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文/吴少玲 本文为作者向无讼阅读独家供稿，转载请标明作者和来源 【核心法规】
最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”（以下简称“《查封扣押冻结规定》第17条”）
【问题】适用《查封扣押冻结规定》第十七条，应当符合哪些条件？
答：关于物权期待权保护的条件，依照《查封扣押冻结规定》第十七条规定以及司法实践掌握的标准，案外人亦即受让人，在案涉财产上的物权期待权如欲产生排除执行的效力，应当符合以下要件：（1）和被执行人即登记名义人，签订以变动执行标的物所有权为目的的合同。（2）买受人已经履行支付买卖合同约定价款的全部义务。（3）案外人对执行标的物的物权期待权已经以一定的方式对外公示：占有。（4）物权没有变更登记的原因不可归责于案外人。四个要件必须全部具备，缺一不可，人民法院在判断案外人的物权期待权能否排除执行时，应遵照此标准。
参考案例：最高人民法院（2015）民申字第1886号
【问题】如何证明“实际占有”？
答：证据线索如下：①交接手续的交接单；②物业服务合同、物业费收据；③案外人已经对案涉房产进行装潢、装修、添附：垃圾清运费收据和装潢押金、装潢材料清单、装修合同、合同发票等；④案外人已支付且至今仍在支付案涉房产的水、电、煤、暖、物业管理等费用：电费开户信息、客户用电缴费通知书、水费通知书、公摊水电费收据、自来水公司收费信息查询清单；⑤案外人已经在且至今仍在案涉房产内从事生产经营；案外人已经领取以案涉房产作为住所地的营业执照且至今未变更住所地；案外人为公司的，已经在公司固定资产账目中予以登记并在工商部门备案；⑥其他：租赁合同、租金发票、村委会/居委会证明、证人证言等等。
参考案例：江苏省高级人民法院(2014)苏民终字第0147号
【问题】查封行为在先，转让房屋在后，买受人能否适用《查封扣押冻结规定》第17条规定提出执行异议？
答：最高院认定该执行异议不能成立。第一，涉案房地产不得转让。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产不得转让。《查封扣押冻结规定》第二十六条“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人”。第二，即使买卖双方均认可转让款已全部支付完毕，鉴于买受人在未审查案涉房屋及土地权属登记状况、未办理过户手续的情形下违反约定提前付清全部转让款，亦难以证明其已尽到合理注意义务、对未办理过户登记手续没有过错。
参考案例：最高人民法院(2013)民申字第1745号
【问题】房屋的用途为经营性质，是否会影响到买受人适用《查封扣押冻结规定》第17条？
答：不能因买受人所购房屋为只能用于经营的酒店式公寓而排除对上述司法解释第十七条的适用。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》为现行有效的司法解释，该司法解释第十七条规定的目的在于保护无过错的买房人，通过赋予其优于普通债权的权利层级保护方式，实现对买房人利益的优先保护，属于基于特殊价值取向对于特殊债权给予的保护。蕴含其中的价值取向在于：在同是债权的情况下，购房人的债权因为是先履行的债权而应当得到优先保护；无过错的买受人对物权的期待权应当得到特殊保护。该条司法解释对于无过错购房人的保护，并非以购房用途系自住为条件，故不能因买受人所购房屋为只能用于经营的酒店式公寓而排除对上述司法解释第十七条的适用。
参考案例：最高人民法院（2014）民一终字第119号
【问题】房屋买卖合同的买受人能否直接依据《查封扣押冻结规定》第17条请求法院“确认物权”？
答：房屋买卖合同的买受人不得依据《查封扣押冻结规定》第17条请求法院“确认物权”。因为，购房人基于房屋买卖合同、以物抵债合同等方式转移物权，应当在所有权转移登记手续完成后，买受人才取得诉争不动产的所有权。买卖合同履行过程中，在买受人与出卖人之间尚未完成标的物的所有权转移登记手续之前，双方存在的是债的法律关系，此时买受人仅依据买卖合同或履行买卖合同的判决而迳行主张确认其对于标的物享有所有权，尚缺乏法律依据。《查封扣押冻结规定》第17条虽然对不动产物权的保护原则作了一定的突破，但这种突破仅限于对抗执行查封措施时，并不能广泛适用，也不能产生就此改变不动产物权取得原则的效果。因此，房屋买受人依据《查封扣押冻结规定》第17条主张确权的，应驳回其诉讼请求。
参考案例：最高人民法院（2015）民申字第1886号、广东省高级人民法院(2011)粤高法民一终字第113号、广东省中山市中级人民法院(2013)中中法民一终字第1020号、济南市中级人民法院民事判决书（2014）济民四终字第896号、北京市第二中级人民法院（2010）二中民初字第3478号
【问题】无权处分的交易中，房屋被查封，买受人能否适用《查封扣押冻结规定》第17条阻碍执行？
