开发公司所有。 北美公司答辩称：一审中开发公司没有提供已经交付取暖费的证据，热力公司也没有收到该部分取暖费。北美公司已按照协议向对方支付了对价，实际接收了诉争房屋并一直在使用。诉争房屋的所有权已变更到热力公司的名下，开发公司不在享有所有权。北美公司对湖南街131号幼儿园享有所有权。 北美公司上诉理由理由是：一审判决认定“依据协议鞍山市城市建设开发有限公司承接了鞍山市城市建设开发总公司的人员、设备、设施、物资、债权债务”与事实不符。协议第一条约定：被转让企业的资产负债情况中企业资产总额、所有者权益详见企业审计报告、资产评估报告书。而资产评估报告书并未将湖南1号B业务用房列入评估范围。开发公司系设立登记的私营企业，而非由鞍山市城市建设开发总公司变更而来，二者无法律上的继承关系，仅仅是合同关系，开发公司通过合同方式以出资获得协议约定的部分财产，而非出售方的全部资产。开发公司在协议购买企业资产时，并不包括诉争房产，故开发公司无权主张诉争房屋的使用权。 开发公司答辩称：1998年12月10鞍山市城乡建设委员会与王选清订立的《资产转让合同》第二条约定，将城建公司及所属单位一次性整体出售给王选清，原企业的资产和负债均由开发公司承继，而非北美公司所称部分实物资产转让。根据鞍山市国有资产监督管理委员会的文件，本案诉争的两处房产均属于开发公司依法受让的资产。（2008）鞍民一终字第214号民事判决书确认开发公司承担了城建公司的权利、义务，并承担了原城建所欠债务，请求二审法院驳回北美公司的上诉请求。 本院对一审判决认定的事实予以确认。另查明，二审期间，2011年2月21日，鞍山市发展和改革委员会出具一份说明：“根据原鞍山市计划委员会（我委前身）《关于下达一九八八年商品房建设计划的通知》（鞍计资字 本院认为，根据鞍山市城乡建设委员会与王选清于1998年12月10订立的企业转让协议，将城建公司及所属单位一次性整体转让给王选清，由王选清承接城建公司的人员、设备、设施、物资、债权债务。王选清在此基础上设立了开发公司，性质为私营企业。根据鞍山市国资委鞍国资函（2011）18号的说明，湖南1号B业务用房作为原公司整体资产的一部分，随原公司整体出售，房屋产权已经属于开发公司所有。因此，开发公司依法请求实际使用人北美公司返还案涉房屋，主体适格。北美公司上诉称开发公司与城建公司无承继关系，湖南1号B业务用房不在转让资产范围的主张证据不足，本院不予支持。1990年4月5日城建公司与热力公司订立的《湖南1号B业务用房租用协议书》系双方真实意思表示，但协议中房屋租期40年的约定违反了《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租期不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效”的强制性规定，故超过二十年的约定无效。由于该房屋到2010年4月5日出租期限已超过20年，北美公司现仍在使用，北美公司应将此房屋返还开发公司。关于湖南街131号房屋（湖南1号B幼儿园）的归属问题。开发公司认为该房屋为原城建公司财产，整体出售给王选清。但开发公司未能提供出售时的资产评估报告及出售资产的清单，又无其他证据予以佐证，鞍山市国资（2011）13号函明确，该房屋2004年经鞍山市政府批准，转让给美国北美企业投资集团。对此事实，本院予以确认。开发公司请求确认该房屋归其所有，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条一款（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费46800元，由开发公司、北美公司各负担23400元。 本判决为终审判决。 审 判 长 孙 维 良 审 判 员 许 建 时 审 判 员 刘 新 忠 二0一一年四月二十七日 书 记 员 孙 梦 依 上海市浦东新区人民法院民事判决书 （2002）浦民一（民）再初字第10号 原审原告上海市罗山中学，住所地上海市浦东新区博山东路41弄18号。 法定代表人任富恒，校长。 委托代理人张金城、崔嵬，上海市东信律师事务所律师。 原审被告上海古松建设有限公司，住所地上海市松江区石湖荡镇。 法定代表人韩俭庚，经理。 