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一、地块地貌踏勘，现场勘探要测出地形与市政路面的标高，超出市政路面的土方垃圾等清表事项由谁负责清理；对于红线外绿化及市政道路等，了解红线外面积，及根据项目定位，确定红线外建造标准和档次；了解周边竞品地基情况、地块地质情况属性、地块内外水域情况。 二、供电及临时电力摸底，拿地时与政府及供电公司沟通，初步确定与最近电站的距离，政府部门对项目要求的接电容量情况；地块内有无高压电线及变压器，防护、移除条件及相应的费用估算，有些地方直接按面积缴费，逐步趋向自行建造的趋势。 三、项目整体定位情况,根据基准成本和拿地定位，确定楼体内各项配置表（外立面、保温、门窗、公区精装、机电配置、消防及人防验收条件），分析地块所在区域对精装房的认可度、接受度，精装能否产生溢价，根据售价定装修标准；永久性示范区建造标准；大区园林定位及费用规划，行业内标杆公司有自己的限额标准，此动作一般由营销部门牵头组织确定；梳理竞品主要卖点、配置差异及售价与成本关系；竞品社区配套配置情况，主要针对开发商自营商业、自持配套、自持会所等成本标准和溢价进行调研。根据产品线和户型确定赠送比例（目前赠送项相对较少），梳理竞品主要卖点、配置差异及售价与成本关系；竞品社区配套配置情况，主要针对开发商自营商业、自持配套、自持会所等成本标准和溢价进行调研。 四、规划强排情况，货值最大化原则，各业态面积配比和布置形式，多方案比较，成本、营销、财务进行项目视角测算，一定不要损失容积率；最大化可售比控制手段：严控地下车位数量（此项需详细了解当地的政府要求标准）、单车位面积、设备用房面积、地上非可售配套类用房面积、地上非可售会所类面积，地下室夹层尽量少做，如果做，可通过一层附赠空间提高一层单方售价提升货值；架空层尽量少做：刚需项目尽量不做架空层，公共配套，改善类尽量设计时执行规划条件下限，有特殊情况需说明如有绝对溢价才能增加配到规格。 五、各项行政收费调研，调研政府及该区域开发商，区域内是否有减免条件，如有减免条件尽量争取，同时关注当地的基础设施配套费是否含在土地出让金的报价中，此项费用是相当大额的缴费数据。其他常见收费类项目前期临时水、道路及开口费用、环评报告、交通影响评估报告编制、水土保持报告编制、节能专篇、各项缴费基金如散装水泥基金、新型墙体基金、农民工保障金等缴费标准及退还条件。 六、当地成本水平调研：充分了解当地的土方价格、垄断事项的价格及可谈判余地、钢材、电线、电缆、管材、管件的市场价格，地材（混凝土、水泥、砌块、砂浆）的价格、当地人工市场价格、当地的总包价格水平、当地的排污减排标准及安全文明要求标准。 七、掌握地块当地特殊要求：是否有如下特殊如绿建一星、海绵城市，PC装配率等。 以上为拿地阶段的成本策划阐述，接下来的文章会是方案设计阶段的成本策划，这是成本策划的精华，我会尽全力阐述清楚，敬请期待。 |
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