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【裁判要旨】商品房小区地面停车位，不论是规划停车位还是临时停车位，如设置在业主共有的小区地面，开发商与业主没有特别约定，又不能办理专有产权登记，根据物权法第七十四条第三款规定，应当属于小区业主共有。物业服务企业基于物业服务合同对小区停车位进行管理是应尽的合同义务，不因管理行为当然获得收取停车费的权利。如其收费既无物业服务合同依据，又无停车位权利人的授权，业主以其擅自扩大收费范围、违规收费为由抗辩的，人民法院应予支持。
【案情】 上诉人(原审被告)：徐培术、袁丽丽。 被上诉人(原审原告)：海安天宝物业有限公司(以下简称天宝公司)。 2015年3月28日，徐培术、袁丽丽向江苏天楹置业有限公司(以下简称天楹公司)购买两套商品房，坐落于海安县原海安镇黄海大道。两份合同附件四补充条款约定，房屋交付时买受人所需交纳费用为契税、房屋综合服务费、房屋公共维修基金、装修房屋结构保证金、装修垃圾处理费、物业管理服务费。2015年4月14日，天宝公司与徐培术签订物业合同一份，约定由天宝公司提供物业服务，物业费用住宅为1.5元/平方米/月，商业用房为2元/平方米/月。2017年4月25日，小区业主委员会、天宝公司通过小区收取停车费的公示，地下车库的收费标准为240元/月/个，北广场地面专用车位租赁收费标准为200元/月/个；北广场地面车位临时停车收费为1小时内不收费，1-4小时收费5元(含1小时)，4-24小时收费]0元(含4小时)，超过24小时重新按上述时段计算收费。2017年8月15日，天楹公司向天宝公司出具授权委托书一份，委托天宝公司代为收取房屋买受人所需交纳的契税、房屋公共维修基金、房屋装修结构保证金、停车费等。徐培术、袁丽丽将所购买的房屋用于经营“子慕咖啡”咖啡馆。对于前来消费的顾客，发放临时停车券，该券盖有“子慕咖啡发票专用章”，同时券面写有“临时停车券”“伍元”“子慕咖啡”“涂改无效”等字样。截至2017年9月17日，徐培术、袁丽丽累计发放停车券2296张。庭审过程中，双方对应交纳的物业管理服务费为2471元没有争议。 天宝公司与徐培术签订的前期物业服务协议第四条约定：在物业管理区域内，天宝公司提供的物业服务包括车辆停放管理。该前期物业服务协议中，对于讼争临时停车的收费未作约定。天宝公司除与业主委员会联合出台关于收费标准的公示外，与业主委员会之间没有其他书而约定，而联合公示中对于北广场地面专用车位租赁收费标准为200元/月/个，并注明其中物管费40元；对于北广场地面车位临时停车收费则根据停车时间按次收取，对其中是否包含物管费未予明确。天宝公司除提供规划总平面图证明地面60个车位属于规划车位外，未能提交其他书面证据证明北广场60个地面规划车位归属天楹公司所有。 【审判】江苏省海安县人民法院一审认为，天宝公司要求徐培术、袁丽丽缴纳物业服务费2471元合理有据，徐培术、袁丽丽在庭审过程中亦对此认可，法院予以支持。天宝公司主张装修保证金1000元，因该担保费用并未实际缴纳，故担保不生效，法院不予支持。天宝公司主张装修垃圾处理费275元、代垫电费200元，未能提供其实际支出的证据佐证，法院不予支持。天宝公司主张房屋公共维修基金6178元，因天宝公司物业服务合同早就届满，其并未代徐培术、袁丽丽向专项维修基金的代管人缴纳该项费用，其主张该项费用不具有正当性。天宝公司主张徐培术、袁丽丽支付截至2017年9月17日的停车费11480元，从天宝公司所拍的照片以及所提交的公示来看，案涉小区业主委员会和物业公司对小区停车费的收取已有相关规定。天宝公司为徐培术、袁丽丽提供了停车场服务，徐培术、袁丽丽应当按照其签发停车券数额向天宝公司支付停车费。据此，判决：一、徐培术、袁丽丽于判决生效之日起10日内给付天宝公司物业服务费2471元、停车费11480元，合计13951元。二、驳回天宝公司的其他诉讼请求。 徐培术、袁丽丽不服一审判决，提起上诉。 南通市中级人民法院二审审理认为：物业服务企业并非小区停车位的所有权人或使用权人，其基于物业服务合同对小区范围内的停车位进行维护、管理，但并不因此当然取得在物业服务费之外另行收取停车费的权利。物业服务企业停车位收费权的取得应当基于物业服务合同的约定或者停车位所有权人、使用权人的委托。