委托代理人徐仁，上海市经纬律师事务所律师。 原审第三人陈社林，男，1961年6月24日生，汉族，住上海市浦东新区长岛路1338弄28号401室。 原审第三人王春斌，男，1968年4月2日生，汉族，户籍地为上海市殷行路650弄4号302室，现居美国。 原审第三人上海毅德投资顾问有限公司，住所地上海市浦东新区商城路618号。 法定代表人张雷，董事长。 委托代理人汪ming铭，郑传本律师事务所律师。 原审第三人上海弘丰咨询有限公司，住所地上海市浦东新区张江镇建中村2队。 法定代表人孙水明，经理。 委托代理人徐仁，上海市经纬律师事务所律师。 原审原告上海市罗山中学与原审被告上海古松建设有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于1999年9月8日受理，原审中本院追加陈社林、王春斌、上海毅德投资顾问有限公司、上海弘丰咨询有限公司为本案第三人，并于2000年1月27日作出（1999）浦民初字第6557号民事判决，已经发生法律效力。2001年2月6日，原审被告向本院提出再审申请，本院于同年3月5日以（2001）浦民监字第9号通知书驳回其再审申请。原审被告于同年7月14日又向上海市第一中级人民法院提出再审申请，该院于同年9月19日以（2001）沪一中民监字第609号'关于建议对上海古松建设有限公司房屋租赁一案进行再审的函'，建议本院对本案进行再审。2002年5月14日，本院作出（2002）浦民监字第31号民事裁定书，对本案进行再审。本院依法另行组成合议庭，于2003年6月20日公开开庭进行了审理。原审原告的法定代表人任富恒及其委托代理人张金城、原审被告的委托代理人徐仁、原审第三人陈社林、原审第三人上海毅德投资顾问有限公司的委托代理人汪铭、原审第三人上海弘丰咨询有限公司的委托代理人徐仁到庭参加了诉讼。原审第三人王春斌因下落不明，本院依法向其公告送达了民事裁定书、开庭传票，王春斌未到庭应诉。本案现已审理终结。 原审原告诉称：浦东新区博山东路7－15号罗山综合楼系原审原告出资建造。1998年9月18日，原审被告明知原审原告未取得该房屋所有权证，即与原审原告签订了一份《协议书》，约定原审原告将上述房屋租借给原审被告使用。因原审原告至今未能取得上述房屋的所有权证，故要求确认该《协议书》无效，判令原审被告迁出。 原审认定：坐落本市浦东新区博山东路7－15号罗山综合楼A（1－4）层房屋系原审原告出资建造，原审原告至今未取得该房屋所有权证。1998年9月16日，原审原告与上海爱心经济发展有限公司签订了一份《房屋租赁中介代理协议书》，根据协议书约定，原审原告全权委托上海爱心经济发展有限公司负责将上述房屋对外租赁。同年9月18日，上海爱心经济发展有限公司与原审被告签订了一份《中介协议》，该协议约定，上海爱心经济发展有限公司将原审原告委托其出租的上述房屋介绍给原审被告，并收取原审被告中介服务费30万元。同日，原审原、被告签订了一份《协议书》，《协议书》约定：原审原告将博山东路7－15号罗山综合楼A（1－4）层，建筑面积为2，300平方米的房屋租借给原审被告使用，一次租断价格每平方米2，000元，租期自原审原告交付原审被告钥匙之日起25年；在租赁期内，原审被告有权自行决定将上述房屋转租他人。该《协议书》对付款方式及双方的责任、义务等均作了约定。《协议书》签订后，原审被告先后给付原审原告房屋'租金'140万元。1998年12月15日，原审被告与上海弘丰咨询有限公司签订了一份《房屋使用权转让协议》，原审被告将上述房屋中的第三层建筑面积为585平方米的房屋转租给上海弘丰咨询有限公司使用，转让年限自1999年1月1日至2024年6月30日止。同年12月28日，原审被告与陈社林签订了一份《房屋使用权转让协议》，该协议约定，原审被告将上述房屋中的底层，建筑面积为200平方米房屋转租给陈社林使用，转租年限自1999年1月至2024年6月30日止。陈社林于1998年12月15日进入该房装修。1999年1月28日、2月28日，原审被告与王春斌分别签订了一份《房屋使用权转让协议》及《附加协议》，原审被告将上述房屋中的第二层建筑面积为414.72平方米房屋转租给王春斌使用。