| 一、社区服务用房产权归属产生纠纷的原因 新建小区中配建的社区办公用房到底属于谁，开发商的、小区全体业主、还是政府?按照我国《物权法》第七十三条“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房属于业主共有”的规定，小区业主认为社区办公用房也应当属于业主共有，除此直接依据之外，还基于两方面理由：一方面，社区办公用房作为小区配建项目，开发商肯定把这部分投资摊入了售房建设成本，由全体业主买单，因而产权属于全体业主共有。另一方面，一些开发商还把社区办公用房作为分摊的共有建筑面积，既然公摊了，其产权应该属于共有产权人，也就是全体业主。 而开发商则认为，通过招投标程序取得国有土地使用权再投资建设，本着谁投资谁受益原则，配建的社区办公用房应该属于开发商。如果居委会要用，政府可以通过行政征收或租赁方式取得使用权，其法律依据是民法基本原则和《物权法》第一百四十二条之规定。 从政府角度来看，社区办公用房一般是归各级政府所有，由社区居委会实际使用。这对一些老小区和各级政府投资建设的社区办公用房来说，是没有争议的，但对《物权法》实施后新建小区中配套建设的社区办公用房，则不能简单类推。 正是全体业主、开发商、政府对于同一事项，站在不同角度，各自寻求着有利于自己的法律、情理与事实层面的支撑，从而使得关于社区办公用房的归属问题在业主、开发商、政府间产生重大分歧。 二、社区服务用房产权归属纠纷的思考方式 产权归属纠纷的背后反映出了《物权法》实施后各方主体权利意识的觉醒与张扬，同时也反映出了不同的思维方式。具体说，在社区办公用房归属问题上有三种思考方式： 一是“面积说”。主要依据社区办公用房的建筑面积是否进行了公摊进而确定其产权归属。这种界定方法有一定的合理性，但不能从根本上解决社区办公用房的产权归属问题：一则面积是否进行了公摊，内幕信息完全由开发商掌握，外界不易知晓；二则面积即使公摊了，社区办公用房也不能专属本小区业主，因为社区居委会服务对象不仅包括本小区居民，还包括不在本小区的其他居民。 二是“成本说”或“价格说”。主要依据社区办公用房的这部分投资是否进入住房销售价格而确定其产权归属。如投资摊入售房建设成本，其产权就属于小区业主共有；投资未摊入售房建设成本，其产权就属于开发商。将成本(或价格)作为确定产权归属的依据，这缺乏相应的法理基础与实践基础，因为成本(或价格)和所有权转移是两个不同层面的概念，开发商为了收回成本，会将其建设过程中的各种成本全部计入商品住宅销售价格，但摊入成本的东西并不一定按成本内容在销售时按比例出售给购买者。实践中，物价部门虽然进行价格核算，但在相关信息完全由开发商掌控下，也很难具体测算出社区办公用房的这部分投资是多少、是否进入了住房销售价格，所以，成本说(或价格说)根本不能解决这一问题。 三是“主物从物说”。依据民法从物随主物原则，在买卖合同没有特别约定的情况下，主物所有权发生移转时，从物的所有权也当然转移。但社区办公用房虽是配套设施，但本身就与住宅一样是具有独立经济价值与使用价值，并非从物，其所有权的移转不能根据从物随主物原则来定。另一方面，小区范围内的一些配套设施(如通讯、人防等设施)即使作为从物，但根据法律法规规定属于国家所有，对此类配套设施也不能依据从物随生物原则来解决。所以，主物从物说只能解决小区范围内一部分配套设施的权属问题，而不是全部。 鉴于以上思考方式不能或不足以解决社区办公用房权属纠纷，只有另辟途径寻求更加妥当合法的解决方式。 三、社区服务用房产权归属纠纷的解决之路 任何悬置而充满争议的权利之争，都是亟待解决的争议纠纷，尤其是在私力救济难以达到解决纠纷、平息矛盾时，公力救济应当及时介入，更何况要求配建社区办公用房完全是政府行为，所以政府有责任和义务介入解决。 配建社区办公用房是否等同于《物权法》第七十三条规定的“公用设施和物业服务用房”?对这一规定的理解直接决定着产权是否属于小区业主。配建社区办公用房和社区内的其他公用设施和物业服务用房关键区别在于，其不仅用于服务本小区居民，还包含外小区居民，不具有排他性。对这种具有社会公益性质的配建设施，显然不当然由小区业主独自占有。依据民法原则和《物权法》第一百四十二条规定，具有社会公益性质的配建社区办公用房却属于开发商。同样，开发商也不适合长期占有使用社区办公用房，这违背了配建的宗旨，因此要思考解决从开发商所有转变为政府所有的路径，才能解决产权归属纠纷。 而且从《物权法》第七十、七十二、七十三、七十四条整体规定看，小区范围内的公用设施并不都是属于业主共有的，其中一些带有社会公益性质的配套设施，如电力、通讯、人防设施和一些道路与绿化依法就属于国有。配建社区办公用房也具有相同的性质。应该和小区内一般的公用设施和物业服务用房区别开来。由政府所有才是彻底解决纠纷必由之路。 |
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