否则，物业服务企业主张收取停车费，既没有物业服务合同依据，也没有委托授权的权利基础，必将侵害停车位实际权利人的合法权益。业主以物业服务企业擅自扩大收费范围、违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。据此判决：一撤销原判；二、徐培术、袁丽丽于判决生效之日起10日内给付天宝公司物业服务费2471元；三、驳回天宝公司的其他诉讼请求。 【评析】本案主要涉及以下三个问题：第一，商品房小区的地面停车位归属；第二，物业公司向业主收取停车费的权利来源；第三，小区停车费收益应当如何分配。 一、商品房小区的地面停车位归属 地面停车位是经政府发出的建设工程规划许可证批准同意，在商品房住宅小区地面上直接设置的停车设施。对于此类地面停车位的权属，按我国物权法第七十四条第三款规定，“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。物权法第七十四条的前两款中都提到了“规划用于停放汽车、车库的归属”，容易使人误解前两款针对的是规划车位，而第三款针对的是非规划车位。事实上，前两款是针对只要该地面停车位是设置于业主共有的道路或其他场地，其权属都由全体业主共有，而不论该车位是否经过规划许可。因为商品房小区建设完成后，随着小区内房屋的出售，小区建筑区划内的土地使用权也随之转移，小区的共有部分土地使用权归小区业主共有。地面停车位是直接设置在土地表面的停车设施，占用业主共有使用权的土地表面，其所谓产权实际上是土地使用权。 根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条第1款关于“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：(一)具有构造上的独立性，能够明确区分；(二)具有利用上的独立性，可以排他使用；(三)能够登记成为特定业主所有权的客体”之规定，由于案涉车位并未办理产权登记，天宝公司也不能举证证明可以办理相关专有产权登记，仅凭该地面停车位经过了规划认可，并不能证明其属于开发商或其他特定主体的专有部分。 最高人民法院在(2017)最高法民申2817号民事裁定书中也采纳此观点：小区地面停车位是由开发商依照行政规划建设的物业附属设施，实际上并无建筑物，其本质属于土地使用权，不能办理产权登记。开发商将商品房向业主出售后，建设范围内的土地使用权归属全体业主。因此，地面停车位的权益作为附属设施属于全体业主，其性质与其他公共附属设施性质并无不同。开发商有义务按照规划修建小区附属设施，但并非依据规划建设的附属设施都归开发商。 综上分析，本案认定地面停车位属于占用业主共有场地用于停放汽车的车位并无不当。 二、物业公司向业主收取停车费的权利来源 物业公司并非小区停车位的所有权人或使用权人，其基于物业服务合同对小区停车位进行管理是应尽的合同义务，不因管理行为当然获得收取停车费的权利。一般而言，其收取停车费的权利来自于物业服务合同的约定或停车位权利人的授权委托。(一)基于物业服务合同的约定。小区物业服务分为前期物业服务和业主大会成立后物业服务两个阶段。《物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。在前期物业服务阶段，房地产开发商负责与选聘的物业公司签订前期物业服务合同，购房人在房屋交付时一般需按照该前期物业服务合同为样本签订前期物业服务协议，此时购房人对物业服务公司并无选择权。如果该前期物业服务合同中对小区停车位的收费进行了约定，那么物业公司照此收取停车费具有相应的合同依据；即便前期物业服务合同中未作约定，房地产开发商也可以通过书面授权的方式，委托物业公司对小区停车位进行收费。因为此时房地产开发商就是小区的最大业主，其意志的表达可以视为业主大会的意志表达，全体业主只能遵守。当然，该阶段车辆停放费的收费标准，应当按照价格行政主管部门核定的标准执行，且车位、车库也应当首先满足小区内业主的停车需要，对于收益的分配也应当符合相关规定。 随着房屋销售的不断进行，当物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积或者物业管理区域内业主已入住户数达到一定比例时，应当召开首次业主大会或者业主代表大会。