同年3月25日，原审被告与上海毅德投资顾问有限公司分别签订了一份《房屋租赁协议》及《租赁合同》，原审被告将上述房屋中的第四层办公室四间、一至二层部分房屋转租给上海毅德投资顾问有限公司使用。原审被告对上述房屋中的第四层部分房屋进行了装修。 原审认为，原审原告未取得博山东路7－15号罗山综合楼A（1－4）层房屋所有权证，即与原审被告签订房屋租赁协议书，违反了有关法律规定，应认定无效。造成该协议书无效的主要责任在于原审原告。而原审被告明知原审原告未取得房屋所有权证却与原审原告签订协议书，也有一定过错，应承担相应的责任。原审原告基于该'租赁'关系而取得的房屋'租金'应返还原审被告。鉴于原审被告实际使用了上述房屋，故应支付相应的房屋使用费。因原审原告未能提供证据证明其在1998年9月19日即将上述房屋交付原审被告使用，故其要求将给付使用费的日期确定为1998年9月19日，本院难以支持。考虑到原审第三人陈社林已在1998年12月15日进入上述房屋装修，故原审原告将上述房屋交付原审被告使用的日期可认定为1998年12月15日。原审原告收回上述房屋后，应承担原审被告支出的房屋装修费现值。原审被告要求原审原告赔偿30万元中介费，8万元招商费用，支付100万元违约金，因缺乏依据，本院难以支持。原审被告在审理中提及的7万元借款，与本案非同一法律关系，原审被告可另案诉讼解决。各第三人在迁出上述房屋后，其损失亦可另案诉讼。原审依照《中华人民共和国民法通则》第六条、第五十八条、第六十一条之规定，判决如下： 一、原审原告与原审被告于1998年9月18日签订的《协议书》无效； 二、原审被告、原审第三人应在判决生效之日起三十日内迁出浦东新区博山东路7－15号罗山综合楼A（1－4）层； 三、原审原告应于判决生效之日起三十日内返还原审被告房屋'租金'140万元； 四、原审被告应在判决生效之日起三十日内按0.83元/平方米/天的标准给付原审原告自1999年12月15日起至迁出日的房屋使用费（计算方法：0.83×2，300×天数）； 五、浦东新区博山东路7－15号罗山综合楼A（1－4）层房屋中第四层由原审被告所使用的房产装修归原审原告所有；原审原告应在判决生效之日起三十日内赔偿原审被告装修损失20.8万元。 案件受理费18，010元，评估费2，000元，共计20，010元，由原审原告承担14，007元、原审被告承担6，003元。 原审判决后，当事人均未提起上诉。原审被告在申诉中以原判认定租赁协议无效没有法律依据为由，要求再审。 再审中，原审原告认为：1、租赁协议不合法。协议约定的租金过低，是显失公平的；双方约定部分租金在产权证取得后再支付，现因产权证不能取得，造成这部分关键内容无法履行；约定的租赁期25年超过相关的法律规定；房屋出租时无消防合格证明，违反了《中华人民共和国消防法》的规定。2、原审审理基本上是在'合同法'司法解释实施前，按当时的法律对本案进行判决，原审判决并无不当。3、本案不但涉及原审原、被告的实体利益，还牵涉到其他第三人，现判决书已实际执行，目前房屋已经租给案外人，考虑到社会和经济秩序的稳定，原判决不宜撤销。 原审被告认为：原审判决违反《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定及最高人民法院'关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）'第二、三、四条的规定，故原判应予撤销。 再审中当事人均未提交证据，当事人对原审判决认定的事实也未持异议。据此，本院对上述原判已认定的事实予以确认。再审中另查明：上海市浦东新区综合规划土地局于1998年1月6日以沪浦建（98）016号'建设工程规划许可证'，准予诉争房屋的建设。1999年1月12日，浦东新区建设工程监督署第三监督站对诉争房屋的工程质量作了核验，结论为符合合格等级。现诉争房屋已由原审原告另行出租给案外人。 本院认为：本案的争议焦点是如何适用法律确认诉争租赁合同的效力。最高人民法院《关于适用<</span>中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第三条规定：人民法院确认合同效力时，对合同法实施以前成立的合同，适用当时的法律合同无效而适用合同法合同有效的，则适用合同法。