答：无权处分交易中，在未经权利人追认或者无处分权人订立合同后未取得处分权的，买受人无法获得物权期待权，无法适用《查封扣押冻结规定》第17条阻碍执行。因为，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”虽然，2012年7月1日生效的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律的解释》第三条，将出卖人无权处分他人财产的行为区分为债权行为和物权行为，案涉房屋买卖合同难谓无效，但是由于出卖人无权处分案涉房屋，在未取得房屋所有权人的追认的情况下，买受人依法只能向出卖人行使违约赔偿或者损害赔偿的债权请求权，其在案涉房屋之上不能成立物权期待权，更不可能取得所有权。
参考案例：最高人民法院（2015）民申字第1886号
【问题】拍卖所得的土地为空地，没有地上附着物，也未进入开发阶段，在适用《查封扣押冻结规定》第17条时，如何认定“占有”与“过户无过错”的问题？
最高院认为（具体案例审判理由）：《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，涉案土地使用权在2008年4月2日拍卖成交后，何家雄于同年4月8日支付了全部拍卖价款。2008年5月5日，广东省阳江市中级人民法院裁定查封涉案土地使用权，导致何家雄无法办理土地使用权登记过户手续。由于涉案土地为空地，没有地上附着物，也未进入开发阶段，实施占有没有经济上的意义，且对于空地无从判断是否已经实际占有。可见，何家雄对其经拍卖程序受让的涉案土地使用权未办理过户登记手续不存在过错。因此，二审法院根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的相关规定，认为涉案土地不得查封，并判决撤销广东省阳江市中级人民法院（2008）阳中法执字第5-6号民事查封裁定，有事实和法律依据。
参考案例：最高人民法院(2013)民申字第1704号
【问题】以房抵债交易中，涉案房屋在办理过户前被查封的，能否适用《查封扣押冻结规定》第17条规定申请停止执行？
答：“以房抵债”的《商品房买卖合同》其实质仍是商品房买卖，不能因“以房抵债”而否定商品房买卖的实质，双方之间存在真实的商品房买卖关系，“以房抵债”视为买受人已经支付购房全款，付款方式为债务抵消。
参考案例：最高人民法院民事裁定书(2013)民申字第679号、广东省高级人民法院(2011)粤高法民一终字第113号、广东省高级人民法院(2014)粤高法民二终字第1号、江苏省高级人民法院民事判决书(2013)苏民终字第0324号
【观点】提起案外人执行异议之诉的起诉期限为15日。
答：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定的“十五日”属于法定不变期间，不存在诉讼时效中断。
参考案例：广东省高级人民法院(2014)粤高法立民申字第4号
【问题】买受人依据《查封扣押冻结规定》第17条申请停止执行，可否同时主张申请执行人赔偿损失？
答：因申请执行人基于对被执行人的债权，申请法院执行被执行人名下财产，符合法律规定，买受人主张申请执行人赔偿损失的缺乏法律依据。
案例参考：广东省中山市中级人民法院民事判决书(2013)中中法民一终字第1020号
【问题】申请执行人提起许可执行之诉，可否直接诉请法院确认房屋为被执行人所有？
答：申请执行人基于生效法律文书申请法院对涉案房屋强制执行，案外人提起执行异议，在法院裁定案外人执行异议成立后，申请执行人有权提起许可执行之诉。关于申请执行人请求确认涉案房屋归被执行人所有的诉讼主张。江苏省高级人民法院认为，各方当事人对涉案房屋尚不具备办理过户登记条件，无法过户，目前归被执行人所有的事实并无争议。申请执行人作为一般债权人，其债权的标的是金钱给付，而非特定的涉案房屋，且根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条之规定，在被执行人有所有权的前提下，案外人仍有权要求对涉案房屋停止执行。因此，判决涉案房屋归被执行人所有，对申请执行人而言没有诉的利益。故对申请执行人请求确认涉案房屋归被执行人所有的诉讼主张不予支持。
参考案例：江苏省徐州市中级人民法院（2012）徐民初字第00028号；江苏省高级人民法院（2013）苏民终字第0003号
【问题】审查买受人是否已经支付全部价款时，是否需要考虑其价款的合理性？
答：《查封扣押冻结规定》第17条所指的第三人支付全部价款，应参考交易时交易地物价部门指导价或者市场交易价予以确认，不能为明显不合理的低价，支付价款过分偏离市场价值不能认定为支付全部价款。江苏省徐州市中级人民法院认为（具体案例观点）：如果以买受人与出卖人签订的《二手房买卖合同》价格计算房产价值，在短短的四个月内，涉案房产的价格相差近一倍，即便考虑期间装潢、升值等因素的影响，买受人购房时涉案房产的实际价值也远高于其与出卖人合同约定的50万元。《规定》第十七条所指的第三人支付全部价款，应参考交易时交易地物价部门指导价或者市场交易价予以确认，不能为明显不合理的低价，支付价款过分偏离市场价值不能认定为支付全部价款，因此，买受人主张已经支付全部购房款的观点与事实不符，本院不予采信。
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