如《江苏省物业管理条例》第十三条规定：符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会或者业主代表大会(以下统称业主大会)会议：(一)物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上的；(二)物业管理区域内业主已入住户数的比例达到百分之五十以上的。此时房地产开发商不再是最大业主，其意志不能再代表业主大会的意志，而应当召集或由业主提议召开业主(代表)大会，由业主(代表)大会对是否续聘前期物业公司、是否对小区公共设施包括对停车位等进行收费等进行决定。如业主大会决定续聘或者更换物业公司后，在物业服务合同中对停车位收费进行了协商确定，或者业主大会对小区地面停车位是否收费、如何收费、收益如何分配作出决议，并经过公示等程序，办理了相关手续，全体业主依法应当遵守，《物业管理条例》第七条规定，业主在物业管理活动中，履行下列义务：……(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定。此时物业公司依据物业服务合同或者业主(代表)大会的决议进行收费，也具有相应的权利基础。(二)基于停车位权利人的授权。根据物权法第七十四条第二款、第三款规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。即一般情况下，建筑区划内车位、车库的归属属于当事人约定范围，在处理相关权属争议时，应首先审查当事人之间是否存在关于车位、车库权属的约定，有约定的按照约定办理；无约定，则应当看该车库或车位是否可以办理专有产权，如该车库或车位可以办理专有产权凭证的，则该车库归属产权凭证所载明的权利人所有。如地下停车位，在房地产开发商可以举证证明其建造成本未摊入公共建设费用，并可以办理相关的专有产权时，该地下停车位可以认定为房地产开发商所有。如果此时物业公司接受开发商的委托，按照价格行政主管部门核定的标准对该地下停车位进行收费，则具有相应的权利基础。 而对于地面停车位，如前分析，不论规划车位还是临时车位，只要占用了业主共有的道路或场地，就应当归属业主共有。如果物业服务合同中对此未作约定，物业公司收取停车费则需要得到业主大会或其授权的业主委员会的同意，由业主大会或者代表大会形成决议，确定是否收费、如何收费、收益分配等事宜，并办理相关手续，业主委员会负责具体实施。 三、小区停车费收益的分配 首先，房地产开发商未出售或者未附赠的车位、车库，所得收益归属房地产开发商所有。房地产开发商可以与物业公司就停车位管理费用进行约定，由物业公司计提一定比例的管理费后，其他收益交由开发商所有。此类车位、车库应当优先出租给本区域内业主，租金按照价格行政主管部门核定的标准执行；在满足本物业管理区域内业主的购买和承租需要后还有多余车位、车库的，可以出租给本物业管理区域外的使用人，但租赁期限不得超过6个月。 其次，对于业主共有的地面停车位的收益，根据《江苏省物业管理条例》第六十四条、第六十五条规定，物业公司可以按照物业服务合同的约定、业主大会或者业主委员会决定收取汽车停放费，并应将汽车停放费单独列账、独立核算，业主委员会对收支情况进行监督，向业主大会报告。所得收益在业主大会成立前，70%纳入住宅专项维修资金，其余可以用于补贴物业服务费；业主大会成立后，依法办理有关手续并公示，所得收益按照业主大会或者业主委员会决定、物业服务合同约定使用，未约定的，参照业主大会成立前的方式使用。 最后，对于依法配建的人防工程平时用作停车位的，物业公司可以对其进行管理出租，但应当向全体业主开放，出租的租赁期限不得超过3年，不得将停车位出售、附赠，所得收益应当依照有关规定用于该人防工程设施的维护管理和停车管理的必要支出，有剩余费用的按照《江苏省物业管理条例》第六十五条第一款规定使用。即业主大会成立前，应当在前期物业服务合同中约定。物业服务企业应当将汽车停放费单独列账，所得收益的70%纳入住宅专项维修基金，其余部分可以用于补贴物业服务费。
【案号】一审：(2017)苏0621民初5586号 二审：(2U18)苏06民终1076号 【作者单位】江苏省南通市中级人民法院
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