第四条规定：合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。本案原审中，原审原告认为建设部《城市房屋租赁管理办法》第六条规定：有下列情形之一的房屋不得出租：（一）未依法取得房屋所有权证的……，据此要求确认租赁合同无效。原审原告的此一主张，是以行政规章作为确认合同无效的依据，显然与最高人民法院上列司法解释的规定不相符合，本院不能采信。本案诉争的房屋，是由原审原告提出申请，在获得有关管理部门批准后建造的，建成后由工程质量监督管理部门核验合格，故房屋的产权并无争议，房屋的建筑质量也符合使用条件，而当时的法律并未规定未取得产权证的房屋，禁止出租。原审原、被告签订合同时意思表示真实，合同的内容也并不为法律所禁止，该合同应为有效。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定：租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。本案当事人签定租赁合同时，国家法律和行政法规没有对租赁期限作出禁止性或强制性的规定，当事人的签约行为没有违反有关禁止性或强制性规定，法院在审理合同法实施前成立的合同纠纷，应以当时的法律规定作为审查合同效力的依据。故原审原告的诉讼请求，无法律依据，不应予以支持。原审适用法律有误，应予纠正，原审所作的判决应予撤销。至于原审原告再审中认为，合同约定的租金过低，是显失公平的，部分租金要在产权证取得后再支付，现因产权证不能取得，造成这部分关键内容无法履行。本院认为，双方当事人在签订合同时理应充分考虑合同的风险责任，合同的不能履行，并不导致合同的无效。况且，主张显失公平属可撤销的行为，原审原告未在法定期限内提出，已丧失了其主张权。原审原告又认为，房屋出租时无消防合格证明，违反了《中华人民共和国消防法》的规定。对此，本院认为，消防法规定只有按照国家工程建筑消防技术标准进行设计的建筑工程，在竣工时才由公安消防机构进行消防验收，开具合格证明，而本案出租的房屋非国家工程建筑消防技术标准进行设计的建筑工程，原审原告的意见不足以否定本案诉争合同的有效性。原审原告还认为原审判决已实际执行，目前房屋已经租给案外人，考虑到社会和经济秩序的稳定，原判决不宜撤销。本院认为，由于原审判决确已实际执行，原审被告及原审第三人均已迁出诉争房屋，原审被告与原审第三人也经另案诉讼，已实际解除了相应的转租合同，现房屋又已由原审原告另行出租给案外人，故诉争租赁合同不宜继续履行。鉴于事实上双方当事人已终止了合同的履行，因此，本院作终止履行合同处理。合同终止履行后所产生的事项，当事人可另行处理。 综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十九条第一款第三项、最高人民法院《关于适用<</span>中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第三条、第四条规定，判决如下： 一、撤销本院（1999）浦民初字第6557号民事判决； 二、对原审原告上海市罗山中学请求确认其与原审被告上海古松建设有限公司于1998年9月18日签订的《协议书》无效的诉讼请求不予支持； 三、原审原告上海市罗山中学与原审被告上海古松建设有限公司于1998年9月18日签订的《协议书》终止履行。 本案受理费18，010元（原审原告已预交）、评估费2，000元（原审原告已预交）、公告费502元（原审被告已预交202元），均由原审原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起，原审原告、原审被告、原审第三人陈社林、上海毅德投资顾问有限公司、上海弘丰咨询有限公司在十五日内，原审第三人王春斌在三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审 判 长 陈奇恩 代理审判员 王爱珍 代理审判员 胡庆文 二ＯＯ三年七月二十八日 书 记 员 宫晓艳 合同法施行以前签订的合同租赁期限超过20年应如何认定的问题？ 作者：张依传 编辑：蓝暖 文章出处：贺州市中级人民法院 |
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